От чего зависит инфраструктура коттеджного поселка

Жить поближе к природе и чувствовать себя так же комфортно, как в городе, – именно этим желанием руководствуются люди, выбирающие коттеджный поселок как место постоянного жительства. А значит, на его территории должен присутствовать хотя бы минимальный набор объектов социальной инфраструктуры: магазины, медицинские пункты, детские центры. И практические все девелоперы загородных территорий планируют их строительство, но вот воплощаются в жизнь эти замыслы крайне редко.

Программа-минимум

Аналитический центр www.irn.ru провел опрос экспертов загородного рынка, целью которого стало выявление оптимального набора инфраструктуры для поселков эконом-класса и бизнес-класса. Выяснилось, что к базовым элементам инфраструктуры поселка, которые необходимы в любом случае, все эксперты отнесли только здание администрации, включающее службы эксплуатации, охраны и уборки территории. Фактически эти службы – основа организованного коттеджного поселка, которая объединяет отдельные дома в единый социум. Целесообразность наличия остальных элементов инфраструктуры зависит от конкретного поселка, его местоположения, класса и локальных особенностей.

Итак, по мнению экспертов, в поселках эконом-класса должны присутствовать: детская спортивная площадка площадка (92,6%), мини-маркет (88,9% респондентов), аптека (74,1%).

Поселки бизнес-класса, по мнению экспертов, характеризуются следующими улучшениями инфраструктуры. Во-первых, в таких поселках требуется более развитая спортивная инфраструктура – это спортивный зал (так ответили 86,2% респондентов). Во-вторых, нужна более развитая детская и медицинская инфраструктура – 72,4% экспертов считают, что необходимы детские образовательные центры, а 65,5% голосуют за медпункт. Также в бизнес-классе более актуальны объекты питания – кафе (так считает 93,1% респондентов).

Также эксперты назвали те элементы инфраструктуры, которые, как правило, оказываются нецелесообразными для коттеджных поселков, если только речь не идет об элитных проектах или очень масштабной застройке. Это в первую очередь школа и детский сад – эти объекты наиболее проблематичны с точки зрения профессионального управления, а также заполняемости.

«Требования к минимальному набору инфраструктурных объектов коттеджного поселка изложены в проектных требованиях и СНиПах. Эти документы указывают на определенное количество объектов инфраструктуры, сопутствующей жилью в зависимости от численности населения, проживающего на данной территории, – рассказывает руководитель службы маркетинга и продаж ООО «Экодолье Самара» Вячеслав Рандаев. – Но в любом случае, если это поселок, предполагающий постоянное проживание жителей, то на его территории обязательно должны присутствовать фельдшерский пункт, пункты охраны правопорядка, пожарные посты. Это все учитывается при проектировании поселка. Если в радиусе трех-пяти километров нет пожарного депо, девелоперу придется строить его самостоятельно».

В расчете на ближайшее окружение

Как правило, при планировании инфраструктуры в коттеджном поселке застройщики учитывают уже существующие в непосредственной близости объекты. Ведь нередко коттеджные поселки строятся рядом с населенными пунктами, в которых уже инфраструктура создана.

«У нас практически нет коттеджных поселков, которые бы строились в чистом поле или в значительном удалении от крупных населенных пунктов. Например, жители поселков, расположенных в районе Большой Царевщины, могут пользоваться детским садом, школой, поликлиникой поселка Волжский. Там же есть и пожарное депо. Обычно вопрос о создании самостоятельной инфраструктуры встает в крупных поселках, таких как «Самарский», «Юбилейный», где предполагается большое количество населения, и существующие поблизости социальные объекты уже не будут справляться с нагрузкой», – полагает Вячеслав Рандаев.

От слов к делу

К сожалению, большинство застройщиков только заявляют о своих планах по созданию инфраструктурных объектов, но на практике эти обещания редко воплощаются в жизнь. При этом ответственности за не выполненные обязательства строительные организации не несут. По словам Вячеслава Рандаева, только в том случае, если проект реализуется в рамках комплексного освоения территории (КОТ), застройщик отвечает за реализацию всего, что было заявлено в проекте, и надзорные органы пристально за этим следят. Но в Самарской области нет ни одного проекта, реализуемого в рамках КОТ, а в этом случае застройщик несет ответственность лишь перед конкретным покупателем земли или конкретного дома в рамках договора.

Еще одна причина, по которой строительные компании не слишком заинтересованы в возведении социальных объектов, экономическая. «Любые инфраструктурные объекты – это дополнительные затраты. Если застройщик добросовестный, и он действительно намерен выполнить свои обещания по застройке всей инфраструктуры – и технической, и социальной, он безусловно заложит ее стоимость в цену конкретного домовладения, и затраты по созданию этих объектов лягут на плечи конечного потребителя, – комментирует Вячеслав Рандаев. – Конечно, существуют различные программы по компенсации затрат на создание социальной и технической инфраструктуры со стороны федеральных и региональных властей. Средства, которые застройщик потратил на создание социальных объектов, могут быть ему компенсированы из разных бюджетов. Но пока эти программы работают постфактум. То есть сначала застройщику нужно вложить свои деньги, построить объекты, сдать их в эксплуатацию, а потом предъявить документы на возмещение этих затрат да еще и на конкурсной основе. Таким образом, ни у одного застройщика нет стопроцентной гарантии, что ему будут компенсированы средства. Соответственно, он не может гарантированно рассчитывать на этот источник финансирования и однозначно будет закладывать затраты на возведение соцобъектов в стоимость земли или домовладения».