Долевка: банкиры вмешаются в продажи

Российское правительство рассматривает очередной вариант контроля застройщиков, планирующих привлекать средства дольщиков. Помимо страхования, кредитования или вступления во Всероссийское общество взаимного страхования обсуждается вариант открытия компаниями-строителями номинальных счетов в банках, на которые дольщики и понесут свои кровные. Другими словами, контролирующим застройщиков органом станут банки, которые обяжут следить за целевым использованием средств. Однако согласятся ли застройщики впускать финансистов в свою деятельность и кто кроме банков получит маржу, выяснял наш сайт.

Минстрой подготовил предложения о возможности перехода с 1 января 2015 года от механизма привлечения денежных средств граждан в порядке долевого участия (ДДУ) к финансированию через кредитные организации.

На первом этапе предлагается сохранить институт ДДУ, но установить обязанность застройщиков открывать в банках специальные номинальные счета, предусмотренные ФЗ от 21 декабря 2013 года №379-03 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ». Предположительно, средства граждан, по предложению Минстроя, застройщики смогут собирать только на такие счета. При этом на банк будет возложена обязанность контроля их целевого использования.

На втором этапе проекта предлагается договор долевого участия заместить договорами купли-продажи жилого помещения в строящемся доме. При этом максимальный размер аванса со стороны покупателя не может превышать 10% от общей суммы.

Стоит отметить, что оба предложения уже были рассмотрены Национальным объединением строителей и Агентством стратегических инициатив в Москве, и обе организации отрицательно отнеслись к инициативе Минстроя. В частности, члены рабочей группы АСИ указывают на такие негативные последствия реализации предложений ведомства: снижение объемов жилищного строительства, увеличение роста стоимости кредитных средств и как следствие рост стоимости жилья, ограничение конкуренции. Дальнейшее рассмотрение предложений состоится 28 апреля на традиционных открытых слушаниях в Минстрое России.

Застройщики считают предложение об открытии номинальных счетов ненужной процедурой, которая не сыграет на руку никому, кроме финансовых учреждений. У последних появится возможность взвинтить процент для застройщиков, ну, а последним строить придется на собственные деньги, что в итоге обернется взлетом цен на квадратный метр. Смущает застройщиков и 10%, отмеренные правительством как доля вклада дольщиков в стройку. По мнению строителей, эта доля слишком мала – и тогда игра не стоит свеч.

И юристы нашли в новом предложении Минстроя бреши. Сейчас деньги дольщиков просто перечисляются через банк, а речь идет о том, чтобы нести эти деньги в финансовое учреждение. Другое дело, зачем это делать, если брать разрешат только 10%? Этого для стройки явно недостаточно, хотя смысл долевого участия в том, что застройщик получает деньги на строительство. Тогда теряется целесообразность открывать счет в принципе.

Сомнительной выглядит и предложенная схема заморозки в банках средств дольщиков. Закон не предусматривает схем, чтобы деньги временно замораживались в банках. Банки могут контролировать деятельность строительной компаний только в рамках кредитных договоров. Но и сейчас многие банки проверяют использование кредитных средств и, если закон обяжет, будут контролировать и стройфирмы. Банки от этого, разумеется, только выиграют.

При таком раскладе застройщики с большей охотой перейдут на жилищно-строительные кооперативы, как это сделали, например, в Екатеринбурге. Там большую часть жилья строят жилищно-строительные кооперативы. Это выгоднее, потому что тогда не действуют законы о долевке, не надо страховать ответственность, не требуется регистрировать сделку, вывешивать декларацию на сайте. Только для покупателей жилья это отсутствие всякой защиты, например на случай, если недобросовестный председатель кооператива задумает дважды продать квартиры.