Недетские заботы: как продать квартиру с маткапиталом

Продажа жилья, купленного с привлечением материнского капитала, — задача не из лёгких. Здесь на первый план выходят интересы детей — жилищные и имущественные. Этот фактор игнорировать нельзя. Как провести сделку по продаже такой квартиры правильно? В этом вопросе разбирался корреспондент N1.RU вместе с приглашёнными экспертами. С чего начать? Принимая решение о продаже жилья, которое было куплено при помощи сертификата на материнский капитал, главный вопрос, который стоит задать, звучит так: а правильно ли оформлена такая недвижимость? Когда речь идёт о маткапитале, приобретённая с его использованием собственность считается совместной, то есть делится между всеми членами семьи, независимо от возраста и прочих факторов. Следовательно, любые действия с такой жилплощадью, особенно продажа, напрямую затрагивают интересы детей-собственников и их неотъемлемое право на достойные условия проживания. Соблюдение прав детей — требование не только совести каждого нормального человека, но и, в первую очередь, российского законодательства. Контроль за соблюдением этих прав осуществляют органы опеки и попечительства (ООиП), и если, по их мнению, собственность оформлена некорректно, то проблема с продажей такого жилья гарантирована. Когда речь идёт о продаже одной квартиры в пользу приобретения другой, более просторной, то вопросов у органов опеки, как правило, не возникает. Что говорит закон? Все операции с жилплощадью, купленной с помощью маткапитала, подчиняются тем же нормам и правилам, что и с любым жильём, в числе собственников которого имеются дети, не достигшие 18 лет. Сделка по такой собственности осуществляется с одобрения попечительских органов. Все заявления подаются лично родителями — действия каких-либо доверенных лиц исключены. Решение о том, разрешить или не разрешить проведение сделки, принимается ООиП в течение 30 дней. За это время будет проверено, соблюдены ли права детей. Непременное условие: детям должны быть предоставлены лучшие или хотя бы равноценные условия проживания. Важный момент: продать недвижимость можно лишь тогда, когда предполагается одновременная покупка другого жилья. «Поскольку детей, не достигших совершеннолетия, невозможно снять с учёта просто так, «в пустоту», без регистрации по новому адресу, — поясняет юрисконсульт по вопросам недвижимости Гульсия Валеева, — обе сделки, после получения соответствующего разрешения, нужно проводить одновременно». Оформляя бумаги для продажи жилья, учитывайте время, которое может понадобиться органам опеки для выдачи согласия на сделку. «Решение по целесообразности подобных сделок принимают органы опеки, поэтому лучше воздержаться от включения в договор каких-либо штрафов за срыв операции по купле/продаже. Это относится к обеим участвующим сторонам. Если одобрение ООиП получено, то заключать договоры можно без какого-либо промедления», — добавляет Юлия Максименко, риелтор агентства недвижимости «Визит». А как действовать в случае, если обстоятельства не предполагают выделение доли ребёнку в приобретаемой квартире? «У такой ситуации есть два пути развития, — поясняет Гульсия Валеева. — Первый: можно перевести сумму, равную стоимости доли жилья, на предварительно открытый в банке вклад. На это требуется обязательное разрешение ООиП. Второй путь: предоставить ребёнку долю на площади другого жилья — например, в квартире кого-то из других членов семьи. Размер такой доли зависит от размера жилплощади, стоимости жилья и определяется в каждом случае индивидуально». Имеет значение также и то, где именно находится новая квартира. К примеру, если на смену городской недвижимости приходит дом в сельской местности, такое изменение условий необходимо будет обосновать. В подобных случаях целесообразной причиной можно считать заботу о здоровье ребёнка и, как следствие, перемещение в другую климатическую зону или район с иной экологией. В ситуациях, когда органы опеки не выдали разрешение на сделку, юристы из этих органов передают материалы проверки в суд, где и принимается окончательное решение о том, соблюдены ли права ребёнка или нет. Ограничения и сложности Недвижимость, купленную на средства материнского капитала, нельзя продать, если ООиП не выдали разрешение на проведение сделки. Ни один специалист не возьмёт на себя ответственность за проведение такой операции. К тому же, Росреестр способен прервать регистрацию продажи жилья, затребовав от собственников дополнительный пакет документов. Как уже было сказано выше, продать жильё невозможно, если ребёнку, независимо от возраста, не будет предоставлена равноценная доля. Долевые интересы детей должны соблюдаться и в случаях продажи жилья по причине развода родителей. Несоблюдение каких условий может привести к запрету сделки? 1. Предоставление детям прав собственности и жилищных долей. 2. Лучшие или равноценные условия в новой квартире/доме. 3. Смена города/области/страны допустима лишь при наличии серьёзных оснований. К этим условиям стоит отнестись со всей ответственностью. Если новая квартира покупается в ипотеку и/или берётся на этапе строительства, могут возникнуть сложности. Поэтому специалисты советуют подавать документы в банк заранее. «Даже если сделка вполне прозрачна и все условия, связанные с долями собственности, соблюдены, это не исключает отказа, — комментирует Гульсия Валеева. — Банк имеет право отказать в ипотечном кредите. Ведь когда речь идёт о недвижимости, ещё не готовой к эксплуатации, обычно банк может самостоятельно реализовать её, если собственник, бравший ипотеку, перестаёт гасить долг. Однако ситуация меняется, если собственником такого жилья является ребёнок. Такую квартиру забрать у собственника нельзя, даже если речь идёт о существенном долге перед банком». Чем рискует покупатель? Продавая или покупая квартиру, приобретённую с использованием сертификата на маткапитал, помните, что определённые риски несут все заинтересованные в сделке стороны. Человек, продающий такую недвижимость, несёт уголовную и административную ответственность за соблюдение всех необходимых условий. А тот, кто покупает, рискует столкнуться с отменой сделки — опять же из-за продавца, недостаточно серьёзно подошедшего к продаже. Если сделка отменяется решением законодательного органа, квартира возвращается продавцу, а он, в свою очередь, должен вернуть покупателю деньги. При этом сроки такого финансового возврата значения не имеют. Кроме того, ребёнок имеет право оспорить сделку, став совершеннолетним. Если есть хоть малейшее подозрение на то, что разрешение от органов опеки и попечительства было выдано неправомерно, сделка будет пересмотрена. «Поэтому, — резюмирует Юлия Максименко, — при покупке такого «непростого» жилья стоит запросить у продавца копии всех документов. Если их не предоставляют — не рискуйте, поищите другой вариант». Помните, что продать жильё, купленное за материнский капитал, можно. Законодательство не станет чинить вам препятствий. Но очень важно не нарушить права и интересы детей. Дети не могут участвовать в сделках, но соблюдать их права — обязанность не только государства, но и родителей. Ранее N1.RU писал о новых самарских районах — «Кошелеве», «Волгаре», «Южном городе», квартиры в которых пользуются неизменной популярностью у молодых семей. В нашей базе вас ждёт множество вариантов по продаже недвижимости.