На сколько отличаются цены на новостройки и готовое жилье — реальные цифры

В последние годы в России много говорят о том, что рынок недвижимости перегрет. Льготные программы разогнали цены на новостройки, из-за чего разница между первичкой и вторичкой иногда достигает 50%. Особенно опасно это для тех, кто приобретает новостройку в ипотеку: если человек не сможет выплачивать кредит и решит продать квартиру на вторичном рынке, то ему может не хватить вырученных средств для погашения долга банку.

Реальна ли эта угроза и сколько на самом деле теряет в цене квартира при перепродаже? Разбираемся в этом материале.

На цену квартиры влияет много факторов. Если сравнивать готовое жилье и новостройки, то ключевым будет возраст дома. Вторичный рынок делится на две группы, которые кардинально отличаются друг от друга: дома советского фонда и жилье, построенное после 2000 года. По сути, их объединяет только то, что на них не действуют почти никакие льготные программы.

По данным Домклик, стоимость жилья, построенного после 1999 года, значительно выше средней цены в готовых многоквартирных домах. Если в среднем вторичка в 2024 году продавалась по 107 тысяч рублей за квадратный метр, то в домах советской и досоветской постройки — по 92 тысячи рублей. При этом средняя стоимость «квадрата» в домах, построенных с 2000 года, составила 133 тысячи, а самые новые квартиры (2019–2024 годы) потянули на 151 тысячу рублей. Это всего на 7% ниже средней цены первички в 2024 году. То есть сама по себе разница между стоимостью новостроек и готового жилья совершенно не говорит о том, что конкретная квартира намного подешевеет после сдачи дома и даже через несколько лет.

И все-таки, выгодно ли инвестировать в новостройки? Конечно, если купить квартиру у застройщика в сданном доме и сразу же выставить на продажу, скорее всего, придется сделать небольшую скидку. Но насколько верно утверждение, что после оформления разрешения на ввод в эксплуатацию объект дешевеет на десятки процентов?

Проанализировав стоимость вторичных квартир, проданных в 2024 году, и цены, по которым они приобретались у застройщика, можно увидеть, что с каждым годом объект только дорожает. Через год, в крайнем случае через два, стоимость вторичного жилья превысит вложения.

Если представить инвестора, который с 2019 по 2023 год покупал по одной квартире за 10 миллионов рублей, то в 2024-м он смог бы их продать за 78 миллионов, а с евроремонтом — за 92 миллиона. В первом случае его доход составил бы 56%, во втором — 84%.

Эксперты Домклик посчитали, что максимальной стоимости вторичное жилье достигает через 3–4 года после постройки. Возможно, причина в том, что в самой «свежей» вторичке высока доля квартир без отделки. При этом компенсировать ремонт можно средствами, полученными от сдачи в аренду.

До конца 2019 года цены на новостройки и готовое жилье росли примерно одинаково, но потом ставки на вторичку и первичку стали стремительно расходиться. Покупка в стройке стала обходиться дешевле, чем в старых домах. Из-за этого спрос на сегмент увеличился, а вслед за ним — и цены. Причем до запуска «Господдержки-2020» дома моложе 2010 года не проигрывали новостройкам в скорости роста стоимости.

Вторым фактором, повлиявшим на динамику цен на готовое жилье, стало резкое повышение ключевой ставки во второй половине 2023 года. С этого момента цены на вторичку начали расти практически равномерно, независимо от года постройки дома. Снижение доли продаж дорогого вторичного жилья привело к увеличению спроса на дома старой постройки. Заемщики стали выбирать варианты подешевле, поэтому стоимость новой вторички уже не могла расти теми же темпами, как раньше. В итоге после 2020 года цены на «свежую» вторичку немного уступили новостройкам.

Как оказалось, если взглянуть на рынок детально, то опасения по поводу разрыва цен сильно преувеличены. Вторичное жилье, построенное в 2010-е годы, стоит дешевле первички на 22%, а более новое — только на 5%. При этом цена купленной в новостройке квартиры через 2–3 года будет выше, чем во время приобретения.