Частный сектор ждет принудительный выкуп?

Для индивидуальных домов из частного сектора, а также дач и гаражей разработали универсальный механизм выкупа, чтобы несговорчивые владельцы не тормозили строительство жилья и инфраструктуры на своей территории. Чем обернется новая система для собственников и как она может повлиять на процесс развития застроенных территорий в Самаре, Dom63.ru рассказали эксперты.

Проблемы с расселением частного сектора в российских городах, как известно, существуют практически в каждом регионе. Больше всего это бросается в глаза в Сибири, где центральные районы крупных городов занимает частный сектор – в частности, более чем на треть застроены частными домами Новосибирск и Иркутск. Подобная застройка преобладает также, к примеру, в Нижнем Новгороде, Рязани, Туле, Владимире. Не является исключением и Самара, территорию которой практически на 40% составляет индивидуальная застройка.

Наверное, каждый житель областной столицы может назвать несколько мест, где сейчас стоят бараки, гаражи или ветхие дома частного сектора, на месте которых можно было бы построить современные, куда более красивые и функциональные жилые комплексы.

Похоже, в федеральном Министерстве строительства и ЖКХ решили всерьез заняться этой проблемой и придумали универсальный механизм ее решения. Минстрой совместно с Национальным объединением застройщиков жилья и фондом «Институт экономики города» подготовил поправки в целый ряд законов, включая Градостроительный, Гражданский, Земельный кодексы и Кодекс об административных правонарушениях. Согласно новому законопроекту, сообщают «Известия», землю у частных собственников можно будет изымать для массового жилищного строительства.

Решение об изъятии «территорий, в границах которых расположены земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного или индивидуального гаражного строительства» будут в праве принимать муниципальные власти. Им необходимо будет подготовить инвестиционный проект для развития таких территорий и внести новые жилые кварталы, которые появятся на месте дач, в генплан.

Сегодня принудительное изъятие земли путем выкупа возможно только для строительства дорог, оборонных объектов и объектов федерального и муниципального значения. Кроме этого, в законодательстве существует механизм изъятия земель, на которых расположены аварийные дома, и последующего расселения их жильцов. В остальных случаях застройщику нужно отдельно договариваться с каждым собственником.

Новые же нормы предполагают установку единой цены выкупа. Она будет утверждаться голосованием на общем собрании собственников, в котором должны принять участие собственники, обладающие не менее 80% голосов – каждый собственник получает голоса пропорционально площади своих участков (доле в общей площади передаваемой инвестору территории).

При достижении кворума все собственники обязаны будут продать свои участки по единой цене – если эта цена получит не менее 75% голосов. При этом власти конкретного субъекта РФ могут повышать планки по кворуму и проценту голосов для принятия решения о продаже. Выкупная цена не должна быть ниже рыночной цены, говорится в законопроекте. Если кворума не будет, землю придется выкупать по прежней схеме, договариваясь индивидуально.

Эксперты, участвовавшие в разработке законопроекта, объясняют, что этот механизм является альтернативой обычному свободному рыночному договору с собственником. Принятие законопроекта позволит устранить значительное количество барьеров на пути реализации проектов по развитию застроенных территорий и привлекать частные инвестиции для улучшения качества городской среды, пояснили в Минстрое.

«В том числе предлагается ввести в законодательство новый институт прекращения прав на объекты недвижимости в границах территории, подлежащей развитию. Речь идет не об аварийных домах, а о ветхой индивидуальной застройке, некапитальных строениях, многоквартирных домах, включенных в адресные программы по переселению», – говорит один из авторов законопроекта, исполнительный директор фонда «Институт экономики города» Татьяна Полиди.

Между тем самарские эксперты в штыки восприняли новую инициативу. По их мнению, новый законопроект противоречит самой логике градостроительного развития и объективным закономерностям развития жизни. «Создавать универсальный закон, позволяющий выкупать жилые дома, я считаю, неправильно. Многие люди, имеющие частные дома, родились на этом месте и своими руками строили свои дома. И вот так прийти с какой-то реконструкцией, понятной, может быть, для нас, но непонятной для этого жителя, снести его дом и дать квартиру просто недопустимо. Надо уважать людей, их предпочтения к способу жизни. А город должен развиваться органично, в нем могут быть разные типы жилья», – считает председатель Союза архитекторов Самарской области Юрий Корякин.

Эксперт отмечает, что вопросы развития застроенных территорий должны решаться естественным путем, без любых насильственных мер. В пример архитектор приводит поселок «Сад-город» на Московском шоссе, который занят индивидуальной застройкой. «Люди боролись, проводили публичные слушания и эту территорию оставили в генплане под индивидуальную застройку. Но, тем не менее, мы видим, что процесс идет, и на этой территории реализуются новые проекты, но это решается естественным путем, органично», – объясняет Юрий Корякин.

А для строительства нового жилья, считает эксперт, в городе достаточно территорий. Есть и возможности для уплотнения жилой застройки.

По мнению партнера Адвокатского бюро «Яблоков, Лапицкий и партнеры» Марины Жировой, в том, чтобы расширять основания для изъятия недвижимости, нет никакой необходимости. «В законодательстве существует исчерпывающий список оснований изъятия – только для государственных или муниципальных нужд (например, строительство дорог, гидроэлектростанций, оборонных объектов). При этом очевидна необходимость возведения указанных объектов в строго определенных местах, чем и обусловлена возможность пожертвовать интересами частного лица в пользу интересов всего общества (государства) , – отмечает юрист.

В случае, если законопроект будет принят, это может создать почву для злоупотреблений, считает эксперт. «В ситуации с жилищной застройкой интерес для девелоперов будут представлять так называемые «лакомые кусочки» – как правило, это исторический центр города, где стоимость жилья наиболее высокая. Соответственно, этот законопроект лоббирует интересы застройщиков – коммерческих фирм. Утверждать инвестиционный проект о развитии территорий (и принимать решение об изъятии недвижимости) будут муниципальные власти, что также создает возможности для злоупотреблений», – считает Марина Жирова.

Аналогичной точки зрения придерживается и архитектор Виталий Стадников. «Попытки под предлогом общественного блага принудительно выкупать землю у людей могут спровоцировать недоверие к властным структурам. Нет и никакой гарантии, что после расселения людей территория будет действительно более эффективно развиваться», – уверен Виталий Стадников.

Настораживает юристов и механизм определения выкупной цены – «собранием собственников, обладающих не менее 80% голосов». «Почему соседи будут решать за собственника, сколько стоит его дом или гараж? Вполне очевидно, что даже в пределах одного частного сектора стоимость участков (и расположенных на них строений) может кардинально отличаться. Один как купил гараж, так и не вкладывал в него ни копейки, а другой и утеплил, и электричество провел. Получается, что этот законопроект может существенно нарушить интересы тех граждан, имущество которых находится в лучшем состоянии, чем у соседей», – считает Марина Жирова.

Устойчивое развитие города, по мнению Виталия Стадникова, базируется на неукоснительном праве на частную собственность. «С моей точки зрения, при любых попытках спланировать территорию необходимо учитывать интересы людей, которые на ней проживают. В этом случае необходимо привлекать более вдумчивых проектировщиков, которые умеют работать с населением, для того чтобы соблюсти преемственность той морфологии, того устройства территории, которое сейчас есть, но в тоже время создать более эффективную экономическую систему на этой территории», – заключает эксперт.