Могут ли долги помешать покупке квартиры?

Ксения собирается покупать квартиру в ипотеку. У ее мужа есть неоплаченные долги на крупную сумму, взятые в исполнительное производство судебными приставами. Женщина хочет выделить долю супругу. Могут ли эту долю забрать за долги?

Начальник отдела правового обеспечения регионального УФССП России Зоя Иванова

: «Доля в квартире – это такое же имущество. По истечении договора ипотеки судебные приставы вправе обратить на нее взыскание по неисполненным судебным решениям. Как правило, приставы ограничиваются наложением запрета на регистрационные действия, из-за чего в дальнейшем ее нельзя будет продать и подарить. Эта мера действенна, когда нужно реализовать недвижимость. У нас есть много случаев, когда неплательщики по алиментам имеют долю в родительском доме, а когда доходит до продажи недвижимости, скидываются всей семьей, чтобы снять обременение.

Если должник и дальше будет уклоняться от исполнения своих обязательств по исполнительным производствам, пристав имеет право передать долю на реализацию. На рынке недвижимости есть покупатели, которые приобретают доли. Однако в данных ситуациях действует принцип соразмерности: доля может быть арестована и передана на реализацию при условии соразмерности долга и имущества. Например, если она стоит 1 млн руб., а долг составляет 150 тыс. руб., то до ареста доли дело не дойдет. Кроме того, преимущественное право покупки доли принадлежит второму совладельцу квартиры.

Есть еще один момент в процедуре наложения ареста на недвижимое имущество. Если квартира должника – это его единственное жилье, то закон такие квартиры, за исключением залоговых, арестовывать запрещает. Но пристав может через суд выделить должнику долю в квартире по действующей в регионе норме жилой площади, а оставшиеся квадратные метры арестовать и передать на реализацию».

Заместитель руководителя регионального офиса АКБ «Форштадт» Арсений Хакимов

: «Если в сделке по приобретению квартиры не фигурирует брачный контракт, то по закону купленная в браке квартира будет являться совместной собственностью супругов. Наложить арест на квартиру, которая находится в ипотеке, приставы не могут, поскольку право первоочередности имеет залогодержатель – в данном случае банк – ипотечный кредитор. Здесь также возникает вопрос: одобрят ли ипотеку, если у супруга есть долги, тем более что он автоматически становится созаемщиком.

Наложить арест могут только после того, как заемщики расплатятся по кредиту. Если существует вероятность того, что на этот момент долги супруга не будут погашены, перед приобретением квартиры лучше оформить брачный контракт, в котором будет прописано, что она принадлежит только тому, на кого оформляется ипотечный кредит. На это муж должен дать согласие. Таким образом, приобретенная недвижимость будет принадлежать только женщине, и по долгам супруга арест наложить не смогут».

Директор юридического департамента АО «ЮниКредит Банка» Наталия Окунева

: «Теоретически женщина вправе выделить долю в ипотечной квартире своему супругу. При этом такая доля, так же как и доля самого заемщика, будет находиться в залоге у банка и он будет иметь все права по ее реализации в случае неисполнения заемщиками своих платежных обязательств по кредиту. Являясь собственниками приобретаемого на кредитные средства жилья, супруги становятся созаемщиками по ипотечному кредиту. В данной ситуации оформление жилья в долевую собственность усложняет сделку как таковую, но в принципе она возможна.

При наличии у супруга неоплаченного долга и возбужденного по нему исполнительного производства судебные приставы-исполнители могут и с большой вероятностью обратят взыскание не только на его долю в квартире, которая находится в залоге, но и на всю квартиру в целом, так как супруга, скорее всего, выступала поручителем по долговым обязательствам своего мужа в прошлом.

Нахождение квартиры в залоге у банка не препятствует обращению на нее взыскания по иным долгам ее собственника в порядке, установленном законодательством. В соответствии со статьей 34 Семейного кодекса имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью, супруг заемщика обычно выступает поручителем по кредиту, и при одобрении кредитной заявки оцениваются доходы и, соответственно, долги. Поэтому в данном конкретном случае, когда у супруга уже имеются задолженности и претензии со стороны судебных приставов, скорее всего, в предоставлении кредита будет отказано».

Адвокат коллегии адвокатов «Триада» Антон Поздняков

: «При наличии долговых обязательств взять ипотечный кредит в банке будет сложно. Кредитная организация требует привлечения супруга в качестве поручителя по кредиту. Приобретая квартиру в ипотеку, банк обычно требует, чтобы приобретенное имущество находилось у него в залоге для обеспечения исполнения кредитных обязательств.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса, взыскание на жилое помещение по исполнительным документам не может быть обращено, если для должника и членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания. Таким образом, судебные приставы могут наложить арест на долю, однако обратить взыскание, то есть продать ее не смогут.

Если супруг рассчитается по своим долгам с судебными приставами, женщина сможет выделить долю только после погашения ипотечного кредита. Вместе с тем, согласно Семейному кодексу, имущество, приобретенное в период брака, можно расценивать как совместно нажитое. В связи с этим супруг может претендовать на долю в приобретенной квартире».