Как решить квартирный вопрос?

Чтобы сделать ипотечные программы доступными для большего числа жителей, банки идут на уступки.

Их политика становится более гибкой, снижаются не только процентные ставки, но и размеры первоначального взноса. Государство также принимает решения, нацеленные на удешевление стоимости ипотеки. И все же, прежде чем покупать квартиру в кредит, необходимо обстоятельно оценить свои финансовые возможности.

Бурный рост

В прошлом году ипотечный рынок переживал своеобразный бум. После падения объемов выдачи кредитов в кризисный 2009 год в 2010-м наблюдался его двукратный рост. А в 2011-м, по предварительным данным, всего в стране было выдано кредитов на сумму 695 млрд рублей. Для российского рынка - цифра довольно внушительная.

В Самарской области общая сумма выданных жилищных кредитов выросла на 21% - до 35,4 млрд рублей. Этому в немалой степени способствовали сами банки. Они постепенно улучшали условия по ипотеке: снижали ставки, уменьшали сумму первоначального взноса, упрощали процедуры документооборота.

В результате средняя сумма ипотечного кредита в нашем регионе составила 923 тыс рублей. Эту сумму брали сроком на 15 лет под 11,7% годовых. Эти условия даже лучше тех, чем были до 2009 года.

Во многом стоимость кредитов зависит от стоимости фондирования (стоимость денег, которые покупают банки). Исходя из сегодняшних реалий и с учетом того, что банкам все же нужна маржа (она составляет в среднем 3-3,5%), ипотека пока не может быть дешевле 10%.

Впрочем, государство всерьез взяло цель на удешевление стоимости ипотечных кредитов для населения. Агентство ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК) представило в Минэкономразвития законопроект «О внесении изменений в ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Документ разработан в соответствии со стратегией развития ипотечного кредитования до 2030 года, которая была утверждена правительством в июле 2010 года.

Один из инструментов, способных сделать ипотеку доступной, - ипотечное страхование. АИЖК предлагает ввести более доступные для заемщика условия страхования его ответственности перед кредитором. В частности, отменить требование, согласно которому приобретенная страховка должна быть оплачена единовременно за весь срок кредитного договора. Действующие правила исключают возможность производить выплаты по ипотечной страховке в течение определенного срока траншами.

Кроме того, сегодня при досрочном погашении ипотеки заемщик лишен права требовать возврата уплаченной за страховку премии в связи с сокращением срока кредитного договора. Все это позволит снизить размер первоначального взноса. Сейчас его минимум составляет 10%.

Обдуманный шаг

Конечно, и государство, и банки заинтересованы в улучшении условий по ипотечному кредитованию. Но, к сожалению, не все от них зависит.

Сегодня мы достаточно сильно зависим от ситуации на мировых рынках, а там не все так благополучно. США наращивает свой государственный долг, Греция висит на краю финансовой пропасти, неспокойна обстановка в Иране, в Китае наблюдается спад экономики... Все это, по мнению некоторых экспертов, может спровоцировать новую волну кризиса. Поэтому, прежде чем брать ипотеку, гражданам нужно хорошенько обдумать решение брать крупный кредит на длительный срок.

А что делать, если уже взял ипотеку, но возникли трудности с погашением? В таком случае эксперты советуют заемщикам как можно быстрее обратиться со своей проблемой в банк, не допуская просрочки.

Выходом из положения могут стать реструктуризация графика гашения, отсрочка или уменьшение ежемесячного платежа на определенный срок. Если у клиента банка ухудшилось материальное положение в связи с потерей работы или уменьшением размера зарплаты, этих мер может оказаться достаточно до тех пор, пока человек найдет новую работу и восстановит свою платежеспособность.

Если же меры по реструктуризации не увенчались успехом, заемщик может добровольно пойти на продажу квартиры, или банку придется обращаться в суд. Жилье продается с торгов, и с суммы продажи гасится вся задолженность, в том числе просроченная.