Ипотека для загородного жилья: современные реалии

Мы продолжаем обсуждать актуальную для наших читателей тему приобретения загородного жилья, и сегодня подробнее остановимся на схемах финансирования покупки. А точнее – на программах ипотечного кредитования. Что выгоднее: копить деньги на свой дом в течение долгих лет или взять ипотечный кредит в банке и осуществить мечту здесь и сейчас?

Единого рецепта здесь нет. Финансовая тактика вырабатывается индивидуально, в зависимости от стабильности и уровня дохода покупателя, цены покупки и т. д. Например, в советское время приходилось годами копить для приобретения какой-либо дорогой вещи: мебели, телевизора, земельного участка, и ждать в очереди для ее приобретения. Большинство земельных участков в дачных товариществах распределялись по месту работы.

Современные реалии таковы, что даже за 10 лет не получается собрать требуемую на покупку загородного жилья сумму. Процесс инфляции, нестабильность экономики, и как следствие постоянный рост жилья в цене могут сделать процесс сбора средств бесконечным. Хранение требуемых на приобретение загородного дома финансовых средств в банке – под определенный процент – тоже не является панацеей.

И что же делать, если жить в городе надоело и так хочется купить свой дом загородом, а денег нет?! Возможно, стоит подумать об ипотеке. Внеся определенную сумму денег в качестве первоначального взноса, вы получаете возможность сразу же переехать в свой новый дом, а не ждать этого события неопределенно долгий период времени. Ипотечные программы успешно действуют практически во всех банках и пользуются спросом у потребителей. Так, по данным Агентства ипотечного и жилищного кредитования (АИЖК), за первые пять месяцев 2012 года в России было выдано 240 107 ипотечных кредитов на 347,5 млрд рублей. Это в 1,6 раза в количественном и денежном выражении превышает уровень аналогичного периода 2011 года.

Получается, что объем ипотечных кредитов растет. И аналитики предсказывают его дальнейшее увеличение. Такая тенденция не случайна – появляются новые ипотечные программы, смягчаются условия кредитования, снижаются процентные ставки. Тем не менее, вопрос переплаты по такому кредиту все равно возникает. Как посчитать, не будет ли переплата неоправданно завышенной и в итоге невыгодной? Быть может, проще и выгодней по-старинке откладывать деньги на покупку в течение нескольких лет?

Приведем небольшой расчет. Допустим, что для покупки дома мечты стоимостью около 3 млн рублей вы планируете откладывать ежемесячно по 50 тысяч рублей в течение пяти лет. При этом мы помним, что стоимость жилья не стоит на месте, поэтому даже умеренный рост цен в 10% в год отодвигает заветную цель, в конечном счете, на 2,5 года. А на самом деле недавняя история помнит и 25% и 70% рост цен в год, достаточно заглянуть в архивы специализированных изданий 4-5-летней давности. Вот и получается, что либо нужно откладывать больше, либо искать иные пути покупки. В итоге вместо запланированных 3 млн рублей за дом придется заплатить уже через пять лет минимум 4,5 млн рублей. И вариант с ипотекой в данном случае выглядит более привлекательным со всех точек зрения.

Воспользуемся простым ипотечным калькулятором. Вносим в банк первоначальный взнос в размере 30%. Если ставка по кредиту составит 14%, а сумма кредита 2 100 000 рублей, то за пять лет заплатить за пользование заемными деньгами придется 832 тысячи рублей. Причем, сумма ежемесячного платежа по кредиту составит 48 860 рублей, что не превышает сумму, которую вы планировали откладывать на покупку. А вот если ставка составит 12%, то сумма за пользование кредитом составит 702 тысяч рублей. Вот и получается, что по кредитной схеме стоимость покупки составит 3 832 000 рублей, а если копить и покупать через пять лет с минимальным годовым удорожанием в 10% – 4 500 000 рублей.

Пример наглядно показывает жизнеспособность ипотечных схем приобретения загородной недвижимости и их сопоставимость в количественном выражении с программой накопления собственных средств на приобретение заветного домовладения в поселке. Сложность заключается в том, что банки дифференцированно принимают решения о выдаче ипотечных кредитов в отношении объектов загородной недвижимости. Необходимо понимать, что более лояльно воспринимаются проекты комплексного освоения территорий (КОТ), нежели строительство загородного жилья на участках без подряда, «самострой», т. к. при КОТ для банков формируется приемлемый уровень рисков, и, соответственно, кредитные учреждения охотнее идет на кредитование загородного жилья в условиях такой комплексной застройки.

Связано это с тем, что ведущие девелоперы совместно с банками разрабатывают специальные ипотечные программы, которые предусматривают более лояльное отношение к самому объекту недвижимости и к потребителю (его возрасту, доходу и т. д.). Гарантом в такой ситуации выступает сам девелопер-застройщик. В итоге появилась возможность приобретать с использованием ипотечных средств жилье на ранней стадии строительства и даже земельные участки с подрядом. В Самарской области такие специальные ипотечные программы для кредитования загородного жилья разработали 26 из 48 кредитных учреждений, предлагающих ипотечное кредитование, среди них Сбербанк России, «Газпромбанк», «НОМОС банк», «Райффайзен», «Форштадт» и др. Типичные же условия по выдаче ипотеки на покупку загородного жилья в Самаре и области таковы:

• размер первоначального взноса от 10%;

• процентная ставка 14-17%;

• иногда банки требуют в залог иную недвижимость, например квартиру.

В случае, когда покупатель приобретает незастроенный участок под будущее строительство дома, банки готовы рассматривать сам участок, как залоговый инструмент, но при этом есть ряд требований, которые обязательно должны быть соблюдены:

• на участке должен быть возведен фундамент под будущую недвижимость;

• участок должен быть оборудован инженерными коммуникациями: канализация, водоснабжение, газоснабжение;

• участок, на котором будет строиться дом, должен иметь статус ИЖС (индивидуальное жилищное строительство). Если земельный надел имеет статус ДНП (дачное некоммерческое партнерство) или СНТ (садовое некоммерческое товарищество), то кредит на строительство частного дома банк выдаст исключительно под залог уже имеющейся недвижимости.

По участкам КОТ требования более лояльны, и во многом благодаря деятельности АИЖК, разработавшего новый ипотечный продукт «Малоэтажное жилье», который обеспечивает максимально благоприятные условия кредитования при покупке или строительстве жилья на территориях организованной комплексной малоэтажной застройки. Низкая процентная ставка – от 7,9% годовых в рублях после оформления залога в пользу кредитора, возможность получения дополнительных вычетов из процентной ставки, возведение в рамках строительства не только жилья, но и необходимой социальной и инженерной инфраструктуры, возможность использования средств материнского капитала – вот неполный перечень преимуществ этой программы. Более того, далеко не каждый застройщик может принять участие в программе АИЖК, для этого нужно пройти тщательную проверку. Поэтому аккредитованные АИЖК проекты малоэтажной комплексной застройки отличает высокое качество и юридическая чистота.

Приведем несколько примеров. Так, в 2010 году ООО УК «Экодолье» совместно с АИЖК на проекте «Экодолье Оренбург» реализовала пилотный кредитный продукт «Дом с участком», позволивший осуществлять ипотечное кредитование на этапе строительства жилого дома по низкой ставке от 7,5% и первоначальном взносе от 10% (условия варьируются в зависимости от банка). Благодаря такой инициативе доступность жилья для потребителя возросла в шесть раз! Аналогичный ипотечный продукт ГК «Экодолье» собирается распространить и на свои последующие проекты малоэтажной комплексной застройки. Сегодня в АИЖК аккредитовано более 70 проектов малоэтажного строительства по России, в том числе «Новое Ступино», «Павлово-2» в Подмосковье, «Приазовье» в Ростовской области, «Загородный клуб» в Татарстане и др.

В Самаре на данный момент нет проектов загородного строительства, в отношении которых действуют такие лояльные ипотечные программы, но «лед тронулся», и наш город стремительно внедряет лучшие практики. Вполне возможно, что в ближайшее время и у нас появятся проекты, аккредитованные АИЖК и, соответственно, позволяющие приобретать загородное жилье по доступным ипотечным программам. Следите за нашими публикациями.