Цена квадратного метра

Почему рыночная стоимость жилья существенно отличается от государственного норматива? Цена квадратного метра жилья – животрепещущий вопрос как для для строительных компаний, так и для их клиентов. Именно этот показатель является ключевым для большинство покупателей при выборе квартиры. Ориентирами здесь служат нормативная цена квадратного метра жилья, установленная государством, и рыночная стоимость, определяемая застройщиками. Цена, оптимальная для покупателя, балансирует между этими показателями.

Норматив государства

Нормативную среднюю стоимость квадратного метра жилья в регионах ежеквартально рассчитывает министерство регионального развития РФ. Этот норматив применяется при расчете размера жилищных субсидий и социальных выплат для тех категорий граждан, которые входят в различные госпрограммы. Исходя из этого показателя рассчитывается и стоимость жилья для льготных категорий граждан, которым государство помогает его приобрести. Также госцена используется при выплате государственных субсидий молодым семьям и при взаиморасчетах федерального и региональных бюджетов при выделении социальных квартир для очередников-ветеранов и инвалидов. Кроме того, норматив Минрегиона становится стартовой ценой при проведении аукционов по выкупу жилья у строительных компаний для выполнения социальных программ. То есть, по сути, среднерыночная цена, установленная министерством регионального развития, – это те деньги, за которые государство готово выкупать жилье у строителей для выполнения своих социальных обязательств.

Сейчас для Самарской области среднерыночная стоимость жилья составляет 30 тысяч рублей за квадратный метр. По словам председателя совета директоров ГК «Финстрой» Николая Конькова, названная Минрегионразвития цена за квадратный метр – это лишь минимальная сумма, по которой государство готово выкупать небольшую часть жилья, необходимого для реализации различных социальных программ. Доля государства на рынке купли-продажи жилой недвижимости составляет всего около 7% от общего объема. Например, в стране требуется около 90 млн кв. м жилья в год, а государство из этого выкупит только 5 млн кв. м, остальное жилье все равно поступит на рынок, и цена на него будет формироваться абсолютно свободно.

Баланс спроса и предложения

Реальные рыночные цены на жилье в Самаре и области существенно отличаются от заданных федеральным министерством нормативов. По данным Поволжского Центра Развития, в октябре 2011 года средняя стоимость продажи квартир в сегменте вторичного жилья составляет 48 тыс. рублей за квадратный метр. Жилье в новостройке в областной столице в среднем можно приобрести за 38 тыс. рублей за квадратный метр.

Именно рыночной стоимостью жилья оперируют строительные компании, предлагая к продаже квартиры в своих проектах. Эта цена формируется под непосредственным влиянием спроса и предложения на рынке, а также себестоимости строительства и прибыли, которую рассчитывает получить застройщик с каждого квадратного метра.

«Сегодняшняя цена на жилье является равновесной, она отражает баланс спроса и предложения. Спрос растет, растут и цены от застройщиков нынешней осенью. Хотя сейчас многие строительные компании в рекламных роликах сообщают, что цена у них «государственная» или даже «ниже государственной», здесь покупателю нужно быть предельно внимательным. Возможно, речь идет не о готовых квартирах, а о жилье, срок сдачи которого в 2012 или 2013 году», – поясняет Николай Коньков.

Действительно, на рынке все чаще стали появляться предложения, где к продаже предлагаются квартиры по государственной цене. Хотя еще год назад строительные компании единогласно заявляли, что в нормативную стоимость, предложенную государством, едва укладываются затраты на возведение здания. За счет чего строительным организациям все же удается снизить стоимость квадратного метра жилья и не отражается ли это на качестве объектов?

Сколько стоит качество

«Снижения цен на рынке недвижимости можно добиться путем внедрения массовой застройки. Только при появлении адекватного, соизмеримого потребностям рынка предложения исчезают условия для спекуляции, и у строителей появляется возможность продавать жилье по государственной цене. Строительная корпорация «Авиакор», являясь застройщиком полного цикла, имеет собственное производственное подразделение – завод по производству железобетонных изделий, что позволяет снизить себестоимость строительства, благодаря чему стоимость жилья в рамках «Кошелев проекта» соответствует так называемой государственной цене квадратного метра жилья, установленной министерством регионального развития РФ для Самарской области», – уверяют эксперты в пресс-службе СК «Авиакор». Говоря о качестве подобных объектов, руководитель ГК «BigRiver-Capital» Дмитрий Говорухин отмечает, что если заявленная «государственная цена» - не просто рекламный ход, то выводы могут быть следующие: либо это попытка застройщика продать уже построенные квартиры и получить живые деньги в оборот, либо эти объекты расположены не на самых удачных территориях.

Также по государственной цене могут продавать объекты, построенные в рамках федеральных программ, с федеральным финансированием. «Цены 30 тыс. рублей за квадратный метр возможно достичь, участвуя в государственных программах. Одна из реально работающих программ – это программа «Жилище», которая продлена до 2015 года. Под нее закладываются очень серьезные деньги. Ее новшество заключается в том, что если раньше Минрегионразвития выделяло средства только на выкуп жилья для государства, то сейчас программа «Жилище», помимо выкупа квартир, предполагает финансирование строительства дорог и объектов социальной инфраструктуры (поликлиник, детских садов и т.д.), что очень важно», – отмечает Николай Коньков.