Правила землепользования и застройки Самары пересмотрят

В начале следующей недели будет опубликована мотивировочная часть решения областного суда, касающаяся отмены правил землепользования и застройки Самары. После чего станет ясно, продолжится ли процесс в высших судебных инстанциях, либо документ, регулирующий градостроительную деятельность Самары, будет разрабатываться с чистого листа. Правовую коллизию, в которую попал областной центр, эксперты считают беспрецедентной. Тем не менее, по их прогнозам, до конца года работа по утверждению документа, соответствующего всем требованиям закона, может быть завершена.

Выдержанное решение

Судебный процесс, касающийся отмены принятых городской думой Самары 15 июля и вступивших в силу 28 июля 2010 года Правил землепользования и застройки (ПЗЗ) продолжался на протяжении более чем полугода. Окончательное решение было вынесено в кассационной инстанции Самарского областного суда 5 мая.

Как пояснили в пресс-службе Самарского областного суда, коллегия по гражданским делам признала Правила землепользования и застройки недействующими, так как документ не соответствует генеральному плану и был принят с нарушениями. Мотивировочная часть судебного решения еще не опубликована, но может появиться уже к понедельнику.

Напомним, процесс принятия ПЗЗ Самары предыдущей администрацией города под руководством Виктора Тархова сопровождался скандалами. Документ, который должен был прийти на смену Правилам, действовавшим с 2001 года, был разработан еще в 2007 году, но следующие три года дорабатывался. Уже в процессе работы над ПЗЗ министерство строительства и ЖКХ Самарской области неоднократно обращало внимание разработчиков на то, что готовящийся документ создает препятствия для строительства ряда объектов регионального значения в Самаре.

«При разработке Правил министерство неоднократно обращалось в администрацию Самары, департамент строительства и архитектуры, к председателю городской думы с просьбой о соблюдении требований действующего законодательства и внимательном отношении к земельным участкам, на которых генпланом города запланировано строительство региональных объектов», - заявили в министерстве. В ведомстве пояснили, что речь идет о таких объектах, как строительство мостового перехода через реку Самару, жилого района «Самарское Заречье», проектирование и строительство жилых домов для переселенческого фонда в Самаре в границах ул. Ставропольской, ул. Каховской, пр. Юных Пионеров и пр. Кирова, строительство инновационного бизнес-инкубатора технопарка в районе улицы Демократической, проектирование и строительство здания легкоатлетического манежа на территории парка «Дружба» и др.

Но замечания учтены не были, и проект ПЗЗ летом 2010 года был вынесен на публичные слушания. Этот этап тоже вызвал волну недовольства со стороны общественности. Информация о времени и месте проведения слушаний, а также текст самих ПЗЗ были размещены в спецвыпуске официальной газеты администрации Самары, изданном ограниченным тиражом. Этот факт был вскрыт, и самарцы все же пришли на слушания. Но в некоторых районах города для проведения слушаний были выбраны залы, не способные вместить всех желающих.

Дошли до суда

Поэтому уже в сентябре 2010 года начали поступать иски о нарушениях градостроительного законодательства при принятии ПЗЗ.

Первым в суд Ленинского района с иском о признании ПЗЗ недействительными обратился самарец Алексей Степухин. Земельный участок, находящийся в собственности у Степухина, по новым ПЗЗ сменил статус с зоны Ж1-Ж2 (зона малоэтажной жилой застройки) на зону Р-2 (зона рекреации). Обратилось в суд по вышеупомянутым основаниям и министерство строительства и ЖКХ Самарской области. Эти иски, а также ряд других были объединены в одно дело.

Его рассмотрение несколько раз откладывалось, но 16 февраля 2011 года Ленинский суд отказал в удовлетворении иска. Однако министерство строительства и ЖКХ через 10 дней обратилось с кассационной жалобой в областной суд, который и отменил предыдущее решение.

Как заявили в министерстве строительства и ЖКХ Самарской области, решением суда в ведомстве удовлетворены.

В администрации Самары пока нет четкой позиции по этому вопросу. Как заявили в департаменте строительства и архитектуры, точка зрения о том, будет ли вынесенное решение обжаловаться в высших судебных инстанциях, будет сформирована после досконального изучения его мотивировки, с которой стороны пока не знакомы в полной мере.

Начать с начала

Так или иначе, но в Самаре создан прецедент. «Такая история происходит впервые в моей практике, - отметил председатель Союза архитекторов Самарской области Юрий Корякин. - При утверждении Правил в 2010 году отменили предыдущий документ от 2001 года. А надо было не новые правила разрабатывать, а вносить изменения в имевшиеся. Они же были разработаны уже в рыночных условиях и были рассчитаны на поэтапное внесение изменений». Корякин сообщил, что неоднократно обращался в предыдущий состав комиссии по землепользованию и застройке с тем, что нельзя менять зоны до разработки проектов планировок территорий, поскольку это чревато путаницей между старыми и новыми правилами, что сейчас и произошло.

Директор юридической компании «Ковалюнас и партнеры» Денис Ковалюнас отмечает, что поскольку суд признал недействительным именно постановление о введении в действие новых правил, которое предполагало отмену старых, то, соответственно, со вступлением в силу решения суда в Самаре действуют старые ПЗЗ от 2001 года. При этом все выданные разрешения на строительство и проведенные землеотводы за период действия новых ПЗЗ, по мнению юриста, теперь оказываются «условно легальными». «Но если документы выдавались в соответствии с действовавшими на тот момент ПЗЗ, думаю, со временем правоприменительная практика их легализует, - добавил Ковалюнас. - При этом нагрузка по легализации всех последствий ляжет на суды».

По мнению председателя комитета по вопросам строительства, земельным и имущественным отношениям Самарской городской думы Сергея Алехина, признание недействительными ПЗЗ и всех выданных за время его действия разрешений «фактически тормозит процесс строительства в Самаре».

Юрий Корякин же считает, что произошедшее «не трагедия». «Есть мнение, что ПЗЗ - основа для строительства, - говорит он. - Это глубочайшее заблуждение! Основой для строительства является градостроительный план земельного участка, который делается на основании проектов планировки территории. И они проходят те же публичные слушания».

Если администрация Самары все же примет решение обжаловать решение кассационной инстанции областного суда, то, как пояснил Денис Ковалюнас, она вправе подать надзорную жалобу в областной суд. Вопрос о целесообразности пересмотра решения будет приниматься президиумом суда и коллегией судей, а сам процесс может занять два-три месяца, на протяжении которых градостроительная деятельность в Самаре, по мнению эксперта, окажется в «правовом вакууме». «То, что областным судом вынесено решение об отмене ПЗЗ, говорит о многом, - резюмировал юрист. - Значит, действительно были основания для оспаривания этих Правил. Поэтому и шансы, что принятое решение устоит, достаточно высоки».

Юрий Корякин, председатель Союза архитекторов Самарской области:

- Я внимательно изучал новые ПЗЗ после утверждения, и в них действительно нет ни одной статьи, с которой можно согласиться. Текстовая часть этих Правил в любом случае нуждается в серьезной переработке, есть много претензий и к градостроительному зонированию. Мне кажется спорным то, что суд отменил правила целиком. В Градостроительном кодексе четко указано, что ПЗЗ могут быть разработаны не для всего поселения, а для его части. И можно было бы рассмотреть локальные части ПЗЗ с тем, чтобы мирным путем внести в них изменения и не вводить в правовой тупик миллионный город. Теперь, если решение об отмене ПЗЗ останется в силе, то мы должны до 1 января разработать новые правила. Конечно, это будет работа уже не с нуля, по сути, надо внести изменения в ПЗЗ и соблюсти все процедуры, самая трудоемкая из которых - проведение слушаний.

Сергей Алехин, председатель комитета по вопросам строительства, земельным и имущественным отношениям Самарской городской думы:

- Комиссия по землепользованию и застройке провела достаточно большую работу по внесению изменений в ПЗЗ и карту правового зонирования. А теперь придется либо принимать новые правила, что процедурно потребует большого периода времени, либо переходить, как Москва, на работу по проектам планировок территорий. Если один суд оставил ПЗЗ в силе, а другой отменил, значит, вопрос спорный, и обе стороны имеют право на свою позицию. Но надо выбрать самый быстрый вариант: если основания для обжалования есть, то имеет смысл прибегнуть к нему, чтобы почти годичная работа в рамках новых правил осталась в силе. Либо принять решение о запуске по новой всего процесса разработки и принятия ПЗЗ, но за этим должно стоять решение думы. Самым оптимистичным сроком завершения работы станет конец года.

_{Aвтор: Дарья Малеева}