Ипотека растёт: итоги 2017 года

В 2017 году кредитные организации снизили процентную ставку до исторического минимума. N1.RU разбирался, с чем связана тенденция роста рынка и сохранится ли выгодная для заёмщиков ситуация в 2018 году. Ставка снижается — спрос растет Статистика ЦБ РФ свидетельствует, что на 1 октября 2017 года количество выданных ипотечных кредитов по России составило 704 675 единиц с начала года. В количественном отношении это на 15,77 % больше, чем за аналогичный период 2016 года (608 708 выданных кредитов). «С одной стороны, ипотечная ставка снижалась весь год, следуя за показателями Центробанка. С другой стороны, в продажу поступали новые объекты по привлекательным стартовым ценам. Эти два фактора в сочетании со стабилизирующейся экономической ситуацией в стране объясняют рост ипотеки», — комментирует Елена Валуева, директор по маркетингу Mirland Development Corporation. Рынок ипотечного кредитования, как и рынок недвижимости в целом, неразрывно связан с общей экономической ситуацией в стране и изменениями в области законодательства. «Сейчас мы наблюдаем рекордную динамику — крупнейшие ипотечные банки уже опустили ставки ниже 10 %. Эта тенденция подкреплена двумя основными трендами. Первый — политика снижения ключевой ставки, проводимая ЦБ РФ, вслед за снижением уровня инфляции в стране. По словам регулятора, при инфляции в 3,3–4,4 % он готов снижать ключевую ставку до уровня 6,5–7 %. При соблюдении этих условий к 2020 году ставка может опуститься до 8 %. Второй тренд — усиление конкуренции среди крупных игроков рынка ипотечного кредитования. По нашим прогнозам, средняя ставка на конец года по ипотеке может составить 9–9,5 %», — рассказывает Олег Кулешов, управляющий филиалом «Абсолют Банка» в Самаре. По данным ЦБ, средневзвешенная ставка по рынку по итогам 9 месяцев 2017 составила 11,1 %, что меньше на 1,61 процентного пункта к итогам аналогичного периода 2016 года. «На сегодняшний день каждый второй покупатель недвижимости приходит с ипотекой. Если сравнивать с прошлыми годами, то рост очевиден — раньше это был каждый пятый. Банки снижают ставки чуть ли не каждый месяц. Кроме того, ставку можно снизить, применив электронную регистрацию сделки или страхование жизни заёмщика», — подчёркивает Виктория Нардина, агентство недвижимости «Загородный стиль». Борьба за заёмщика «Конкуренция банков за заёмщиков возникает из-за жёсткого регулирования этого рынка. Есть ограничения по отбору заёмщиков, и если доход заявителя хотя бы на 100 руб. не совпадает с нормативом, то банк вынужден отказать заёмщику. Поэтому конкуренция идёт обычно за «корпоративных» заёмщиков. Платёжеспособный спрос ряда клиентов (например, индивидуальных предпринимателей) не исчерпан, но заёмщики с плавающим доходом не могут удовлетворить критерии банков. Этот сегмент частично охватывают застройщики, использующие программы рассрочки в период строительства по договору долевого участия», — говорит Диана Имамгаязова, «ИНТРО Технологии Рус». По мнению опрошенных нами экспертов, сокращение платёжеспособных клиентов вероятнее всего почувствуют небольшие кредитные организации. Заёмщики будут выбирать те банки, которые смогут предоставить им наиболее привлекательные условия — как в плане ставок, так и в плане обслуживания. «Крупнейшие игроки в условиях жёсткой конкуренции вынуждены искать новые способы привлечения своего клиента. Программой с пониженной ставкой, разработанной совместно с застройщиком, уже никого не удивить, поэтому банки выводят на рынок обновлённые продукты. Например, рефинансирование ипотечных займов. При этом отличие программ некоторых банков в том, что клиент может рефинансировать ипотечный кредит, взятый на покупку строящегося жилья, то есть ещё на этапе строительства снизить ставку по кредиту. Интерес у жителей Самары вызывает и возможность предоставления кредита на покупку квартиры, находящейся в обременении другого банка. Это новый продукт на рынке, вызывающий у клиентов большой интерес», — уточняет Олег Кулешов. Что дальше? «С 1 января 2018 года в силу вступают новые требования Центробанка по ипотечным займам с небольшим или нулевым первоначальным взносом. По новым правилам для заёмщиков, выплачивающих первоначальный взнос по ипотеке менее 20 %, будет установлен более высокий уровень риска. Вероятно, банки будут повышать минимальный первый взнос», — поясняет Диана Имамгаязова. Ещё одно изменение, которое упростит жизнь заёмщиков, — создание электронной закладной. Это изменение поспособствует переходу на электронный документооборот при покупке жилья в ипотеку. Сергей Первиков, генеральный директор Prisma Group, обращает внимание на возможные опасности, связанные с ростом ипотечного кредитования: «Увеличивается закредитованность населения. Возрастают риски для банков. Любой недостроенный объект, которых в кризисных условиях будет всё больше, ложится обременением на активы банка. Если у заёмщика возникли трудности с выплатой кредита, залоговая недвижимость переходит банку и ухудшает качество его активов. С развитием кризиса спрос на жильё резко упал, при этом предложение продолжает расти. Всё это тянет цены вниз. Поэтому застройщиков будет всё меньше, проблемных объектов всё больше, оставшиеся игроки будут укрупняться», — прогнозирует эксперт. По данным АИЖК, состояние ипотечного рынка стабильно: доля просроченной ипотечной задолженности свыше 90 дней на 1 сентября 2017 г. снизилась до 2,44 % против 3,02 % годом ранее. «Эксперты прогнозируют в первом полугодии 2018 года снижение среднерыночной ставки по ипотеке вслед за ключевой ставкой ЦБ РФ на 0,5–07 % годовых. Динамика снижения будет куда более скромная по сравнению с этим годом. Поэтому если есть желание решить свой жилищный вопрос, то лучше не ждать снижения ставки. Ведь вместе со снижением ставки увеличивается спрос на недвижимость. Одним из трендов будет рефинансирование ипотечных займов. По нашим ожиданиям, к концу 2017 года доля кредитов по программе рефинансирования будет занимать 15 % от всех выдач по РФ», — рассуждает Олег Кулешов. Также эксперт отмечает запуск спецпрограммы ипотечного кредитования, в рамках которой семьи, в которых с 2018 года появится второй или третий ребенок, смогут рассчитывать на субсидирование государством ставки сверх 6 % годовых. Напомним, что в конце ноября Владимир Путин сделал несколько заявлений касательно новых мер социальной поддержки семей с детьми, которые вступят в силу уже в 2018 году. В частности, в качестве мер социальной поддержки предложено продление программы материнского капитала до 31 декабря 2021 года. Читайте также, как менялись цены на жильё в Самаре и что делать, если у ипотечного банка отозвали лицензию. N1.RU поможет подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке.