Дмитрий Новиков, руководитель центра недвижимости ГК «Бизнес-Гарант»: «Я не вижу причин для снижения стоимости новостроек»

Для самарской строительной отрасли сегодня началась очередная проверка на прочность. Отсутствие доступной ипотеки и нехватка финансовых средств вынуждают многих девелоперов рассчитывать на поддержку государства. Тем не менее хоронить рынок новостроек не следует. Ведь кризис может стать отличным временем как для качественного роста объектов строительства, так и для более выгодных условий покупки. Своим видением ситуации на рынке строящегося жилья поделился руководитель центра недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Дмитрий Новиков.

– Безусловно, продажи снизились примерно на 25%. Это связано со снижением покупательской активности и способности. Но нужно отметить, что есть разные взгляды на эту ситуацию. На прошлой неделе я посетил конференцию по недвижимости в Москве, и там многие эксперты высказывали мнения, что кризис в строительной сфере начнется только в 3-4 кварталах этого года. Московские застройщики его пока не особо ощущают. Но если говорить о нас, то застройщики уже чувствуют снижение темпов реализации своих жилых комплексов.

– В нашем жилом комплексе «Олимпия-парк» большой популярностью сейчас пользуются однокомнатные квартиры и студии. Площадь таких квартир – 30-40 квадратных метров при отпускной цене от 42 тысяч рублей за «квадрат». Этот сегмент как был востребован, так и остается.

– Я не вижу причин для снижения стоимости. Металл поднялся в цене минимум на 30%, строительные материалы, начиная от бетона и заканчивая арматурой, подорожали на 10% и более. И если говорить о прогнозах, то вряд ли цена будет снижаться и скидок от основной массы застройщиков ждать не стоит.

– Я думаю, что это коснется в первую очередь мелких застройщиков и новичков в этой сфере. Что касается мастодонтов самарского строительства, то тут, предполагаю, затягивания сроков не будет. Во всяком случае, хочется в это верить. Все зависит в этой ситуации от надежности и авторитета застройщика и от бизнес-модели, которую он использует. Наша бизнес-модель строится на том, что компания получает прибыль только после реализации проекта и ввода объекта в эксплуатацию. Мы строим своими силами и ресурсами без привлечения заемных средств, поэтому не в наших интересах не достраивать объект. Иначе мы просто тратим деньги зря. Как обстоят дела в других компаниях, я не могу сказать, но глупо отрицать, что некоторые застройщики все-таки могут на это пойти.

– Пока вокруг пониженной ставки больше ажиотажа. Во-первых, банки пока только принимают заявки. Во-вторых, еще не все банки «откатали» внутренние процессы. И в-третьих, выдавать сами кредиты они начнут только с 1 мая. Поэтому говорить о влиянии льготной ипотеки на рынок можно будет лишь к середине лета. Пока это лишь разговоры и не более того. Хотя, например, в банках, где мы аккредитованы, уже сформировался лист ожидания из клиентов, которые получают одобрение банка на выдачу ипотечных кредитов.

– В любом случае долевое строительство – это всегда риск. Но многое зависит в этой ситуации от того, кто застройщик объекта, а еще важнее – от того, кто генеральный подрядчик. Многие путают эти понятия, говоря в основном о надежности застройщика, хотя это фактически всего лишь юрлицо, владеющее земельным участком. Если мы не хотим покупать жилой комплекс на определенной стадии, ради Бога, можно подождать, но нужно понимать, что и цена на выходе будет совершенно иная. Поэтому, на мой взгляд, здесь ситуация справедливая и честная. И если посмотреть на практику крупных самарских генподрядчиков, то очевидно, что это уже не игра в рулетку.

Почему-то мы пугаемся кризисов, а ведь это нормальное явление: наша история развивается как синусоиды. Фактически рынок сейчас идет на спад, ищет или уже нашел «дно», но ему некуда деваться и он «выпрямится». Тем более что нас ждет чемпионат мира, и бюджетные вливания и инвестиции в наш регион будут только увеличиваться. А поскольку это отрасли взаимосвязанные, я бы с огромным оптимизмом смотрел на самарский рынок долевого строительства.

– Стоит посмотреть на генеральных подрядчиков, которые не будут рисковать ни своим именем, ни своей репутацией, участвуя в сомнительных проектах. Если хочется купить дешевле, берите на «котловане», хочется убедиться в безопасности, посмотрите, насколько быстро идет стройка. На мой взгляд, наиболее безопасными являются средние этапы, когда уже можно ощутить динамику строительства и увидеть, насколько быстро и качественно «растет» объект. Я бы присматривался к стадии готовности 25% процентов и выше.

– Я считаю, что масштабные проекты и проекты комплексного освоения территорий на сегодняшний день являются наиболее рискованными. Чтобы комплексно освоить территорию, нужны огромные финансовые вливания на нулевом этапе. В нынешних реалиях это достаточно сложно. Те, кто разбираются в строительстве, понимают, что основной объем инвестиций необходим на стадии подготовки площадки и возведении фундамента. К примеру, для шестисекционного дома на это уйдет около двухсот миллионов рублей, а если строительство идет в несколько очередей, то получается очень большой риск.

– Сейчас замечательное время для инвестирования, если речь идет о дальнозорких инвесторах. Наглядный пример – в одном из самарских жилых комплексов квартиры покупались в минувшем году за 1,3 млн рублей. На сегодняшний день их начальная цена – 2,2 млн рублей. Достаточно неплохая капитализация за год. Учитывая, что потребность в крыше над головой у людей есть всегда, а кризис рано или поздно закончится, можно сегодня можно говорить об эффективности инвестиций. Да, возможно, в связи с кризисом в плане бизнес-процессов многое может измениться, но то, что люди будут покупать квартиры, сомнений нет.

– Вторичный рынок умер. В первую очередь, этому способствовала политика государства, которое не собирается субсидировать ипотеку для вторичного жилья. Во-вторых, в Самаре цены на вторичку необоснованно завышены. Это же абсурд, когда однокомнатная хрущевка в доме 70-х годов постройки стоит 2-2,5 млн рублей, хотя за эти же деньги можно купить жилье современного уровня и комфортного класса. У продавцов вторичного жилья уже начались огромные проблемы с реализацией объектов, на них нет спроса. Все предпосылки ведут к тому, что вторичный рынок ждет серьезное снижение цены.

– Я думаю, что ситуация на рынке недвижимости в любом случае стабилизируется. Сейчас замечательное время возможностей. Если покупатель подходят к приобретению жилья с умом, то я бы посоветовал обратить внимание на первичный рынок, где на сегодняшний день много интересных проектов. На вторичном рынке сегодня также можно совершить выгодную покупку – приобрести жилье с большим дисконтом. Сегодня компании поворачиваются к потребителю, поэтому нас ждет время, когда упор будет делаться на качество и покупателю будет из чего выбрать. В нашем понимании это время, когда можно отточить свою бизнес-модель и побороться за покупателя не только именем, а качеством, ценовой политикой. На самом деле, отличное время, вот мой прогноз.