Цены на жилье – 2011: самарские амбиции

Жилье в Самаре дороже чем в других городах-миллионниках с аналогичными показателями социально-экономического развития, а стоимость квартир в регионе существенно завышенная относительно покупательной способности населения. В конечном итоге, это не только не позволяет многим самарцам обзавестись собственным жильем, но и является ограничивающим фактором для развития строительной отрасли и рынка недвижимости.

Самара, Казань и Челябинск, по данным независимого института социальной политики, – крупные региональные центры с одинаковым уровнем социально-экономического развития. В частности, это города, где отмечается равное соотношение душевых денежных доходов к прожиточному минимуму и одна и та же обеспеченность жильем – 23 квадратных метра на человека. Однако несмотря на примерно равные объективные условия, в которых формируется рынок недвижимости в каждом из регионов, цены на жилье в Казани, Самаре и Челябинске существенно отличаются.

Для сравнения, выясним, почем можно купить двухкомнатную квартиру в доме «хрущевской» планировки на среднем этаже в Самаре, Казани и Челябинске. На момент публикации материала в базе объектов недвижимости на сайте Dom63.ru можно найти предложения по продаже «двушек» в Самаре по цене от 1,8 до 2,4 миллиона рублей. В разделе объявлений на сайте Domchel.ru в Челябинске можно найти аналогичные предложения по цене от 1,2 до 1,7 миллиона рублей. В Казани, по данным базы недвижимости на 116Metrov.ru, купить двухкомнатную «хрущевку» можно и за 1,3 миллиона рублей.

«Выше в Самаре не только реальные цены на конкретные и примерно одинаковые предложения, но и показатели средних цен на жилье. Так, по данным индексов портала «Где этот дом.ру», в Самаре средняя цена на жилые квадраты составляет около 47 тысяч рублей. В Казани этот же показатель – 43 тысячи рублей за квадратный метр. А в Челябинске средняя цена – почти 44 тысячи рублей за квадратный метр. И, к сожалению, исключить то, что цены на жилье в Самаре будут расти и дальше, нельзя. Все это говорит о том, что стоимость жилой недвижимости реально завышены относительно покупательской способности самарцев», – рассуждает заместитель директора Поволжского центра развития Оксана Никитина.

По данным Поволжского центра развития, в декабре средняя стоимость жилья в Самаре составила около 47,2 тысячи рублей за квадратный метр. За 12 месяцев 2011 года в среднем по городу квартиры подорожали на 2,2%. Самый большой прирост цен наблюдается в наиболее массовом сегменте – квартиры улучшенной планировки и 90-й серии (плюс 4%) – и в Промышленном районе (плюс 3%), где как раз и располагается большая часть всех предложений. «По нашим расчетам, в 2012 году прогнозируемый рост реальной цены на вторичном рынке жилья в Самары составит около 5%. Причем удорожание, как и в 2011 году, будет происходить почти исключительно за счет инфляционной составляющей», – отмечает Оксана Никитина.

Почему цены на жилье в Самаре, которые и без того гораздо выше, чем в схожих по социально-экономической ситуации регионах, не только не снижаются, но и продолжают расти? Конечно, нельзя исключить влияния таких субъективных для каждой отдельно области или проекта факторов, как себестоимость строительства, затраты на расселение, коммуникации, коррупционную составляющую. Однако есть объективные показатели, которые отличают самарский рынок недвижимости.

«Во-первых, жилья в Самаре очень мало. Точнее, соотношение объема ветхого фонда, квартир с высокой степенью износа и количество качественного современного жилья говорит явно не в сторону последнего. Так, за последние 10 лет жилой фонд Самары увеличивается ежегодно всего на 1–1,5%. Это ничтожно мало для развивающегося города-миллионника. Во-вторых, покупать жилье самарцам, грубо говоря, просто не на что. Дело в том, что ипотека в Самаре как фактор стимула спроса, к сожалению, не работает в должном объеме. Для реального увеличения покупательской способности объем ипотечного кредитования должен быть как минимум еще в два раза больше достигнутых в 2011 году показателей», – считает Оксана Никитна.

Кардинально же изменить ситуацию на рынке жилой недвижимости в Самаре сможет не просто снижение процентных ставок по ипотеке, а увеличение реальных доходов населения, уменьшение доли обязательных платежей в структуре бюджета семей и другие социально-экономические показатели.