Долевка окажется под запретом?

Законотворцы предлагают кардинально решить проблему обманутых дольщиков – возложить ответственность за деньги покупателей на кредитующие застройку банки. Согласно задумке, строительная компания будет возводить жилье на собственные и кредитные средства, а деньги дольщиков получит лишь после оформления всех документов. Эксперты считают, что такие нововведения поставят крест на продаже незавершенных квартир и поднимут цены на недвижимость.

Сегодня число обманутых дольщиков не уменьшается – проблемы одних решаются, но появляются новые пострадавшие. До 1 марта 2013 года власти намерены разработать механизмы обязательного страхования финансовых рисков при строительстве жилья. Есть несколько схем – создание общества взаимного страхования, по банковской гарантии или через поручительство, сообщает издание «Ведомости».

В первоначальном варианте законопроекта механизм был один: страховать риски дольщиков должны были коммерческие страховые компании. Однако есть мнения, что они не справятся. По данным депутата Госдумы Александра Хинштейна, в России насчитывается 107 тысяч обманутых дольщиков. Получается, что при средней стоимости квадратного метра, равной 40 тысяч рублей, и средней площади квартиры в 60 квадратов финансовый объем проблемы достигает 257 миллиардов рублей. По данным страховщиков на апрель 2012 года, совокупный уставный капитал всех российских фирм на этом рынке составляет 193 миллиарда рублей, а значит величина проблемы гораздо больше, чем возможности страховых компаний.

Еще один вариант – солидарная и субсидиарная ответственность банков, выдающих кредиты на строительство. Как следует из записки начальника контрольного управления президента Константина Чуйченко, по трехстороннему договору между застройщиком, банком, кредитующим стройку, и покупателем, средства будущего собственника жилья должны поступать не застройщику, а на депозит в банк. Доступ к деньгам строительная компания получит, когда оформит все документы для начала застройки.

Таким образом, если сейчас застройщики могут получать деньги на начальном этапе и использовать их по своему усмотрению, при новом порядке до сдачи объекта им придется распоряжаться только кредитными и собственными средствами.

Столичные эксперты считают, что от такой схемы больше всего пострадают покупатели жилья, у которых отнимут возможность приобретать квартиры в строящихся домах по сниженной цене. Да и продажи на стадии застройки станут бессмысленными, поэтому многие будут продавать квартиры по рыночной цене и на поздних этапах. Прогнозируется, что при таких условиях произойдет резкое увеличение стоимости квадратных метров.

Другие игроки строительного рынка считают, что внесение изменений в порядок работы противоречит действующему 214 ФЗ, который и призван защитить дольщиков. По мнению финансового директора СК «Легион» Ивана Клушина, при таких условиях большая часть строителей уйдет с рынка – немногие обладают достаточным количеством собственных средств, чтобы строить, а привлечение внушительных объемов кредитов невыгодно из-за процентов. «Получается, что в отношениях между застройщиком и покупателем появится посредник в виде банка, – отмечает эксперт. – Сегодня же по закону нет никаких ограничений в привлечении денег дольщиков. Можно лишь оформить в аренду земельный участок и подготовить пакет документов, в том числе проектную декларацию и разрешение на строительство. Искать покупателей, готовых вложиться в строительство, можно даже с пустой стройплощадкой». В то же время, сегодня покупка квартир на стадии строительства продолжает набирать популярность.

Парадоксально, но урегулирование проблемы обманутых дольщиков осложняет неразбериха на уровне законодательства. Так, вопросами пострадавших участников долевого строительства занимаются сегодня сразу несколько ведомств, в числе которых Госстрой, Минрегион и Федеральная служба по финансовым рынкам, а также органы власти субъектов РФ. Кроме того, не определено понятие обманутого дольщика.

Президент Владимир Путин 18 октября утвердил перечень поручений по защите прав граждан, участвующих в долевке. До 1 декабря правительство должно определить орган, ответственный за долевое строительство. А до 1 февраля должна быть закончена инвентаризация всех проблемных объектов. Правительству также поручено изменить требования к финансовой устойчивости застройщика и к величине его уставного капитала. Пока они находятся в разработке.