Рынок недвижимости региона, как и многие сферы бизнеса, переживает непростое время. Подорожают ли квадратные метры? Когда лучше озадачиться покупкой недвижимости? Почему с началом пандемии самарцы бросились скупать квартиры? Об этом и многом другом в прямом эфире инстаграм-аккаунта 63.RU мы поговорили с исполнительным директором агентства недвижимости Полиной Абдуловой.

— Если говорить о ситуации в общем, как рынок недвижимости себя чувствует на фоне пандемии коронавируса? Какие тенденции на нем появились?

— Очень интересно, как вели себя потребители этого рынка. Ситуация действует на всех психологически. Если посмотреть на то, как обстояли дела в конце марта, когда стало известно о режиме самоизоляции, — появился ажиотаж. При этом и на рынке вторичного жилья, и на рынке новостроек. Спрос был в разных сегментах, однако пиковый интерес был на квартиры экономкласса. Это свидетельствует о том, что горожане стали рассматривать покупку жилья как способ сохранить свои сбережения. При этом доля покупателей с «живыми» деньгами, а не ипотечными — увеличилась.

— А как справлялись с потоком сделок, когда режим самоизоляции уже ввели и МФЦ перестали работать?

— Первые две недели рынок «умер». Сделки можно было проводить только через нотариуса и один единственный банк. МФЦ и Росреестр на прием документов не работали. Была такая вот пандемия на рынке недвижимости. При этом некоторые покупатели на начало апреля уже имели какие-то задатки и финансовые обязательства. Благо, с середины апреля МФЦ заработали, и мы смогли проводить сделки. Сейчас весь процесс даже начал проходить быстрее. Рынок в целом восстановился, и апрель мы закрыли с плюсом 15–20%, если сравнить с аналогичным периодом в 2019 году. Мы боялись за май. Но по предварительным договоренностям о сделках — активность покупателей сохраняется. Если резюмировать, сейчас пока не кризис на рынке. Его лихорадит, но это больше психологические, а не экономические факторы.

— Покупают только квартиры или вкладывают и в жилье в частных секторах?

— Сейчас нестандартный момент для рынка: выросли спрос на загородную недвижимость, а также цены на ее аренду и покупку. Самарцы по объективным причинам не могут выехать за границу, поэтому ищут аналогичный вариант отдыха в своем регионе. Аренда фантастически выросла: благоустроенные коттеджи с бассейнами и всеми удобствами стали стоить в два раза больше. Например, те, что стоили 80 тысяч рублей в месяц, стали стоить под 150 тысяч рублей. На подогретом спросе люди рискуют переплатить.

— А как еще изменились тенденции на рынке недвижимости из-за такой нетипичной ситуации?

— Мы в скором времени увидим сокращение предложений на рынке. Часть собственников, если раньше продавали недвижимость с целью вложить в другую сферу, сейчас этого не делают. Плюс текущий повышенный спрос сокращает базу предложений. Московские эксперты прогнозируют рост цен, но мы — нет. Когда в кризис спрос будет падать, денег у населения станет меньше — увеличивать цены было бы абсурдно. Но и падать они вряд ли будут. Рынок сбалансируется к осени и снижением спроса, и снижением предложений. Для покупателей и продавцов на вторичном рынке всё останется практически прежним.

— Какие еще произошли изменения касаемо потребительского спроса? Что чаще покупают? Стали покупать квартиры с меньшем метражом?

— На рынке новостроек спрос в начале апреля пришел к нулю, но к концу восстановился. Мы это связываем с льготной ипотекой под 6–6,5% на объекты долевого строительства. Но в целом он меньше, чем во втором полугодии 2019 года. Выдержать конкуренцию застройщики смогут не все, поэтому отсюда совет потенциальным дольщикам — выбирать с точки зрения надежности и инвестиционной привлекательности. Имеется в виду ситуация, когда квартира в новостройке перепродается через несколько лет. По какой цене вы ее сможете реализовать? Насколько она объективно понравится большинству потенциальных покупателей?

А что касается метража, всё зависит от сегмента потребителей. Те, кто хотят сохранить небольшие и единственные накопления, ажиотажно пришли в конце марта, приобрели квартиры в сегменте суперэкономкласса (около 1 миллиона рублей) и так же спешно ушли. Дело в том, что для этой категории людей сохраняется полная неопределенность: что будет с работой, зарплатой. Они попросту боятся. Бизнес-сегмент — это покупатели, которые принимают решения взвешенно и не ситуативно. Спрос на эти объекты стабильно сохранился и в новостройках, и в долевках. Он пока еще активен.

Еще один неминуемый тренд: перемещение людей из более дорогого жилья в более дешевое. Спрос на экономкласс будет самый высокий. Некоторые люди не смогут обслуживать свои ипотеки и другие кредиты. Они будут вынуждены продавать свое жилье и покупать более дешевое: либо меньшей площади, либо такого же метража, но в другом районе. Как показывает практика, люди более охотно расстаются с квадратными метрами, нежели чем с районами проживания.

— А предпочтения клиентов поменялись с началом пандемии?

— На рынке региона по опыту последних лет спрос переместился в сторону вторичного жилья. По итогам прошлого года всего лишь 25% покупок — новостройки. Мы это связываем не только со спросом, но с предложением: качественных по своим потребительским характеристикам вариантов стало меньше.

— Так когда выгоднее всего покупать? Ждать или уже бежать за квартирой?

— На сокращающемся спросе около 90% сделок — обмен. Одну продали — другую сразу купили. Если говорить о прямых покупателях и продавцах, то тоже цены сильно колебаться не будут и останутся на прежнем уровне. По прошлому году мы видим, что стоимость вторички незначительно подросла на 2–2,5%. Эта цифра в пределах года для миллионных объектов равносильна статистической погрешности. Это говорит о том, что цены стоят. Небольшие колебания могут быть по районам или застройщикам. Если есть необходимость вложить средства, можно не ждать, а выбирать сейчас из всех предложений наиболее подходящий вариант.

— А если говорить о прогнозах, какие они на ваш взгляд?

— Такая активность покупателей будет сохраняться еще как минимум два месяца, но спустя какое-то время (по нашему опыту предыдущих экономически сложных периодов 2008 и 2015 годов) кризис догонит рынок недвижимости. Падение потребительского спроса неминуемо к нам придет, вероятно, уже к концу лета. С учетом того, что у населения денег становится меньше, а больше их не станет, в том числе и у представителей бизнеса.

— Как считаете, сколько времени потребуется на восстановление этой сферы?

— Рынок недвижимости не существует сам по себе. Сейчас горизонт планирования в любой сфере сократился от нескольких месяцев до нескольких дней. Мы живем в ожидании решений правительства, его помощи. Если ничего нового не произойдет, всё останется как есть, то постепенно мы будем выходить из этой ситуации. Рынок жилья в перспективе может восстановиться через год.

Если говорить о коммерческой недвижимости, там иная картина. По итогам апреля одни арендаторы ушли с рынка, а другие заняли их место. Новые игроки пользуются моментом затишья для получения конкурентного преимущества. Такие кризисные моменты — это всегда передел рынка. Но и у игроков поменьше есть шанс продержаться на плаву, если вовремя принимать решения по всем издержкам. Но время мобилизации уже прошло, все глобальные решения уже приняты.