Ипотечные продукты для пожилых

С выходом на пенсию жизнь не заканчивается, а для многих и вовсе только начинается. Переехать поближе к детям, сменить городскую квартиру на частный дом или наоборот, да и просто провести остаток жизни в более комфортных условиях – вполне понятные желания. Но для их осуществления порой не обойтись без кредитных средств. Насколько лояльны банки к такой категории заемщиков?

Такие разные пенсионеры

«Оформить ипотечный кредит людям старшего возраста очень сложно, – констатирует руководитель отдела кредитования ГК «Спектр Недвижимости» Елена Герасина. – Хотя стоит отметить, что пенсионеры, как и пенсии, бывают разные. Например, военнослужащие и сотрудники МВД могут стать пенсионерами в 35 лет и продолжать ударно трудиться. Банки к таким пенсионерам относятся лояльно, никаких проблем с оформлением ипотечных кредитов они не испытывают. Фактически это граждане, которые в виде дополнительного дохода имеют пенсию. Также судьи и приравненные к ним граждане не испытывают проблем с оформлением кредитов, получая от государства пожизненное содержание в виде солидной суммы, которая также учитывается банками в качестве дополнительного дохода, но это очень маленькая категория людей. И другое дело, когда человек вышел на пенсию по возрасту. Здесь учитываемый банком доход будет равен размеру выплачиваемой пенсии - даже в том случае, если человек продолжает трудиться, зарплату в виде дохода банки учитывать не будут».

По словам Елены Герасиной, сейчас только Сбербанк принимает к рассмотрению заявления на получение ипотеки от людей пенсионного возраста. Но решение о выдаче денег в большинстве случаев принимается только относительно людей, только что вышедших на пенсию, то есть для женщин - 55 лет, для мужчин - 60 лет. Большинство же коммерческих банков рисковать не решаются, так как считают, что пенсионеры неспособны выплатить заем в полном объеме. Отказ получают даже те, кто после получения пенсии продолжает работать.

Объективные причины

Развивать ипотечное кредитование для пенсионеров коммерческие банки отказываются по нескольким причинам.

Во-первых, у большинства пенсионеров доходы слишком низкие, поэтому экспериментировать с подобными программами для банков очень рискованно.

Во-вторых, сложности могут возникнуть при поиске платежеспособных поручителей. При ипотечном кредитовании в роли поручителя обычно выступает второй супруг, но по статистике, большинство людей пенсионного возраста одиноки.

В-третьих, такие программы не будут в должном объеме востребованы на рынке и, соответственно, окажутся невыгодны банку. Ведь большинство людей пенсионного возраста уже имеют свое жилье.

В-четвертых, обязательным условием ипотечного кредитования во всех коммерческих банках является наличие страховки. Для этой категории граждан она будет весьма высокой, что поставит под сомнение экономическую целесообразность оформления кредита.

Несмотря на объективные сложности, некоторые банки все же разрабатывают ипотечные программы, которые бы способствовали удовлетворению пожеланий немолодых заемщиков. Основной проблемой является урегулирование процесса перехода обязательств по ипотечному займу в случае смерти пенсионера-заемщика к его наследникам.

Так, Абсолют Банк запустил новую ипотечную программу – «Родители-Дети». По ее условиям кредит можно оформить на покупку квартиры на вторичном рынке по ставке от 10% до 12 % годовых в долларах, и от 11% до 13% годовых в рублях. Программа предусматривает возможность полного погашения кредита до исполнения заемщику 75 лет включительно. Созаемщиками могут выступать совершеннолетние дети клиента, проходящие обучение в вузе и еще не имеющие постоянного источника доходов.

Программа «Родители-Дети» ориентирована на заемщиков, имеющих стабильный доход, чей возраст приблизился к пенсионному – ранее эта категория клиентов не могла получить кредит из-за ограничения по возрасту.

Обратная ипотека

Таким образом, приходится констатировать, что ипотека в полном смысле этого слова для пенсионеров пока остается доступной только в теории. Тем не менее, государственные структуры предпринимают попытки создать банковские продукты, ориентированные именно на эту часть населения. Так, генеральный директор Страховой компании АИЖК Андрей Языков сообщает, что в ближайшее время появится специализированный банковский продукт – обратная ипотека.

По словам эксперта, у пенсионеров всегда существует необходимость в дополнительных средствах, а способов их получить не так уж и много – есть механизмы коротких небольших кредитов с погашением из ближайшей пенсии под очень высокий процент и есть механизм пожизненной ренты, который приобрел негативную репутацию из-за «черных» риелторов. Обратная ипотека – это принципиально иной механизм, дающий пенсионеру значительные финансовые возможности.

Заем «Обратная ипотека» выдается под залог имеющегося жилья и погашается единовременно в полном объеме за счет реализации недвижимости в конце срока кредитования. Размер кредита рассчитывается индивидуально в зависимости от возраста пенсионера, оценочной стоимости его жилья и от формы выплаты (единовременно или ежемесячно). Принципиальное отличие от других кредитов – обратную ипотеку не нужно обслуживать: у заемщика нет ежемесячных платежей, проценты начисляются и прибавляются к долгу (то есть капитализируются). Кредит погашается уже после смерти заемщика: квартира реализуется, выплаченная пенсионеру сумма с процентами остается кредитору, а оставшаяся от продажи часть переводится наследникам. Это можно назвать «монетизацией жилья», когда имеющиеся у пенсионера метры «конвертируются» в рубли. За основу российской «обратной ипотеки» была взята американская модель, которая успешно работает в США на протяжении 20 лет.

Еще одно немаловажное отличие обратной ипотеки от пожизненной ренты в том, что заемщик (или наследники) по своему желанию в любой момент могут погасить задолженность перед кредитором. В таком случае залог будет снят, и бывший заемщик сможет распоряжаться квартирой по своему усмотрению.

В странах, где этот продукт уже получил распространение, большинство пенсионеров берут обратную ипотеку «на текущие нужды» в виде равномерных ежемесячных выплат – как прибавку к пенсии. Обычно граждане готовы воспользоваться обратной ипотекой, если прибавка к пенсии превышает 30-40%. Второй по популярности является необходимость проведения дорогостоящих операций, не входящих в медицинские страховки. Дальше в порядке убывания потребностей – патронаж, ремонт дома.