80-этажки от Давидюка: какими проблемами может обернуться строительство небоскребов в Самаре

Владелец большей части территории ГПЗ-4 скорректировал свои планы по застройке площадки. Но о ней до сих пор мало что известно. Только то, что в границах Московского шоссе, улиц Луначарского и Мичурина собираются возводить жилые дома высотой до 250 метров. И хоть согласие со стороны городских властей фактически дано, предстоят еще одни публичные слушания. По мнению экспертов, давать согласие на небоскребы рано. Ведь такая неопределенность может обернуться массой проблем для Самары.

Кто владеет землей под ГПЗ

Четвертый подшипниковый завод основали на базе московского завода, который эвакуировали в Куйбышев в 1941 году из-за Великой Отечественной войны. Здесь производили комплектующие сначала для танков, затем для самолетов и ракет. В 1990-е годы этот и другие подшипниковые заводы перешли в частную собственность Игоря Швидака. После его смерти «подшипниковая империя» досталась его сыну Александру. Заводы стали постепенно закрывать. ГПЗ-4 был первым.

На месте предприятия созданная Швидаком компания «Самара-центр» планировала реализовать масштабный проект по строительству жилого микрорайона. Корпуса завода снесли. Но организация обанкротилась, что стало причиной продажи территории ГПЗ-4. Самую большую часть площадки купила компания «Новый Дон», которой руководит известный самарский девелопер Анатолий Давидюк. И у организации большие планы на эту территорию.

«Новый Дон» является застройщиком ЖК «Сокол», ЖК «Феникс», ЖК «Рекорд». Еще одна компания Анатолия Давидюка планирует застроить участок около Парка 60-летия Советской власти.

Три участка напротив торгово-офисного центра «Вертикаль» в 2019 году приобрел «Балтинвестбанк». Два из них предназначены для размещения многоквартирных домов, третий — под дороги, проезды и иные пешеходно-транспортные коммуникации. Но что по факту там будут строить и будут ли строить вообще в ближайшие годы — пока неизвестно.

Участком ГПЗ с выходом на Московское шоссе владеет международная сеть торговых центров Selgros Cash and Carry. Организация хотела построить ТЦ в своем формате — в Самаре подобные магазины есть уже у Metro. Но власти не дали свое согласие. По мнению чиновников, стандартная одноэтажная коробка с большой плоскостной парковкой на входе может испортить облик территории. Концепцию Selgros пока не поменял. Посему судьба площадки оказалась под вопросом.

80-этажки от Давидюка

О планах по освоению своей части территории застройщик пока не распространяется. Но осенью 2020 года от компаний ООО «Мичурина 27» и ООО «Специализированный застройщик "Арена-Строй"», которые принадлежат Анатолию Давидюку, в мэрию Самары поступила заявка на отклонения от предельных параметров разрешенного строительства. Организации запланировали многоэтажную жилую застройку (высотную застройку) с предельной высотой зданий, строений, сооружений 250 метров. Это примерно 80 этажей.

Инициатива Давидюка успешно прошла публичные слушания и даже получила одобрение комиссии по застройке и землепользованию. Некоторые детали 63.RU озвучил руководитель департамента градостроительства Самары Сергей Шанов.

— Идея у застройщика интересная — построить на ГПЗ-4 первые в Самаре небоскребы. Они будут в два раза больше зданий, которые сейчас считаются самыми высокими — например, «Вертикали». Отклонение по высотности комиссия по застройке и землепользованию одобрила. Но застройщик должен будет выполнить условие — соблюсти коэффициент по парковкам: одно место на одну квартиру. Под всей территорией будет подземный паркинг — двух- или трехуровневый. Сейчас застройщик готовит проект, чтобы уже представить его в Минстрой и получить разрешение на строительство. Это будет не эконом-жилье, не типовое строительство, а нечто необычное и эксклюзивное для Самары. Вероятно, будет что-то вроде «Москва-Сити». И территория ГПЗ-4, как мне кажется, для таких проектов очень подходит, — рассказал Сергей Шанов.

Но еще на этапе подготовки проекта пришлось вносить изменения. Площадь планируемой высотной застройки уменьшилась с 204 730 до 196 809 квадратных метров. Поэтому заявку компаний Давидюка заново рассмотрят на публичных слушаниях в мае — собрание назначено на 11 число.

Лобби или прорыв?

Но есть вероятность, что итог будет уже иным. По мнению экспертов, если поторопиться с принятием решения, дать застройщику добро на возведение небоскребов без конкретного описания плана застройки, есть риск получить еще одну депрессивную территорию. А их и так немало.

— Самара, конечно, уже отстала от других городов-миллионников в плане высоты застройки. В том же Екатеринбурге строительство 50-этажных домов — обычное дело. Однако слово «отстала» я бы взял в кавычки. Так как торопиться с подобными проектами не стоит. В принципе никаких препятствий для такого строительства на территории ГПЗ-4 я не вижу. Хорошо бы высотки смотрелись на углу Московского шоссе и улицы Луначарского — как завершение ансамбля существующих многоэтажек. На мой взгляд, на Мичурина они будут выглядеть случайно. Но еще важны детали. Не хотелось бы, чтобы посреди города просто выросла гигантская башня, лишенная красоты и смысла. Если говорить о строительстве небоскреба или небоскребов, то они должны стать доминантами пространства не только за счет высоты, но и за счет своего необычного, интересного облика. И тут, конечно, есть опасения. Ведь то, что сейчас творится в городе с застройкой, это кошмар: однотипные ряды многоэтажек, депрессивная среда. Немаловажно и внутреннее содержание будущих небоскребов. Ну не однокомнатные квартиры же там делать! И, конечно, оценивать будущую застройку нужно в комплексе. Что и где конкретно появится? Будут ли детские сады и школы? Как будет организована транспортная и инженерная инфраструктура? Ответы мы получим, когда увидим проект планировки. И у властей есть рычаги регулирования. Минстрой может не выдавать разрешение на строительство, если есть нарушения градостроительных регламентов, если застройщик захочет слишком многого, — считает председатель союза архитекторов Самарской области Юрий Корякин.

А вот по мнению советника губернатора, архитектора Виталия Стадникова, схема освоения территории ГПЗ-4 выглядит подозрительной.

— Я видел те немногие материалы, что есть по этой планируемой застройке. И, на мой взгляд, оснований для предоставления отклонений нет. Я ничего против не имею застройки до небес на ГПЗ-4 и в любой зоне вне исторического поселения, но кто потом будет платить за перенапряжение городской инфраструктуры? Если вы позволяете строить не 75-метровые, а уже 250-метровые дома, то извольте узнать, как проектно владельцы собираются обеспечить эту территорию. Где они собираются делать парковки? Или застройщик вложится в общественный транспорт? Где сделают сады и школы? Ответов нет. Да, застройщик говорит, что хочет сделать подземный паркинг. В Самаре делают 1–2 этажа обычно. Максимум можно 5 этажей. Но даже в этом случае площадь подземной парковки будет в 8–10 раз больше, чем само здание. И где же они возьмут столько места? К тому же, под такие небоскребы не строят паркинги с коэффициентом одно место на одну квартиру. Как правило, такие здания — офисные. Либо там делают апартаменты. А раз апартаменты, значит, жители не могут там прописаться. Значит, они уже не имеют права на поликлиники, школы, детские сады. Ну, и цена, конечно, меньше — квадратный метр других денег стоит, где-то на 20% дешевле. Поэтому для начала представили бы мастер-план на участок, концепцию, ответили бы на все эти многочисленные вопросы. Но создается впечатление, что доказывать компании ничего не собираются. И давать согласование при таком раскладе — это необдуманное действие, которое по большому счету лоббирует интересы одного застройщика. Я понимаю, что господин Давидюк участвует в строительстве школы на 5-й просеке. Вероятно, городские власти попали в петлю неких обязательств. Но ведь есть риск получить еще больше проблем. Но вряд ли повторные публичные слушания позволят переиграть историю. Оппонентов нет, — высказался Виталий Стадников.