Коттедж или квартира?

В Самарской области произошел заметный скачок в развитии сегмента загородной недвижимости. По некоторым подсчетам, за последние годы в пригороде столицы региона появилось около 40 коттеджных поселков. Несмотря на такое обилие предложений, спрос на жилье за городом по-прежнему сохраняется на довольно высоком уровне. Эту и другие тенденции, а также основные проблемы в сфере загородной недвижимости обсудили за круглым столом, организованным информационно-деловым порталом 63.ru, профессиональные участники рынка.

С каждым годом все больше жителей Самары, устав от суеты мегаполиса, принимают для себя важное решение – перебраться за город. Однако прощаться со всеми благами цивилизации хотят далеко не все. Хорошим компромиссом в таком случае может стать покупка дома в коттеджном поселке, застройщики которого позаботились о том, чтобы создать для будущих жильцов необходимые условия для комфортной жизни.

«Сегодня можно с уверенностью сказать, что многие самарцы созрели к переезду за город. Кто-то побывал в гостях у друзей или родственников, живущих в собственном доме, кто-то уже когда-то жил за городом и прекрасно понимает, что это совсем иное ощущение: отсутствие соседей, обладание действительно чем-то своим, земля, природа, свежий воздух. А если в коттеджном поселке создана еще и вся необходимая инфраструктура, а главное – расположен он не так далеко от города, то это вариант», – отмечает руководитель службы продаж и маркетинга компании «Экодолье» Ирина Зуева.

О возросшем спросе на индивидуальные дома в Самарской области говорит и статистика. По данным Самарастата, за январь-февраль текущего года из 126 тысяч квадратных метров введенного в эксплуатацию жилья 106 тысяч квадратных метров приходится именно на индивидуальные жилые строения.

Подтверждают наметившуюся тенденцию и представители риелторского сообщества. По словам генерального директора АН «Визит» Михаила Минаева, сегодня нередки случаи, когда в компанию обращаются желающие обменять свою квартиру в Самаре на дом в коттеджном поселке или на просто отдельно стоящий загородный дом.

Исполнительный директор АН «ВИП-компания» (застройщик коттеджного поселка «Ильинка») Ярослав Сыров считает, что сегодняшняя востребованность загородного жилья стала результатом так называемого отложенного спроса, сформированного в период экономического кризиса 2008-2009 годов. «В сложной экономической ситуации люди практически не покупали дома на протяжении трех-четырех лет начиная с 2008 года. Когда же положение стабилизировалось, отложенный спрос «выстрелил» – потребители вновь стали вкладывать деньги в улучшение своих жилищных условий. И рынок, в свою очередь, отреагировал практически одновременным появлением сразу нескольких коттеджных поселков», – поясняет г-н Сыров.

Подстегнуло развитие самарского рынка загородной недвижимости и существенное расширение линейки предложений. По словам экспертов, еще несколько лет назад в коттеджных поселках строили в основном большие, от 250-300 квадратных метров, дома. Естественно, позволить себе такие хоромы могли только люди с высоким уровнем достатка. Сегодня же застройщики большинства коттеджных поселков переориентировались с премиального уровня на более доступные широкому кругу потребителей форматы. «Для сегмента загородной недвижимости характерна та же тенденция, что и для городской. Застройщики стремятся к своего рода минимализации, ориентируясь в основном на строительство объектов экономкласса. Именно такое жилье – однокомнатные квартиры, квартиры-студии, а также небольшие коттеджи и дома – востребовано сегодня на рынке», – отмечает заместитель директора компании «Дом-75» (ГП «Берег») Игорь Филиппов.

Строители и продавцы загородной недвижимости подтверждают, быстрее всего сегодня своего покупателя находят небольшие коттеджи и таунхаусы в среднем от 70 до 120 квадратных метров. Причина – их доступная цена, сравнимая со стоимостью квартир на вторичном рынке Самаре. Продав «трешку» в панельном доме примерно за 4,2-4,5 млн рублей, самарец может позволить себе переехать в собственный дом (порядка 90-110 кв. м) в коттеджном поселке, расположенном в 20-30 км от города. Выходит, что за те же деньги можно значительно улучшить жилищные условия: приобрести большее по площади отдельное жилье, расположенное на собственном земельном участке вдали от шумных магистралей.

Руководитель проекта «Самарский загородный гольф-клуб» Владислав Кедало отмечает еще несколько факторов, способствовавших росту покупательского интереса к загородному жилью. «Следует учитывать довольно напряженную социально-экономическую и политическую ситуацию в нашей стране. Увеличивается инфляция, деньги обесцениваются. Поэтому те, кто откладывал средства на светлое будущее, сейчас стремятся инвестировать накопленный капитал и улучшить свои жилищные условия», – объясняет возросшие объемы капиталовложений в загородную недвижимость г-н Кедало. Эксперт отмечает и еще один, менее существенный, но для многих ставший решающим момент. Перебраться за город, в собственный дом людей нередко побуждает бесчинство городских управляющих компаний. «Многие просто не хотят оставаться заложниками неумелой работы коммунальщиков, платить за которую жителям многоквартирных домов приходится очень дорого», – считает Владислав Кедало.

Несмотря на то что участники самарского рынка недвижимости подтвердили наличие повышенного покупательского интереса к коттеджным поселкам и отдельно стоящим загородным домам, обойти обсуждение объективных трудностей, которые существуют в этом сегменте, не удалось. Развитию рынка загородной недвижимости в Самарской области сегодня препятствует целый комплекс нерешенных проблем.

Одна из основных – набившие оскомину дороги. Глобальная для Самары проблема уже давно вышла за границы городской черты. Транспортная доступность коттеджных поселков, особенно для тех, кто выбирает дом в качестве постоянного места жительства, становится решающим фактором в выборе. Однако даже до самых, казалось бы, близлежащих загородных массивов добраться в часы пик становится очень тяжело. 15-20 километров, разделяющих коттеджный поселок и город, в утреннее и вечернее время, а также в выходные дни оборачиваются многочасовым стоянием в пробках.

«Коттеджные поселки сегодня зажаты в тиски сложных логистических потоков. Что в северном направлении (в сторону Тольятти), что в южном, что в кинельском (через Зубчаниновку) – оперативно выехать из города просто невозможно. Именно поэтому покупатели домов для постоянного проживания за городом – либо молодые семьи, у которых еще нет детей или еще совсем маленькие, либо уже взрослые люди, которые уже освободились от бремени родительства. Если бы было организовано нормальное транспортное сообщение, круг потенциальных владельцев загородного жилья расшился бы существенно», – уверен руководитель проекта коттеджного поселка «Царев Град» Сергей Родькин.

Получается, что из обобщенного портрета потенциальной целевой аудитории коттеджных поселков сейчас просто выпадает наиболее активная категория населения – люди среднего возраста. Отсутствие в большинстве коттеджных поселков детских садов, школ и поликлиник останавливает семьи с детьми от приобретения загородного дома. Собственные же объекты социальной инфраструктуры могут позволить себе только крупные коттеджные поселки, рассчитанные на застройку в несколько десятков гектаров и на большое количество домостроений.

Такие проекты в Самарской области сегодня уже есть, но их пока считанные единицы. Причина – сложности, связанные с освоением столь больших территорий, расположенных фактически в чистом поле. Нередко у девелоперов могут появиться трудности и с реализацией домов в таких проектах. «Сегодня многие из тех, кто хочет жить загородом, вместо покупки дома в коттеджном поселке выбирают индивидуальное строительство. Покупают участок, выбирают проект и нанимают строителей. В отличии от приобретения жилья в коттеджном поселке, они четко представляют, за какое время, в соотвествии со своими финансовыми возможностями, они получат готовый дом. Поэтому своего покупателя найдет только такой коттеджный поселок, который уже полностью построен и профинансирован независимо от продаж», – убежден председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров.

Но если проблему сроков строительства застройщики коттеджных поселков сегодня решают правильной организацией строительного производства – вводят в эксплуатацию объекты этапами и очередями, то вопрос инженерных сетей для многих остается одним из самых проблемных. Обеспечение объектов крупного коттеджного поселка всеми необходимыми для цивилизованной и комфортной жизни коммуникациями, электро- и газоснабжением требует колоссальных финансовых и временных затрат. Дошло до того, что в некоторых проектах вместо дорогостоящего газоснабжения прибегают к альтернативным источникам тепловой энергии. Например, в коттеджном поселке «Рядом с гольфом» в домах устанавливают специальные тепловые насосы, работающие за счет геотермальной энергии. Причем это оказалось дешевле, чем подключение к газу. А среди клиентов компании «Регион-Недвижимость» есть категория покупателей земельных участков, которые строят для себя дома, оборудованные солнечными батареями.

Еще одно направление, в котором пока практически не развивается самарский рынок загородной недвижимости, – это создание уникальных по своей концепции проектов коттеджных поселков, которые бы удовлетворяли спрос различных категорий покупателей. «Речь идет о специализированной застройке для любителей, например, авиа-, горнолыжного, конного спорта, тенниса. Не создается и проектов арендных поселков и так далее», – отмечает Владислав Кедало.

«По сути, сегодня практически не налажена система организованного инвестирования в загородный образ жизни. Банки и другие финансовые институты (как частные, так и государственные) практически не участвуют в этом процессе. Это сильно тормозит развитие рынка загородной недвижимости. Однако я убежден, через какое-то время ситуация обязательно будет меняться», – считает Олег Егоров.

Пока же все участники дискуссии, развернувшейся за круглым столом, сходятся во мнении, что ждать помощи от государства или сторонних инвесторов в ближайшем будущем вряд ли стоит. Но если уже сейчас самостоятельно не пытаться решать назревшие проблемы загородного домостроительства, уже через несколько лет многие коттеджные поселки рискуют остаться заброшенными. Поэтому участники рынка даже на волне поднявшегося интереса потребителей к загородной жизни должны не останавливаться на достигнутом, а постоянно бороться за улучшение качества предлагаемого продукта.