«Вторичка» всегда востребована

Спрос на объекты недвижимости вторичного рынка всегда был и остается крайне высоким. Оснований для этого достаточно. Этот рынок характеризуется большей безопасностью по сравнению с рынком долевого строительства. К тому же квартиры на вторичном рынке чаще удовлетворяют требованиям банка для получения ипотечного займа.

Явные преимущества

По мнению участников рынка, квартиры на вторичном рынке обладают рядом значительных и решающих преимуществ. Назовем главные из них. «Основным преимуществом «вторички» является то, что дом полностью готов, и покупатель может сразу же оценить все преимущества и недостатки квартиры, в отличие от домов на первичном рынке, которые только строятся или еще не введены в эксплуатацию, – считает директор АН «Империя недвижимости» Ольга Савченко. – Далее сделка проходит по договору купли-продажи, вполне понятному как продавцу, так и покупателю. Решив приобрести квартиру на вторичном рынке, можно выбрать любой район с любыми инфраструктурными особенностями и транспортным сообщением. В сложившихся кварталах, как правило, уютные зеленые дворы и детские площадки. Даже вид из окна подобрать можно».

На любой вкус и кошелек

По типу предложений сегмент вторичного рынка крайне разнообразен и обширен, поэтому подобрать объект, удовлетворяющий требованиям самого взыскательного клиента, не составляет труда. По словам заместителя директора Поволжского Центра Развития Оксаны Федуловой, на вторичном рынке жилья Самары все жилые дома классифицируются в зависимости от типа планировки, года постройки здания, общей площади квартир, материала стен.

Старый жилой фонд представлен домами постройки до 30-х годов прошлого столетия, высотой не более трех этажей. Планировка в таких домах не систематизирована. В отдельный подсегмент можно выделить добротный старый фонд и дома «сталинской постройки» 30-50-х годов, высотой до четырех (редко пяти) этажей. Эти дома имеют потолки свыше трех метров и большие площади комнат. Площадь кухни от 6 до 12 квадратных метров. Санузел раздельный или совмещенный. Материал стен - кирпич. Во всех «сталинках» установлены газовые колонки. Общая площадь квартир составляет: однокомнатных – 32-50 кв. м, двухкомнатных – 44-65 кв. м, трехкомнатных – 59-80 кв. м, четырехкомнатных – 80-100 кв. м.

«Хрущевки» и «ленинградки» – это дома постройки 60-70-х годов, высота не более пяти этажей, площадь кухни до 6 кв. м, комнаты частично смежные, балконы могут отсутствовать или иметь малую площадь. Высота потолков 2,5 метра. Материал стен: кирпич, панели. В зданиях отсутствуют чердак, мусоропровод, лифт. Однако у этих домов есть и свои преимущества: при дешевизне на фоне других домов «хрущевки», как правило, расположены в районах с развитой инфраструктурой. Общая площадь квартир: однокомнатные – 30-43 кв. м, двухкомнатные – 41-46 кв. м, трехкомнатные – 54-62 кв. м, четырехкомнатные – 62-72 кв. м. Квартиры малосемейного типа («гостинки») расположены в домах постройки 50-70-х годов, кирпичных, коридорного типа, высотой от пяти до девяти этажей, размер кухни от 5 до 6 кв. м, площадь комнат 12 кв. м или 18 кв. м, санузел – совмещенный.

Квартиры улучшенной планировки. Строительство домов высотой от пяти и более этажей велось с конца 70-х годов. Обязательным в домах этого типа является наличие лифта и центрального мусоропровода. Площадь кухни в однокомнатных квартирах – 7-9 кв. м, в двухкомнатных квартирах – 8-12 кв. м. В трех-четырехкомнатных квартирах раздельные комнаты, раздельный санузел, большие балконы и лоджии.

На вторичном рынке представлены и объекты с «элитной» планировкой. Строительство таких домов велось с начала 90-х годов. По материалу стен это кирпичные и монолитные дома, с индивидуальной или свободной планировкой помещений. У таких домов, как правило, закрытая дворовая территория. Квартиры на верхних этажах могут иметь несколько ярусов. Отделка фасадов и интерьеров выполнена дорогостоящими материалами.

Спрос и предложение

Анализируя спрос на объекты вторичного рынка, эксперты отмечают, что особой популярностью сейчас пользуются дома 70-90-х годов постройки, в которых уже проведен капитальный ремонт с заменой труб, кровли и даже лифтов. «Такие квартиры сейчас в цене, и люди с удовольствием их покупают, к тому же они расположены в районах с развитой инфраструктурой», – отмечает Ольга Савченко.

По данным Поволжского Центра Развития, объем и структура экспозиции вторичного рынка жилья с начала 2012 года, как и на протяжении 2010-2011 годов, остается постоянной – как по типам жилья, так и по административному делению. Совокупный объем предложения остается примерно на одном уровне последние три года. Это около 40 тыс. квартир общим объемом примерно 1 млн кв. м.

Распределение предложения квартир по административным районам города совпадает со структурой застройки: примерно по 20% экспозиции приходится на три крупнейших района: Кировский, Промышленный и Октябрьский. Распределение жилого рынка по типам жилья не столь равномерно: 56% экспозиции представляют собой «улучшенки» и квартиры 90-й серии, 19% – «хрущевки» и «ленинградки», остальные типы жилья занимают незначительную долю предложения.

Средний срок экспозиции вторичного рынка Самары составляет 110 дней. Этот показатель характерен для большинства локаций города вне зависимости от административного деления города (в докризисный период средний срок экспозиции составлял 70 суток).

Динамика цен

По итогам первого квартала 2012 года, разница между самым дорогим («элитным», 62 тыс. руб./кв. м) и самым дешевым (старый фонд, 37,5 тыс. руб./кв. м) жильем в Самаре оставляет 40%.

С позиции распределения жилья по административным районам Самары, самые дорогие квартиры находятся в Ленинском районе (60 тыс. руб./кв. м), самые дешевые – в районах с минимальной экспозицией – Куйбышевском и Красноглинском (37-39 тыс. руб./кв. м).

Как сообщает Оксана Федулова, по итогам первого квартала 2012 года, средняя цена предложения вторичного жилья в Самаре составила 48,6 тыс. рублей за квадратный метр, что менее чем на 1,5% выше по сравнению с первым кварталом 2011 года. В целом ценовую ситуацию на рынке вторичного жилья можно охарактеризовать как стабильную.