Как легально сделать перепланировку в квартире, чтобы ее не потерять

Когда в квартире не хватает пространства и косметический ремонт уже не спасает, выход — перепланировка: можно демонтировать или перенести перегородку, чтобы, например, увеличить отдельные комнаты.

Важно помнить: любые подобные изменения подлежат обязательному согласованию, а некоторые виды работ не разрешают никогда. Ниже — что допустимо, что запрещено и чем грозит нарушение правил.

Перепланировка — это любые действия, из‑за которых фактическая конфигурация квартиры перестает совпадать с планом из единого государственного реестра недвижимости или экспликации бюро технической инвентаризации. Сюда относится даже перенос дверного проема или разборка встроенного шкафа в старом доме — такие работы тоже нужно согласовывать.

Есть и «переустройство» — перенос указанных на плане инженерных сетей и оборудования: раковин, плит, ванн, радиаторов. Эти изменения также требуют согласования.

Что обычно удаётся узаконить:

• увеличение «мокрой» зоны (помещения с повышенной влажностью) за счет нежилых площадей — коридора или кладовой;

• расширение коридора за счет части санузла;

• перемещение ненесущих перегородок внутри квартирных помещений;

• присоединение части коридора к жилой комнате.

Что, как правило, не согласуют или крайне трудно узаконить:

• демонтаж несущих элементов;

• разбор вентиляционного короба;

• вынос радиатора на лоджию или балкон;

• расширение комнаты за счет площади лоджии или балкона;

• перемещение «мокрых» зон в жилые помещения;

• соединение газифицированного помещения с жилой комнатой.

С 1 апреля 2024 года обновили нормы, касающиеся перепланировок, и процедура стала сложнее.

«Раньше после проведения работ достаточно было получить акт приемки от специальной правительственной комиссии. Теперь собственникам нужно заказать новый техплан, а затем передать его в Росреестр. Окончанием перепланировки будет считаться дата, когда ведомство внесет изменения в ЕГРН», — объясняет руководитель проекта «Контур.Недвижимость» Константин Ташлыков.

Если вы планируете перепланировку или обнаружили, что прежний владелец выполнил её без согласования, действуйте по следующему алгоритму:

• до начала работ подготовьте проект. Его может выполнить техническое бюро или индивидуальный предприниматель, состоящие в саморегулируемой организации. Специалист оформит два документа: техническое заключение о возможности перепланировки и сам проект. При необходимости добавляют раздел о переустройстве — когда предполагается перенос или замена инженерных сетей, электропроводки, труб газо-, тепло- и водоснабжения;

• согласуйте проект: подайте заявление через МФЦ или напрямую в районную администрацию. Комиссия рассматривает документы в течение 45 дней и выносит решение. Если получили отказ и не согласны, его можно обжаловать в суде — на это есть три месяца;

• после одобрения приступайте к работам. Срок действия согласования обычно не больше одного года: за это время нужно завершить стройку. Если не успеваете, направьте письменное уведомление в жилинспекцию, чтобы продлить срок;

• по окончании ремонта обратитесь в орган, который выдавал разрешение. На адрес придет комиссия, сверит выполненные изменения с проектом и при отсутствии замечаний выдаст акт приемочной комиссии — он подтвердит законность работ;

• завершающий шаг — изменения в ЕГРН. Найдите кадастрового инженера для подготовки технического плана перепланировки квартиры. С техпланом обратитесь в МФЦ и подайте заявление о внесении изменений в сведения о границах или площади квартиры; МФЦ передаст документы в Росреестр, там внесут поправки и выдадут выписку с обновлёнными данными.

Самовольная перепланировка наказывается штрафом: для физических лиц — от 2000 до 2500 рублей, для юридических — от 40 000 до 50 000 рублей (по Жилищному кодексу).

На этом последствия не заканчиваются. После штрафа всё равно придется пройти указанные этапы, а при несогласовании — вернуть квартиру к исходной планировке. Игнорирование предписания грозит потерей права собственности: жильё могут реализовать на публичных торгах.