Брак в новом доме. Что делать?

Ситуация, когда новоиспеченный собственник квартиры в новостройке, не успев в нее въехать, обнаруживает серьезные дефекты, к сожалению, все еще не редкость. Что же делать, если вы получили право собственности, сделали ремонт и спустя полгода обнаружили, что стена в одной из комнат начала промерзать, а потолок протекает? Как правильно поступить в подобной ситуации и куда обратиться за помощью?

Прежде чем купить

По информации Экспертного совета по определению надежности предприятий строительного комплекса (ЭСОН), в России примерно 95% нового жилья сдается со строительным браком. С нарушениями устанавливается около 80% оконных блоков, в половине домов обнаруживаются протечки в кровле и промерзание стен, 30-40% объектов сдаются с нарушениями по вентиляционной тяге. Кроме того, у 90% домов проблемы с цементной стяжкой, в половине сданных домов неудовлетворительное качество штукатурных работ. К числу распространенных видов строительного брака можно также отнести разгерметизацию швов, отсутствие гидроизоляции, трещины и вздутие стяжки пола, утечки воды из системы тепло- и водоснабжения, нарушение геометрии, а также размеров фундамента и стен.

По заверению представителей строительных компаний, на самарском рынке недвижимости ситуация не столь плачевная. По словам пресс-секретаря НП «СРО «Самарская гильдия строителей» Андрея Большакова, что касается компаний – членов Самарской гильдии строителей, он не припомнит случая, чтобы новоселы жаловались на качество сданного жилья и атаковали своими претензиями суды.

«Как правило, если новосел и имеет замечания по квартире, то они оперативно и точно в срок разрешаются застройщиками, входящими в наше СРО», – отмечает эксперт.

Но как быть, если человек купил жилье у не очень порядочной компании, а уж тем более не у застройщика, который работает давно и является членом СРО, а у посредников? Ведь дефекты не всегда можно увидеть сразу.

«Например, квартиру купили в теплое время года. Оформили право собственности в государственном органе регистрации, сделали недешевый ремонт и даже справили новоселье. И вдруг зимой обнаружились строительные дефекты. Например, промерзание несущей стены (если квартира «угловая») или потолок дал течь. Могут быть нарушения в установке оконных блоков, на их долю приходится каждые четыре рекламации из пяти. Как правило, застройщики не сами устанавливают и изготавливают оконные блоки, это брак поставщика-подрядчика, – рассказывает Андрей Большаков. – Самарские строители не оставляют новоселов один на один с такой неприятностью, а требуют от подрядчика срочно ликвидировать выявленный недостаток, произвести за свой счет ремонт либо и вовсе установить новое окно, естественно, за свой счет. Никто не заинтересован ставить под угрозу репутацию собственной строительной компании. Каждый такой случай рассматривается как ЧП и заставляет застройщика задуматься о смене нерадивого подрядчика. Ряд многоквартирных домов может иметь проблему с цементной стяжкой (вздутия или трещины). Этот дефект очевиден, и собственник может и должен требовать либо устранения нарушения, либо денежную компенсацию».

Быть более разборчивыми при выборе непосредственно самого объекта, а главное компании-застройщика призывает и председатель совета директоров ГК «Финстрой» Николай Коньков.

«Я бы советовал покупать жилье готовое или высокой степени готовности – если есть желание сэкономить и время немного подождать. Если компания работает год-два, и готовых объектов нет и не было, если вам демонстрируют только виртуальные картинки, если дом на стадии котлована, если вас не допускают на строительную площадку и предлагают внести 100% предоплаты, а банки не выдают на объект ипотечный кредит, то не надо рисковать деньгами! Верьте сделанным делам, а не красивым словам», – призывает Николай Коньков.

В ответе за качество

По закону, покупатель квартиры имеет право в течение пяти лет со сдачи постройки предъявить претензии строителям. Гарантийный срок, в течение которого действует «презумпция» того, что брак возник в результате ошибок при строительстве, огрехов проекта или использования некачественных строительных материалов, составляет два года со дня окончания строительства. Строитель обязан устранить выявившиеся в течение гарантийного срока строительные недочеты, и только в том случае, если он сможет доказать, что они появились не по его вине, он от этой обязанности освобождается. По прошествии первых двух лет обязанность доказывать происхождение брака ложится на собственника.

«При подписании договора купли-продажи на квартиру нужно внимательно читать все условия, прописанные в нем, и обязательно ознакомиться с проектной декларацией. Никто не ограничивает вас в вашем праве выдвигать собственные условия. Ведь еще до покупки можно оговорить, как должна выглядеть и в каком состоянии должна находиться приобретаемая вами квартира. Вы имеете право на претензии после покупки, если квартира не соответствует состоянию, которое освещалось в вашем договоре и не соответствует заявленному застройщиком в проектной декларации. Добросовестные строители не заинтересованы в мнимой экономии на материалах и работе, ведь на кону стоит их репутация!», – убежден Андрей Большаков.

Где искать помощь?

Если неприятностей при покупке квартиры избежать не удалось, и вы столкнулись с недостатками приобретенного жилья, то постарайтесь урегулировать проблему сначала с застройщиком.

«В 90% случаях возникающие проблемы решаются мирно. Но если вы не нашли общий язык со строительной компанией, то необходимо сначала обращаться в эксплуатирующую организацию, а затем в Распотребнадзор за получением экспертной строительно-технической оценки. Далее с полученными документами уже можно обращаться снова в компанию, у которой была приобретена квартира. И крайняя мера – обращение в суд, который можно выиграть, но есть риск и проиграть, поэтому лучшее решение - идти на мировое соглашение. Здравомыслящий застройщик предложит устранить дефекты, или если сам собственник их исправил, застройщик компенсирует понесенные затраты», – сообщает Андрей Большаков.

Действуем по инструкции

Если покупатель квартиры в новостройке видит, что построенный объект не соответствует нормативам, вступает в силу закон «О защите прав потребителей». В соответствии с ним покупатель может требовать: безвозмездного устранения недостатков выполненной работы; соответствующего уменьшения цены; взыскания произведенных расходов или возмещения предполагаемых расходов до проведения работ на основании отчета об оценке (или экспертного заключения), – комментирует генеральный директор ООО «ПроБизнесОценка» Мария Мороз.

Эксперт предлагает следующий алгоритм действий. При подписании акта приема-передачи квартиры следует перечислить все обнаруженные строительные недостатки и только затем подписывать его или подписывать после устранения недостатков. Требование об устранении строительных недоделок следует направлять в письменном виде застройщику и той организации, у которой вы приобрели квартиру. Срок ожидания ответа (действий) – 30 дней. Учтите, что в течение времени, отведенного на устранение недоделок, в квартире нельзя делать ремонт.

Для определения стоимости затрат необходимо пригласить строительного эксперта-оценщика. Только специалист грамотно и профессионально определит перечень недостатков и стоимость ваших затрат на их устранение. Кроме того, он составит экспертное заключение (отчет об оценке), в соответствии с которым вы определите сумму к взысканию. Не надо надеяться на то, что застройщик оплатит вам все ваши затраты, если они не будут обоснованы и стоимость материалов будет превышать их среднерыночную стоимость. Требования о возмещении понесенных убытков должны предъявляться в гарантийный период, то есть в течение пяти лет.

Для подготовки исковых требований и участия в судебных разбирательствах лучше обратиться к опытным юристам, которые в случае необходимости смогут представлять ваши интересы в суде.

Николай Коньков, председатель совета директоров ГК «Финстрой»: «Перед покупкой квартиры обязательно нужно ознакомиться с проектной декларацией. Ведь, по сути, в этом документе есть все: когда началось строительство, срок его окончания, «комплектация вашей будущей квартиры», указан владелец земельного участка (на правах аренды или собственности). Не надо стесняться посоветоваться перед покупкой с грамотным юристом».

_{Aвтор: Юлия Корнилова}