Сталинские дома – история элитного жилья

Самарский рынок жилой недвижимости невероятно разнообразен и может предложить жилье любого класса – от «эконом» до «люкса». И вопреки сложившемуся мнению, элитными и престижными могут считаться не только совсем недавно взмывшие ввысь многоэтажные здания. Дома сталинской планировки – это одно из исключений на рынке недвижимости, когда, вроде бы, стандартная «пятиэтажка» может предложить те же параметры квартиры, что и элитное жилье.

Название «сталинок», как нетрудно догадаться, произошло от фамилии Иосифа Сталина, на время правления которого и пришлась большая часть строительства этих домов. В основном сталинские дома сооружались в период с 1935 по 1960 год. По дате сооружения здания делят на до- и послевоенные. Каждая квартира сталинской планировки имела нужные удобства, а в то время это считалось роскошью. Такие квартиры строились для представителей власти, Героев Советского Союза и других известных людей. Однако после войны сталинские дома больше не были предназначены лишь для «элиты общества». Несмотря на довольно-таки бодрые темпы строительства и массовость застроек, возведение сталинских домов резко сократилось в 1956 году, когда были приняты ориентиры на индустриальное массовое домостроение, что привело к появлению массивов из «хрущевок».

Тем не менее, доконструкция «сталинок» продолжалась вплоть до 60-х годов прошлого века.

Наличие сталинских домов характерно практически для всех крупных городов России и стран бывшего СССР. Так, Киев буквально кишит разнокалиберными «сталинками», высота которых колеблется от трех до семи этажей. Многие дома сталинской планировки, находящиеся в Москве и Санкт-Петербурге, признаны историческими памятниками и не подлежат сносу, во многом благодаря своим неповторимым фасадам. Особенно пестрит «сталинками» северная столица. В Санкт-Петербурге сталинские дома расположены вдоль Московского проспекта, проспекта Стачек, на Охте, Ивановской улице, на Светлановской площади, площади Калинина... Не отстают по показателям и другие города, в число которых входит и Самара.

Справка
По конструкции зданий и планировке квартир «сталинки» делятся на два типа:

Номенклатурное жилье. Номенклатурные «сталинки» («директорские» дома, дома «для начальников») строились для высших слоев советского общества.

Номенклатурные дома имеют хорошую планировку с холлами и 2-4 квартирами большой площади на этаже. Во многих квартирах предусматривались кабинеты и детские, библиотеки и комнаты для прислуги, просторные кухни, раздельные санузлы, изначально большие комнаты — от 15 до 25, а местами даже до 30 кв. м, подсобные помещения.

«Директорские» дома имеют классические архитектурные формы и небогатый декор, сами здания крупные, с высоким бельэтажем. Потолки в номенклатурных домах имеют высоту 2,9-3,2 м и более.

Здания этого типа возводились в центре города, при застройке проспектов и магистральных улиц, возле площадей. Обычно они построены по индивидуальным проектам и являются архитектурными достопримечательностями города.

Рядовые дома. Рядовые «сталинки» строились для рабочих и представляют собой более скромное жилье. В домах встречаются как классические для того периода трех- и четырехкомнатные квартиры, так и послевоенные «коридорные» — изначально общежития.

Площади квартир меньше, чем в домах для номенклатуры, встречаются смежные комнаты. Архитектура утилитарна, отсутствуют украшения, фасады почти плоские, со стандартным лепным декором.

В рабочих «сталинках» нередко отсутствуют ванная комната и горячая вода. Распространенным видом рабочей «сталинки» являются двухэтажные дома — их строительство не требовало применения специальной строительной техники.

Рядовые «сталинки» строились, как правило, в рабочих поселках, размещавшихся возле заводов, на окраинах или в глубине кварталов. При строительстве применялось копирование проекта, что приводило к возникновению однотипных жилых массивов.

Стоит сразу отметить, что в экспозиции самарского рынка недвижимости находится менее восьмиста «сталинок», в то время как экспозиция «хрущевок» больше, как минимум, в два раза, а количество продаваемых квартир улучшенной планировки и вовсе превышает отметку в две с половиной тысячи. Отчасти это обусловлено тем, что количество сталинских домов в Самаре значительно ниже, чем тех же «хрущевок» или «улучшенок». Но более важен другой фактор – большинство обитателей «сталинок» довольны своим нынешним жильем и не собираются менять просторные квартиры с высокими потолками на какие-либо другие.

Судите сами. Площади квартир в сталинских домах значительно превышают показатели «хрущевок» и «ленинградок», а также большинства домов 90-й и улучшенной серии. Площадь однокомнатных квартир порой доходит до 50 кв.м, что сравнимо сейчас лишь с показателями новостроек и элитных домов. Трехкомнатные квартиры также выгодно отличаются от своих «собратьев» – превосходят их по площади и зачастую имеют более удобную планировку. Комнаты в трех- и четырехкомнатных квартирах в доме сталинской планировки могут быть как совмещенными, так и раздельными. Самой удобной считается весьма распространенная планировка квартиры по типу «коммуналки» - длинный коридор с несколькими раздельными комнатами. Стоит заметить, что во времена СССР многокомнатные квартиры в «сталинках» в основном и выполняли роль коммуналок. Эта тенденция дошла и до наших дней.

Как правило, сталинская квартира имеет значительное число комнат — обычно три-четыре, реже две или больше четырех. Однокомнатные «сталинки» строились ограниченно, и поэтому количество однокомнатных квартир сталинской планировки ничтожно мало по сравнению с другими.

Даже сейчас сталинские дома являются достаточно престижным жильем. Причин для подобной тенденции множество. В частности, это можно объяснить высокой стойкостью построек — «сталинки» отличаются прочными стенами и перекрытиями, высокой шумо- и теплоизоляцией, высокими потолками и хорошей площадью квартир. Высота потолков в «сталинках» в основном не ниже 3-х метров. В рабочих «сталинках» подобная планировка была обусловлена расчетом под коммунальное заселение — для проживания нескольких человек в одной комнате требовался определенный объем воздуха. Первый этаж здания часто сооружался более высоким — в нем размещались магазины, почтовые отделения и прочие социально значимые объекты. Подобное явление актуально и сейчас. Дома сталинской планировки часто располагаются в центральных и прилегающих к центру районах, с хорошей транспортной доступностью и инфраструктурным обеспечением. Если говорить о Самаре, то сталинские дома «разбросаны» по всему городу, однако наибольшее скопление «сталинок» наблюдается в Кировском и Ленинском районах.

Главным недостатком «сталинок» можно назвать износ зданий. Строения, которым более 60-ти лет, уже не выдерживают капитальных ремонтов, а износ коммуникаций – это первое, на что падает глаз при инспекции квартиры. Также можно отметить отсутствие современной инфраструктуры, например, подземных гаражей, что для многих потенциальных покупателей является важным фактором при выборе квартиры. Деревянные перекрытия тоже являются недостатком — они подвержены гниению и пожароопасны. Кроме того, в «сталинках» разнороден социальный состав жителей и, как уже отмечалось, нередко встречаются коммунальные квартиры.

В 1990-е годы спрос на «сталинки» был чрезвычайно высоким, так как подобные дома являлись лучшим жильем постройки советского периода. Позднее, с началом строительства жилья бизнес- и премиум-класса, востребованность сталинских домов упала. Однако и сейчас номенклатурные и рядовые «сталинки» остаются достаточно дорогим и престижным жильем.

Если говорить о ценовой политике, то, едва взглянув на экспозицию предлагаемых на продажу объектов, можно увидеть следующее. В Самаре «сталинки» находятся в более высоком ценовом диапазоне, нежели другие пятиэтажные застройки, такие, как хрущевские массивы и дома ленинградской планировки. Касается это, в первую очередь, четырех- и пятиэтажных домов, в то время как дома меньшей этажности и ценятся намного ниже. Обусловлено это всеми теми достоинствами «сталинок», что описаны выше – просторные квартиры, высокие потолки, прочность конструкций и определенная «престижность» жизни в доме сталинской эпохи. Не зря «сталинки» даже спустя столько лет пользуются стабильным спросом и, как показывает практика, являются фаворитами многих потенциальных покупателей недвижимости.