Жилье по сниженной цене

При покупке недвижимости все стремятся найти самый удачный вариант – недорогой и обладающий максимально привлекательными характеристиками. На рынке недвижимости время от времени появляются очень привлекательные и выгодные предложения, которые способны заинтересовать покупателя прежде всего невысокой ценой. Но в такой ситуации неизбежно возникает вопрос: с чем связано снижение цены?

Факторы колебания цен

По общему мнению специалистов рынка недвижимости, если цена квартиры установилась ниже среднерыночной, то это однозначно говорит о меньшей привлекательности объекта и наличии у него каких-либо неустранимых недостатков.

«Квартира может продаваться по цене ниже рыночной только в том случае, если человеку срочно нужны деньги, или это заведомо неликвидный объект либо проблемная долевка. Такие характеристики объекта, как неудовлетворительная транспортная доступность, соседство с промзонами и автомагистралями, а также слабо развитая инфраструктура района влияют на рыночную стоимость жилья, понижая ее, но это не означает, что такие квартиры продаются по цене ниже рыночной стоимости. Та цена, по которой продалась квартира, и является для нее рыночной», – убеждена директор агентства недвижимости «Бастион» Галина Пастухова.

По словам риелтора строительной компании «Берег» Марии Безбородовой, если квартира ликвидная, она будет продаваться по рыночной стоимости. Если же в квартире есть какие-то недостатки, а на вторичном рынке это прежде всего удаленный от центра города район, крайние этажи, отсутствие балконов, и объекты, требующие капитального ремонта, такие квартиры будут продаваться с существенными скидками. Дисконт может составлять от 50 до 300 тыс. рублей в зависимости от характеристик объекта. Первичный рынок более стабилен, и дисконт здесь зависит от срока сдачи объекта в эксплуатацию, от того, на какой стадии строительства дома куплена квартира. Также на определенную скидку могут рассчитывать покупатели, внесшие 100% оплаты за квартиру. На первичном рынке скидки обусловлены не физически неустранимыми дефектами объекта (в новостройках по сравнению с вторичным рынком их гораздо меньше), это, скорее, маркетинговый ход компании-застройщика.

«Изначально, как и любой продавец, компания-застройщик закладывает максимальную стоимость объекта. Однако в процессе строительства нужно приобретать строительные материалы, выплачивать зарплату рабочим. С этим в первую очередь и связано снижение цены. Во многом это вынужденный ход», – поясняет Галина Пастухова.

Кроме того, стоимость зависит и от масштабности возводимого объекта. Каждый девелопер старается реализовать как можно больше квартир в самые короткие сроки. Именно поэтому, когда имеется в наличии большой объем предложений, он может более спокойно пойти на уступки в виде снижения цены. По этой причине выгоднее покупать жилье в комплексных проектах. Причем самые демократичные по цене квартиры обычно предлагаются на начальном этапе строительства.

Сезон скидок

Самыми активными с точки зрения продаж временами года на рынке недвижимости считаются осень и весна, а после новогодних праздников и в летние месяцы, по словам риелторов, наступает затишье.

«За счет того, что спрос в эти периоды немного падает, снижается и цена. Но эта тенденция временная», – поясняет Галина Пастухова.

Чтобы нивелировать сезонные спады, многие строительные компании предлагают своим клиентам разнообразные акции и скидки.

Акции и бонусы сильнее всего действуют на покупателей жилья эконом-класса. Именно в этом сегменте чаще встречаются предложения вроде: «При покупке квартиры 200 тыс. рублей в подарок» или «Готовая квартира всего за миллион рублей». При этом кажущаяся дешевизна связана, как правило, исключительно с малым метражом, но никак не с щедростью застройщика. В элитном и бизнес-классе подарки и скидки практически не стимулируют спрос. Они, скорее, являются знаком внимания к клиенту, нежели реальной возможностью сэкономить. Тем не менее, именно в конце года, когда компании-застройщики стремятся закрыть финансовую отчетность с хорошими показателями, устраивают «распродажи».

«Но даже в период так называемых распродаж не все квартиры предлагаются по сниженной цене. Как правило, это объекты, расположенные на первых и последних этажах, угловые квартиры, квартиры с менее выигрышными видовыми решениями. Обычно риелторы строительных компаний всегда объясняют клиентам, почему эта квартира продается с существенным дисконтом», – сообщает Мария Безбородрва.

Не всегда подвох

Большинство покупателей, неоднократно напуганных разными страшными историями о мошенничествах, в любом снижении цены видят обман. Хотя на практике невысокая стоимость объекта может отражать политику компании, к примеру, желающей повысить продажи именно на данном этапе строительства или в данном комплексе.

«Либо снижение цены может быть маркетинговым ходом для привлечения внимания к объекту. В этом случае по демократичным ценам продаются даже квартиры с очень достойными характеристиками, но обычно «сезон скидок» продолжается не очень долго», – комментирует Галина Пастухова.

По мнению экспертов, ситуация со скидками зависит от финансового положения застройщика и степени готовности объекта. Если кредитные обязательства девелопера значительно меньше активов компании, то скидку в готовых домах или домах на завершающемся этапе строительства получить будет сложно либо она будет минимальной – не более 10% при полной оплате квартиры. Существенный дисконт можно ждать со стороны застройщиков с проблемными долгами, теми, кто не получил поддержки со стороны банков. Однако приобретать квартиры у застройщиков с неустойчивым финансовым положением может быть чревато. Строительство могут заморозить, невзирая на степень готовности объекта.

Важно, чтобы экономия была разумной, поэтому выбирать недорогую недвижимость надо особенно тщательно: на вторичном рынке нелишним будет проверить юридическую чистоту и историю квартиры, а на первичном – репутацию застройщика и самого комплекса.