Эксперимент с ипотекой

Кризис, кризис… Разговоры о грядущей второй (третьей, сорок пятой) волне пресловутого финансового коллапса слышны в очередях, общественном транспорте, в кабинетах, обшитых дорогими панелями из ценных пород дерева. О кризисе пишут блогеры и финансовые журналисты. Иногда кажется, что кризис неожиданно выскочит из чайника и ка-а-ак укусит! Но, несмотря на все эти разговоры, самарцы активно берут кредиты, причем не абы какие – а ипотечные. За семь месяцев 2012 года по данным управления Центробанка в регионе, на квартиру заняли 11,7 тысяч жителей Самарской области. В прошлом же году за ипотечным кредитом обратились 8,1 тысяча человек.

Кто-то предпочитает таким образом инвестировать в недвижимость, а кому-то просто нужна крыша над головой, ведь зал ожидания Самарского железнодорожного вокзала или теплотрасса не самое комфортное место проживания. Да и полиция против…

Что же предлагают самарские банки желающим взять ипотечный кредит. Выбор велик – почти пятьдесят банков предлагают услуги ипотечного кредитования, причем в каждом – несколько программ жилищных займов. Для того, чтобы этот материал не превратился в длинный список цифр, мы решили ограничить область поиска: кредит мы будем «брать» на сумму в 1,6 миллиона рублей. Примерно столько стоит однокомнатная квартира, не в центре, но и не в «спальном» районе.

А мне милее «Новостройки»

Самые низкие ставки предоставляются счастливым обладателям (наверное, даже обладательницам) материнского капитала. Молодая мама может взять кредит под ставку, начинающуюся от 7,65% годовых. При этом для владельцев материнского капитала почти в каждом банке есть ипотечная программа.

Если же потомством наши условные «заемщики» обзаводиться пока не намерены, то ставки начинаются с 7,9% (все банки, действующие по программе «Новостройка» от агентства ипотечного жилищного кредитования). Казалось бы – очень привлекательно и даже ниже ставки рефинансирования Центробанка. Но под такие маленькие проценты дадут ипотеку только в случае, если 90% стоимости квартиры вы оплатите из своего кармана. При этом минимальная сумма займа составляет 300 тысяч рублей. Если же больше 30% от стоимости квартиры в качестве первоначального взноса вы внести не можете, то тогда ставка равна 11%. Что уже далеко не так привлекательно и примерно равно «средней температуре по больнице».

Впрочем, иногда бывает такое, что первоначальный взнос внести просто невозможно. Надо же еще и на ремонт оставить, да и кушать хочется. Не беда, в Самаре есть предложения, которые не требуют денежного взноса. Правда, в качестве «взноса» придется закладывать уже имеющуюся квартиру. Например, в «Нордеа-банке» предлагается ипотека с плавающей ставкой – в первый год вы платите всего 9,95% годовых, а через 10 лет нужно будет заплатить уже 12,25% в год. При этом ставка растет, если вы откажетесь от комплексной страховки. Да и денег могут выдать не больше 90% стоимости заложенной квартиры. Так что, если у вас завалялась «однушка» на Красной Глинке, которую хочется сменить на пентхауз в Ленинском районе, наверное, это не ваш вариант. Такая же «проблема», кстати, и в «Райффайзен банке», только там выдадут 85% от стоимости залога. А вот в «Уралсибе» могут дать сумму, большую, чем стоимость залоговой квартиры. Только необходимо доказать, что полученные деньги действительно пошли на покупку новостройки, а не были спущены в подпольном казино.

Зависит процентная ставка и от того, в течение какого времени заемщик намерен отдавать долг. Самый маленький срок – один год - обнаружен в «Банке жилищного финансирования». Минимальный первоначальный взнос – 10%, ставки начинаются от 10,9% годовых. Максимальный же срок – 50 лет в ВТБ 24. При первоначальном взносе в 20% (это минимум) и «рассрочке» на 50 лет, переплата составит 14,65%.

Ты у нее не первый… Но тебя ведь это не остановит?

Именно этой фразой немецкий автопроизводитель рекламировал свой сервис по продаже подержанных автомобилей. Самарское «вторичное» жилье в рекламе не нуждается – оно пользуется даже большим спросом, чем свежепостроенные высотки. Неудивительно, что кредитных предложений для такого типа жилья немало.

Самый низкий процент предоставляет АИЖК (и работающие по его программе банки) – 8,3%. Правда, такой процент вы получите, только если львиную долю стоимости квартиры внесете самостоятельно. Иначе придется переплачивать 12,5% в год. Впрочем, 30% первого взноса выложить все равно придется – такие условия программы.

Есть возможность и для тех, кто не может сделать первоначальный взнос, но страсть как мечтает о «бэушной» квартире. Правда, с нулевым взносом можно нарваться на «неслабые» процентные ставки – 13-15% годовых. Дешевле всего такие кредиты в «Нордеа-банке» – 13%.

Что касается «длинного», то есть долговременного кредита, то в случае со вторичным рынком недвижимости никаких сюрпризов и рекордов нет – больше чем на 30 лет не дадут нигде. А на 30 лет дадут почти в каждом банке.

Как не остаться у разбитого корыта?

Ипотечный кредит оформлен! Шампанское на пороге банка, оформление документов, переезд… И вот они – собственные четыре стены с потолком. Радостное событие…

Но потом могут произойти неожиданные неприятные катаклизмы – сокращение на работе, задержка зарплаты или, не дай Бог, попадание в больницу или смерть заемщика.

«Катаклизмы» могут случиться и с самой квартирой – пожар, ураган или внезапное наводнение. Землетрясения у нас бывают, конечно, редко, но чем черт не шутит… Для того, чтобы пережить все эти проблемы и не оказаться на улице, наверное, стоит максимально застраховать риски – и залогового имущества и самого заемщика. Даже если случится страшное – и заемщик не сможет больше никогда работать, все расходы по ипотеке будет платить страховая компания. К слову, страхование иногда позволяет сэкономить и на процентных ставках. Правда, само оно обойдется недешево – 1-1,5% от стоимости квартиры.

Но… застраховаться от всего невозможно. Сегодняшний счастливый обладатель ипотечного кредита, квартиры и зарплаты, которой хватает не только на оплату ставок, но и на «жизнь». А завтра, не дай Бог, он попадает под машину, его увольняет начальник или случается еще какая-нибудь неприятность, о которой лучше не вспоминать. Впрочем, иногда бывают и приятные сюрпризы, которые также несколько осложняют процесс выплаты кредита. Например, любимая жена интригующе сообщает, что «скоро вы станете папой». Или вместо одного наследника родилось сразу двое. И все двое хотят есть и одеваться. Что же делать в этом случае? Ни при каких условиях нельзя «прятать голову в песок» и делать вид, что не имеете к кредиту никакого отношения. Спрятаться не получится. А вот если вы придете в банк и сообщите, что испытываете финансовое затруднения, скорее всего, банк согласится пойти на уступки и подождать или даже рефинансировать ваш кредит.

В тему!

«Все самое важное всегда написано мелкими буквами. Это я вам как выплачивающий два кредита говорю», - эта фраза уже стала почти афоризмом. При этом ее справедливость оспорить сложно. Особенно, если вы решили взять ипотечный кредит. Почти все «ловушки», на которых банк «зарабатывает» на клиенте прописаны в договоре русским языком и черным по белому. Но на них мало кто обращает внимание. Отметим основные моменты:

Комиссия за выдачу кредита.

Некоторые банки берут единовременную комиссию за выдачу ипотечного кредита. Эта информация обязательно указывается в кредитном договоре, и на нее стоит обратить внимание еще при выборе банка и ипотечной программы.

Другие типы комиссий.

Следует обратить внимание и на другие возможные дополнительные расходы, предусмотренные ипотечным договором. Они взимаются на протяжении всего срока возврата долга, поэтому их размер может существенно сказаться на вашем бюджете.

Нередко в кредитном договоре присутствует пункт о праве банка повысить процентные ставки по кредиту в одностороннем порядке (не спрашивая согласия заемщика) в случае изменения рыночной ситуации.

Еще один важный момент в договоре ипотеки — система оплаты. В настоящее время на российском рынке практикуются две схемы погашения ипотечных кредитов — аннуитетная (каждый год сумма одинакова) и дифференцированная (сумма может резко отличаться в течение выплаты кредита). В некоторых банках вы сами можете выбрать, какая схема для вас удобнее, и зафиксировать этот момент в кредитном договоре.

Условия досрочного погашения — еще один важный момент ипотечного договора. Если вам в наследство досталась крупная сумма или вас неожиданно повысили, вы рискуете при попытке расплатиться сразу со всеми долгами, нарваться на штраф. Иногда ипотечные контракты предусматривают определенный мораторий на досрочное погашение кредита (срок, в течение которого досрочное погашение невозможно).

Очень важно, чтобы график ваших платежей был документально зафиксирован (заверен подписями/печатью) и оформлен в виде приложения к договору ипотеки. Менеджер, который информирует о сроках и темпах погашения кредита может и ошибиться. Но если он ошибется во время устного разъяснения, то виноват будет клиент. А если на документе – банк.

_{Автор: Сергей Круглов}