Ипотека с переменной ставкой: спорная выгода

Агентство по ипотечному жилищному кредитованию объявило о запуске ипотеки с переменной ставкой. Главная особенность нового продукта – условия кредитования. В отличие от привычной схемы, процентная ставка по кредиту изменяется в зависимости от колебания уровня инфляции, а вот ежемесячный платеж фиксируется на весь срок предоставления заемных средств. Эксперты сомневаются, что подобная программа будет более выгодна для потребителей. Однако после отмены ипотеки с господдержкой переменная ставка может стать для многих единственной возможностью приобрести собственное жилье.

В перечне ипотечных программ, которые сегодня реализуют в АИЖК, появился новый продукт— ипотека «Переменная ставка». Кредит можно оформить как на приобретение квартир на первичном или вторичном рынках, так и в целях рефинансирования – для погашения ранее выданного займа. Как сообщают в пресс-службе АИЖК, продукт «Переменная ставка» разработан с учетом исторических показателей и целевых значений индекса потребительских цен (инфляции), определенных Банком России на 2016–2018 годы.

«Мы запускаем ипотечный кредит с переменной ставкой именно сейчас, поскольку считаем, что темпы роста инфляции в стране достигли максимальных значений, и ориентируемся на ее дальнейшее снижение в соответствии с целевыми показателями Банка России. Кредит предназначен для людей, которые разбираются в макроэкономических индикаторах, и планируют расходы, ориентируясь на экономическую ситуацию», – обозначил целевую аудиторию генеральный директор АИЖК Александр Плутник.

Как работает эта ипотека и в чем ее отличие от кредита с фиксированной ставкой? Попробуем разобраться. Привычная ипотечная схема выглядит так: заемщик оформляет кредит на определенную сумму под установленный банком процент. Срок ипотеки рассчитывается, исходя из доходов заемщика и его возможностей вносить ежемесячные платежи. В случае досрочного погашения сумма ежемесячной выплаты пересматривается в сторону уменьшения. Таким образом, заемщик может уменьшить не только срок погашения кредита, но и размер переплаты по процентам за пользование заемными средствами. Минусом этой схемы является фиксированная ставка. Например, сейчас взять ипотеку можно только под заметно выросшие за последние два года проценты. И даже если через какое-то время уровень ставок стабилизируется и пойдет на спад, заемщику все равно придется платить грабительские 14% годовых.

Ипотека с переменной ставкой в теории должна устранить эту несправедливость. Стоимость такого жилищного займа будет рассчитываться, исходя из фактического индекса потребительских цен и уровня инфляции (на основании данных Росстата) за квартал, предшествующий выдаче кредита. Еще 4,9 процентного пункта – это маржа АИЖК, которое несет расходы и риски, выкупая закладную. В первом квартале этого года официальная инфляция составила 8,3%, таким образом, процентная ставка по новому продукту – 13,2%. Но эта ставка не останется постоянной и будет пересматриваться раз в квартал. Если фактический уровень инфляции вырастет, то и проценты увеличатся. Если значение индекса пойдет на убыль, то ставка по ипотеке снизится. При этом любые изменения процентов отразятся не на уровне ежемесячного платежа, а на сроке кредитования. Ставка растет – период расчетов по кредиту увеличивается. Снижается – срок погашения сокращается. Ежемесячный же платеж, установленный при оформлении кредита, остается неизменным и не зависит от корректировки процентных ставок. В АИЖК считают, то это позволяет исключить вероятность непредвиденного роста расходов заемщика при обслуживании ипотечного кредита даже в случае роста инфляции. При этом платеж по кредиту с переменной ставкой на 5% меньше, чем по аналогичному ипотечному кредиту с фиксированной ставкой.

Если экономика страны будет развиваться в русле прогнозов ЦБ РФ, а там рассчитывают на снижение инфляции до 4%, то ставка по ипотеке «с переменной» действительно будет гораздо выгоднее – около 9%. Срок погашения кредита также сократится, по расчетам АИЖК, в два раза по сравнению с аналогичным кредитом с фиксированной ставкой. При этом заемщику не придется рефинансировать ипотеку при снижении общего уровня процентных ставок на рынке. Ставка по кредиту и, соответственно, срок будут сокращаться автоматически вслед за снижением уровня инфляции.

Пример расчета выплат по кредиту на 1 млн рублей:

*Рассчитано на основе целевых показателей Банка России по снижению уровня инфляции до 4% в 2017 и 2018 годы.

Пока эксперты довольно противоречиво оценивают новый ипотечный продукт и его перспективы с точки зрения востребованности у потребителей. Есть у новой для России формы жилищного кредитования как свои плюсы, так и объективные минусы.

По мнению заместителя исполнительного директора СОФЖИ Натальи Ладовой, новый продукт АИЖК расширяет линейку актуальных ипотечных предложений. «Для наших граждан "ипотека от АИЖК" всегда являлась синонимом максимальной выгоды, – поясняет Наталья Ладова. – Люди воспринимали ее как "государственную ипотеку", и она была востребована. Доля ипотечных кредитов "от АИЖК" в общем ипотечном портфеле Фонда за девять месяцев прошлого года составила без малого 77%. Думаю, что и новый кредит вызовет интерес у тех, кто сегодня решает свой жилищный вопрос».

Президент-электа Российской гильдии риелторов Татьяна Деменок, напротив, сомневается в том, что россияне станут брать ипотеку с переменной ставкой в надежде, что ситуация в экономике страны будет развиваться в лучшую сторону. «В первом квартале этого года официальная инфляция составила 8,3%, таким образом, процентная ставка по новому продукту— 13,2%. Однако наш потребитель сравнивает официальные цифры, выданные в данном случае Росстатом, с тем, что ощущает по своему кошельку. Конечно, 13,2% сегодня— это очень даже неплохо. С другой стороны, "плавающее значение" означает, что в процессе жизни ипотечного займа ставка будет меняться как в большую, так и в меньшую сторону. Очень сложно убедить человека в таком продукте, спрогнозировать ему уверенность в завтрашнем дне. Поэтому, думаю, что перспектив у новой программы практически нет», – считает Татьяна Деменок.

Кроме того, в сложном положении окажется плательщик, если ситуация будет развиваться по негативному сценарию. Если индекс потребительских цен будет расти, не исключено, что фиксированного платежа будет хватать только на погашение процентов, а основной долг гаситься не будет. А значит, срок закрытия ипотеки с переменной ставкой может растянутся на внушительный срок.

Есть и еще один спорный момент в схеме с переменной ставкой. До какого предела может быть удлиняться срок погашения? Ведь все банки прописывают в своих требованиях к заемщику работоспособный возраст и крайне неохотно готовы работать с пенсионерами. Да и условия предоставления кредитов людям в преклонном возрасте совершенно иные, более жесткие.

Менее выгодным для заемщика в ипотеке с плавающей ставкой оказывается и досрочное погашение кредита. «По сути, АИЖК загоняет потребителя в более жесткие рамки, фактически навязывая ему менее выгодную схему. Зато в выигрыше остается сам банк: сохранение размера ежемесячного платежа даже при досрочном погашении позволяет кредитной организации не только быстрее вернуть свои деньги, но получить с заемщика максимальные проценты, – считает эксперт самарского рынка недвижимости Вячеслав Рандаев. – Потребитель же, напротив, в большинстве случаев рассчитывают накопить немного денег, начать постепенно досрочно гасить ипотеку, чтобы уменьшить ежемесячный платеж и через какое-то время закрыть кредит полностью, тем самым сэкономив на выплате процентов».

Внедряя на российский рынок новую схему жилищного кредитования, государство попыталось предложить альтернативу стандартной ипотеке, которая после резкого роста ставок в 2014 году стала практически неконкурентоспособной и мало доступной россиянам. Исключение составили лишь программы с государственной поддержкой, которые были приняты, в том числе, для стимулирования развития стройотрасли. Но их действие закончится уже менее, чем через месяц – 1 марта. А значит, у потенциальных заемщиков не останется иного выбора: либо брать обычную ипотеку под грабительские 13,5-14,5%, либо оформлять кредит с переменной ставкой и надеяться на то, что властям удастся обуздать темпы роста инфляции.

«Государство стремится предложить потребителю программы, чтобы на рынке не было стагнации или коллапса. В частности, в связи с отменой субсидирования ипотечной ставки новый продукт мог бы взять на себя функцию по стимулированию сегмента первичной недвижимости. Но, с моей точки зрения, в АИЖК недостаточно проработали взаимодействие с влияющими на рынок реальными участниками. А это негативно отразится и на результате внедрения данного продукта», – подводит итог Татьяна Деменок.

Более конкретно судить о новом формате выдачи ипотеки и востребованности программы «Переменная ставка» у потребителя можно будет через три месяца, когда АИЖК подведет итоги пилотного запуска проекта.