Центры притяжения торговых центров

Сегодня Самара не испытывает недостатка в торговых центрах, а потому выбор места для шопинга нередко зависит от основных арендаторов того или иного комплекса. Наиболее мощным магнитом для покупателей являются крупные супер- или гипермаркеты - как правило, продуктовые. Магазины, которые генерируют покупательский поток и служат центром притяжения для большого числа покупателей, называются якорями. Они есть практически во всех крупных торговых центрах.

Сегодня Самара не испытывает недостатка в торговых центрах, а потому выбор места для шопинга нередко зависит от основных арендаторов того или иного комплекса. Наиболее мощным магнитом для покупателей являются крупные супер- или гипермаркеты - как правило, продуктовые. Магазины, которые генерируют покупательский поток и служат центром притяжения для большого числа покупателей, называются якорями. Они есть практически во всех крупных торговых центрах.

С якорем и без

Якоря бывают разными: продуктовыми, развлекательными и даже уникальными. Поскольку роль якоря — привлечение в торговый комплекс как можно большего числа покупателей, для выполнения этой функции может быть избран любой способ. В одном из торговых центров Санкт-Петербурга, например, в качестве развлекательного якоря выступает океанариум, а в торгово-развлекательном центре Новосибирска — небольшой горнолыжный центр.

«В большинстве крупных самарских торговых центров присутствуют продуктовые («Карусель», «Перекресток», «Ашан») и развлекательные якоря (боулинги, кинотеатры), а также крупные магазины, которые за счет своих размеров частично выполняют роль якоря – супермаркеты электроники и бытовой техники, обувные универмаги», - поясняет заместитель директора «Мониторинга национального рынка недвижимости» (Поволжский Центр Развития) Оксана Никитина.

Уникальным примером является ТЦ «Русь-на-Волге». Ни одного, кроме продуктового якоря, изначально в этом торговом комплексе не было. Якорь был создан набором секций, торгующих обувью и объединенных в «Дом обуви». Поскольку предложенная линейка товаров здесь весьма широка, каждый покупатель наверняка найдет то, что ему необходимо, а попутно посетит и остальные магазины торгового центра.

Обычно якорный арендатор занимает от 10 до 60% площади торгового центра. При этом в ТЦ может быть и несколько якорей. Например, в ТРК «Московский» якорями являются «Карусель», «Медиа-Маркт», «М.Видео», «Палатин», а в первые годы открытия «Московского» главной притягательной силой для покупателей был аквапарк.

Народная тропа

«Большое значение имеет местонахождение якоря в торговом центре, поскольку главная его задача — создавать народную тропу. Поэтому размещаться якоря должны таким образом, чтобы на пути к ним покупатель проходил сквозь торговую галерею. В противном случае якорь будет работать только сам на себя», - отмечает Оксана Никитина. ТРК «Парк-Хаус» располагает двумя якорями: продуктовым, представленным гипермаркетом «Карусель», и развлекательным - «Созвездие развлечений», включающим в себя боулинг, кинотеатр, детский развлекательный центр. При этом расположены якоря в разных концах ТРК, на первом и третьем этажах, соответственно, таким образом, образуя двойное пересечение покупательских потоков. На пути следования покупателей от одного якоря в другой располагаются все остальные арендаторы, для которых они и обеспечивают трафик.

А вот ТРК «Космопорт» в недостаточной степени пользуется проходимостью продуктового якоря «Ашан» по причине не совсем удачного расположения.

«Гипермаркет «Ашан» имеет отдельный вход, вследствие чего у посетителей ТЦ нет необходимости, войдя с противоположной стороны, проходить через всю галерею ТЦ, - поясняет финансовый директор ОАО «Информатика» Игорь Рязанов. - Было бы правильнее, если бы для того, чтобы пройти к продуктовому якорю, покупателям приходилось бы пересечь всю галерею торгового комплекса». Кроме того, не очень удобно и отсутствие прямого сообщения между «Ашаном» и вторым якорем «Космопорта» - гипермаркетом строительных материалов «Леруа Мерлен». Чтобы попасть из одного якоря в другой, посетителям приходится выходить на улицу, а не проходить через галерею торгового центра.

По минимальной ставке

Как правило, арендная ставка для якорных арендаторов гораздо ниже, чем для остальных. При этом нередко владельцы якорей являются соинвесторами торгово-развлекательных комплексов, в которых они находятся, таким образом, изначально застраивая территорию «под себя». Например, в ТРК «Парк-Хаус» площади, на которых расположено «Созвездие развлечений», изначально приобретались и застраивались в соответствии с требованиями этого якоря. Если же якорь располагается в арендованных помещениях, то ему предлагается минимальная арендная ставка, поскольку он призван обеспечивать покупательский трафик для арендаторов галереи, которые, в свою очередь, платят максимальную арендную ставку. В крупных торговых центрах площадью более 45 тыс. кв. м наиболее дорогие площади в галерее сдаются в среднем по цене 3 300 руб./кв.м. В то же время для арендаторов верхних этажей или в непроходных местах в тех же ТЦ средняя ставка может составлять и 900 руб./кв. м.

И это еще не самая низкая цена. В случае, когда речь идет о заполнении новых объектов для привлечения арендаторов, могут быть установлены практически демпинговые ставки — 400-500 руб./кв. м. Конечно же, если речь идет о крупных магазинах.

При этом арендная ставка для продуктовых якорей может рассчитываться и по индивидуальной, более выгодной для них системе — некая фиксированная арендная ставка (размер которой зависит от типа ТЦ, его УК, самого якоря и т. д.), плюс процент с оборота. Таким образом, с одной стороны, для торгово-развлекательных центров содержание якорей оказывается весьма невыгодным, поскольку фактически они оплачивают лишь эксплуатацию здания, и ТЦ ничего не может на них заработать. С другой стороны, якоря помогают обеспечить необходимый трафик для арендаторов галерей, которые и являются основным источником дохода для торговых центров.