Рынок аренды жилья: требуется перезагрузка

Снять квартиру в Самаре – дело не только сложное, но и, как показывает практика, не всегда безопасное. Причина – практически полное отсутствие общепринятых законов и правил взаимодействия сторон этого процесса.

История читательницы Dom.63.ru – лишнее тому подтверждение. Жительница Самары Екатерина поделилась с редакцией своим неудачным опытом аренды жилья. Сын Екатерины поступил в школу, которая находится в другом районе города, и, чтобы не мучить первоклашку ежедневными поездками на общественном транспорте, семья решила перебраться поближе к образовательному учреждению. Женщина начала звонить по телефонам в объявлениях, размещенных на крупных интернет-порталах по недвижимости, но натыкалась в основном на агентства, которые предлагали за кругленькую сумму приобрести у них базу адресов.

«От услуг информационных агентств я сразу отказалась, слышала, что в большинстве случаев все адреса в базах, которые они продают, "липовые". Поэтому пыталась найти объявления от собственника, но такие квартиры разлетались как горячие пирожки. Звонишь, а тебе отвечают, что уже сдали. И вот как-то появилось очередное такое объявление – от собственника, и цена хорошая. Я бросилась звонить. Ответил мужчина, сказал, что квартиру сдает его сын и еще никому ее не показывал», – рассказывает Екатерина. Она сразу же дала понять собеседнику, что готова сразу на просмотре внести оплату. Мужчина уточнил, точно ли они могут себе это позволить и добавил, что надо будет еще сразу доплатить депозит в размере шести тысяч рублей.

«На ловца зверь бежит. Сразу же после школы мы с сыном прибежали по указанному адресу. Нас встретил молодой парень, очень милый, приветливый, с ребенком поиграл. Все в квартире показал, снял показания счетчиков, как аварийные краны перекрывать. Рассказал, как делали ремонт. То есть сделал все, чтобы у нас не возникло сомнений, что квартира действительно его», – продолжает Екатерина. Потом молодой человек достал договор, предложил, если все устраивает, подписать его. Правда, вместо паспорта показал только копию. Договор подписали, Екатерина отдала 20 тысяч рублей (14 тысяч рублей – оплата за месяц плюс депозит).

Когда на следующий день Екатерина с вещами приехала на квартиру, то не смогла открыть входную дверь. Пока она звонила арендодателю (телефоны, разумеется, уже были отключены), подошли еще четверо таких же обманутых претендента на эту жилплощадь. Все вместе они отправились в ближайшее отделение полиции и составили заявления. Чуть позже выяснилось, что собственники сдали свою квартиру в долгосрочную аренду мужчине, который в свою очередь по субаренде сдавал ее посуточно. И вот один из тех, кто снял объект на сутки, «прокрутил» его таким незамысловатым образом и «заработал» на нуждающихся в жилплощади людях более 100 тысяч рублей.

Найти его правоохранителям до сих пор не удалось. Документы, которые злоумышленник предъявлял субарендатору, а затем горе-арендаторам, оказались поддельными. «Несмотря на то, что прошло уже больше месяца с момента наших злоключений, никаких подвижек по расследованию дела нет. В полицию приглашали собственников, арендатора, который сдавал потом квартиру в субаренду, но они говорили (или делали вид?), что ничего не знают. А парня этого даже не видели в глаза, потому что договор с ним подписывала уборщица, которая приводила в порядок квартиру после предыдущих постояльцев», – рассказывает Екатерина. Были, по ее словам, у пострадавших мысли, обратиться с коллективным иском о незаконной экономической деятельности к собственникам, в результате которой пострадало много людей. Однако дело до этого так и не дошло.

По мнению председателя правового комитета торгово-промышленной палаты Самарской области, партнера юридической компании RBL Дениса Герасимова, такой иск вряд ли был бы удовлетворен. «По закону, если собственник сдает квартиру на условиях долгосрочного соглашения, то арендатор имеет право передавать ее в субаренду. Поэтому привлечь к ответственности эту сторону вряд ли будет возможно. Потерпевшим следует направить коллективный гражданский иск в рамках уголовного дела о мошенничестве», – советует юрист. А в вопросах аренды жилья эксперт рекомендует квартиронанимателям более тщательно относиться к проверке документов, удостоверяющих личность самого арендодателя и его права на жилплощадь. «В частности, помимо свидетельства о праве собственности на квартиру можно затребовать у арендодателя выписку из Единого государственного реестра прав, которая бы стала дополнительной гарантией достоверности сведений», – отмечает Денис Герасимов.

Профессиональные риелторы также дают арендаторам несколько советов, которые помогут не стать жертвой предприимчивых мошенников. «В описанном случае арендатора должна была сразу же насторожить цена. Снять квартиру в центральной части Самары за 14 тысяч рублей в месяц, особенно осенью, в сезон повышенного спроса на арендное жилье, нереально. Мошенники пользуются желанием людей сэкономить, поэтому специально указывают в объявлениях ставки ниже рыночных, ловя, тем самым своих жертв как на крючок», – объясняет риелтор агентства недвижимости «Визит» Елена Лебедева. Коль скоро арендатор решает самостоятельно заниматься подбором квартиры, стоит внимательно ознакомиться с тем, какие цены актуальны в настоящий момент на рынке именно для выбранной локации, и даже не рассматривать (ну, или гораздо более тщательно проверять) варианты по очевидно заниженным ставкам.

Конечно, наиболее безопасный для арендатора способ подбора жилья – обращение в агентство недвижимости. Причем не в такое, которое продает лишь сомнительного качества информацию – базу непонятных адресов, а в компанию, которая оказывает услуги по подбору и сопровождает сами сделки по аренде квартир. «Во-первых, такие агентства работают только с проверенными собственниками и квартирами. Во-вторых, опытный риелтор буквально с первой же встречи с новым арендодателем может заподозрить подвох, если таковой имеется. Например, заметить несоответствие в документах, обратить внимание на слишком заниженную цену», – добавляет Елена Лебедева. Кроме того, особенно, если речь идет о крупной и авторитетной риелторской компании, существует такое понятие, как гарантия на качество оказания услуги. Если уже после совершения сделки что-то идет не так, допустим, вскрывается мошенническая схема, как в случае Екатерины, делом займется юрист агентства, и клиенту будут оказаны дополнительные услуги.

Глобально же причина историй, подобных той, которая произошла с Екатериной и ее товарищами по несчастью, кроется в том, что как такового рынка аренды жилья в Самаре пока не сложилось. Квартиры сдаются, сделки совершаются, но полноценных правил и законов взаимодействия участников это процесса нет. Как результат, предоставлять в найм квартиры могут все, в том числе мошенники, и никто потом не несет за это ответственности.

Казалось бы, назрела необходимость законодательного решения этой проблемы. Один из вариантов – введение обязательной регистрации сделок по аренде жилья, как в случае с долгосрочной арендой. Однако собственники на это просто не пойдут, поскольку не захотят выводить свою деятельность в официальную плоскость, а значит – платить налоги. А арендаторы не видят смысла в регистрации сделок, так как в большинстве случаев не рассчитывают жить в съемной квартире долго, да и риски, в случае обмана, как при покупке жилья, не столь велики. Цена вопроса – 20 тысяч рублей – размер месячной арендной платы.

Упорядочить ситуацию на рынке могли бы риелторы, но их репутацию за последние годы в вопросах посредничества при аренде жилой недвижимости серьезно подпортили информационные агентства. Люди просто не хотят обращаться к посредникам, опасаясь, что за свои деньги получат вместо качественной услуги листок с номерами телефонов. Способ борьбы с информационными агентствами как явлением уже нашли в Екатеринбурге. Риелторские компании, входящие в Уральскую палату недвижимости, сформировали единую базу проверенных арендных квартиры и разместили ее, по соглашению с главой города, на официальном сайте с администрацией. В результате, по словам председателя совета Уральской палаты недвижимости, вице-президента Российской гильдии риелторов Татьяны Деменок, большинство сделок по аренде квартир в городе происходит в рамках этого ресурса и авторитетных риелторских компаний, входящих в объединение. Как результат, информационные агентства практически ушли с рынка, а случаев мошенничества в этом сегменте рынка недвижимости стало гораздо меньше.

Кстати, еще одно нововведение, успешное внедренное в Екатеринбурге, Москве, Санкт-Петербурге и некоторых других городах нашей страны, – комиссия, которую риелтор получает с собственника сдаваемого жилья. «В сфере коммерческой недвижимости это изначально сложившаяся практика. Арендодатель платит брокеру за то, что тот подбирает для его помещения подходящего арендатора. То же самое должно быть и в сегменте жилой аренды, тем более что риски, которые несет собственник, вверяя свое недвижимое имущество другому человеку, гораздо более существенные», – считает президент Российской гильдии риелторов Валерий Виноградов. Стоит отметит, что по заверениям представителей самарского рынка недвижимости, такая практика постепенно складывается и в Самаре. В частности, все больше арендных квартир в высоком ценовом сегменте владельцы предпочитают сдавать их через профессиональных посредников.

Сегодня с уверенностью можно сказать, что в Самаре назрела необходимость перезагрузки рынка аренды жилья. Тем более актуален этот вопрос в преддверии чемпионата мира по футболу-2018. Хочется верить, что репутация региона не пострадает в связи с массовыми случаями мошенничества со съемным жильем, жертвами которых могут оказаться как местные жители, так и туристы.