Дополнительная прибыль с «лишней» жилплощади

Владельцем жилья или даже офисного помещения может быть кто угодно. Но извлекать доход из квадратных метров способен далеко не каждый. Если вам посчастливилось стать собственником «лишней» жилплощади или в наследство досталось торговое помещение, а становиться девелопером вы не собираетесь, на помощь придут управляющие компании, готовые сделать из вашей недвижимости прибыльный бизнес.

Непростое это дело...

Было бы заблуждением считать, что 50-150 доходных квадратных метров в системном управлении не нуждаются — сдавай да получай прибыль. Но не все так просто, как кажется на первый взгляд: даже элементарный поиск арендатора не всегда заканчивается успешно, тем более в нынешних условиях рынка, требующих полного погружения в бизнес-процессы. А что делать, если у собственника нет на это ни времени, ни желания? Выход один — обратиться к услугам управляющей компании, вверить объект в руки профессионалов и... получать ежемесячный доход, наслаждаясь статусом рантье.

Процесс как услуга

Доверительное управление недвижимостью — услуга на региональном рынке не новая, хотя до сих пор широкого распространения в Самаре не получившая. Дело здесь не только в небольшом спросе – большинство собственников по-прежнему предпочитают сдавать объекты самостоятельно, но и в ограниченном предложении. Далеко не каждая управляющая компания, занимающаяся крупным проектом ТЦ или ОЦ, возьмется за мелкоформатный объект: большого дохода с него не получить, а хлопот немало.

Но в последнее время развитие рынка УК в Самаре пошло более активно. Стимулом тому во многом послужил кризис. Услуга «Доверительное управление недвижимостью» все чаще стала встречаться в прайсе риелторских компаний города. Таким образом, расширяя спектр деятельности, агентства стремятся дополнительно привлечь клиентов. Но потребители должны отличать управление недвижимости от услуг по подбору арендаторов.

«Управление включает в себя гораздо больший перечень услуг. Помимо работы по заполнению помещений и подбору арендаторов, УК полностью сопровождают процесс эксплуатации объекта, заключают договоры с водоканалом, электро- и теплосетями, обеспечивают арендаторов всеми необходимыми инженерными коммуникациями, организуют уборку и охрану помещений и т.д.», – считает директор агентства недвижимости «Дом-ИСТ» Ирина Рязанова.

Естественно, развитие рынка управленческих услуг потребовало более серьезного отношения к этому направлению деятельности.

«Сегодня управление перестало быть просто процессом. Это технологичная и качественная услуга, которая становится все более востребованной», – рассказывает директор ИК «Поволжье» Юлия Барабаш.

Помимо объектов коммерческой недвижимости, управляющие компании сегодня берутся и за арендное жилье. В первую очередь такая услуга актуальна для частных инвесторов, которые вложили капитал в приобретение двух-трех квартир в новостройках.

Верный прогноз

Цель работы любой управляющей компании — стабильный и регулярно повышающийся доход с объекта. Но не стоит думать, что представитель УК должен просто собирать плату с арендатора и передавать ее (разумеется, удерживая процент вознаграждения) собственнику помещения. Профессиональное управление предполагает постоянное сопровождение договорных отношений между арендатором и арендодателем. Чтобы понять, как может работать объект, УК должна провести инспекцию, выяснить технические характеристики помещения, определить возможные затраты на эксплуатацию и тем самым спрогнозировать вероятный спрос.

«В небольших коммерческих помещениях ротация арендаторов вполне предсказуема, тем не менее, могут быть и простои. Чтобы их избежать, важно понять, насколько конкретное помещение будет востребовано на рынке, и в соответствии с этим сформировать адекватную арендную ставку», – считает г-жа Барабаш. Кроме того, в задачи управляющей компании входит и постепенное повышение привлекательности, ликвидности и, соответственно, доходности объекта.

И вашим, и нашим

Управляющая компания блюдет в первую очередь интересы собственника. Но при этом в интересах УК – стремиться и к созданию комфортных условий для работы арендаторов. Вообще, преимущество профессионального управления — в постоянном контроле за эксплуатацией помещения. Поэтому специалисты УК могут прогнозировать, насколько стабильна и эффективна деятельность арендатора (если речь идет о коммерческом объекте), насколько он платежеспособен. Зачастую арендодатель до последнего не в курсе проблем арендатора и узнает о них только тогда, когда «квартирант» экстренно освобождает помещение. УК в состоянии заранее «почуять» неладное и избежать простоя площадей, предварительно подыскав арендаторов на смену. Для этого у профессиональных управляющих есть хороший ресурс.

«Чаще всего в структуре УК работает риелторский отдел, занятый подбором жилья и другой недвижимости. Поэтому найти арендатора из сформированной клиентской базы компании гораздо проще», – отмечает Юлия Барабаш.

Кроме того, в ходе эксплуатации помещение изнашивается и требует постоянных вложений в поддержание хорошего технического состояния. Потек ли в квартире кран, или помещению требуется косметический (или даже капитальный) ремонт, заниматься этим должны сотрудники управляющей компании.

«Клиент управляющей компании должен знать, что УК несет расходы на содержание помещения в рамках своей комиссии», – говорит г-жа Барабаш. А ремонт через управляющую компанию также обойдется собственнику дешевле, поскольку строительные бригады, обслуживающие несколько разных объектов, находящихся в ведении УК, делают за опт большие скидки.

Количество услуг и мера ответственности за вверенное УК помещение обязательно должны быть прописаны в договоре. Цены на рынке профессионального управления в Самаре формируются в зависимости от величины арендных ставок на конкретное помещение и набора сервисов, предоставляемых клиенту. Поэтому, комиссия УК может варьироваться от семи до 25% ежемесячной арендной платы.