Как не стать обманутым дольщиком

Приобретать квартиру на стадии строительства, бесспорно, выгодно. К моменту сдачи дома стоимость жилья в нем повысится, и покупатель окажется в выигрыше. А, учитывая нынешнюю стоимость одного квадратного метра недвижимости, многим россиянам не остается ничего другого, как «вкладываться в фундамент» и подписывать договор долевого участия, порой позабыв о подводных камнях такого удовольствия.

Как показывает практика, стать обманутым дольщиком можно двумя путями: либо вложить деньги в заведомо непорядочную строительную компанию, либо инвестировать средства в надежную и стабильную фирму, которая через некоторое, возможно, очень продолжительное время, разоряется. Второй вариант событий просчитать достаточно сложно. А вот уберечь себя от попадания в ряды обманутых дольщиков по первому «сценарию», будущему соинвестору долевого строительства вполне по силам. Для этого необходимо знать некоторые особенности оформления договора долевого участия в строительстве.

Проверяем застройщика

Для начала специалисты советуют навести справки о компании, предлагающей подписать соответствующие бумаги (фактически собирающей деньги), даже если она представляется участником строительства. Вполне возможно, что это может быть контора, образованная совсем недавно. В этом случае рассчитывать на дальнейшее выполнение ей всех взятых обязательств не очень разумно. Тем более ни в коем случае нельзя поддаваться на уговоры «записаться в дольщики» сразу, поскольку завтра «войти в долю» уже будет дороже. Разумеется, это только один из возможных вариантов подстрекательства.

Затем стоит проверить и документы самого застройщика: где зарегистрировано это юридическое лицо, на основании какого документа оно осуществляет строительную деятельность.

И самое главное, о чем должен помнить каждый потенциальный соинвестор – наличие у застройщика разрешения на строительство. Без этого документа не может быть и речи о внесении каких бы то ни было денег. Как рассказала юрисконсульт АН «Визит» Елена Каликинская, строительные компании не могут даже называться застройщиками, если они не получили разрешение на строительство.

На сегодняшний день получить разрешение на строительство очень непросто. Необходимо собрать и оформить целый портфель документов. Для этого требуются деньги, которые до выхода закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» № 214 ФЗ, вступившего в силу 1 апреля 2005 года появлялись благодаря платежам первых дольщиков. Дело в том, что до 1 апреля 2005 разрешалось привлекать деньги соинвесторов, не дожидаясь оформления разрешения на строительство. Теперь этого источника финансирования нет (собственные средства также бывают далеко не у всех). И застройщик либо пользуется заемными средствами – либо берет банковский кредит, либо пытается найти деньги каким-либо другим способом.

Помимо разрешения на строительство, нужно обратить внимание на то, правильно ли оформлен отвод земли, есть ли у застройщика документы на землю и на каком праве он ею распоряжается. Это может быть право собственности или аренды. Также в документах на землю должно быть указано точное местоположение земельного участка и то, что он предоставлен именно для жилищного строительства. Кроме того, у строителей должна наличествовать проектная документация. Это описание будущего дома: его технические характеристики, с использованием каких строительных материалов построен, его этажность, схемы расположения квартир, лестничных пролетов, подъездов и так далее.

Потенциальный дольщик должен всегда держать в уме и такие варианты развития событий: права на ведение строительных работ могут быть переуступлены другой компании. И, если эта компания заключила инвестиционный контракт с местной (районной) администрацией до 1 апреля 2005 года, то ее действия не противоречат законодательству. Найти такую компанию порой проще, чем получить разрешение на строительство. Но не стоит забывать, что увеличение компаний участвующих в строительном проекте (физически или финансово) усложняет схему строительства и невольно оттягивает срок возведения дома. Кроме того, понять, с какой целью в действительности была осуществлена уступка, очень трудно. Если для изыскания денежных средств, необходимых для начала работ, – это одно. Но, если истинная причина кроется в финансовых ухищрениях, то лучше в этом не участвовать.

Еще одна возможная схема – предоставление векселей. В этом документе обычно указывается сумма равная стоимости квартиры на момент подписания векселя. По истечении указанного в векселе срока векселедержатель должен получить квартиру… Но, к сожалению, вексель не инвестиционный договор, а финансовое обязательство, в котором нет упоминания о номере будущей квартиры, ее площади и прочих характеристиках... Согласно правилам, по векселю может быть выплачена указанная сумма, а квартира по каким-то причинам не предоставлена. То есть это говорит о том, что, став держателем векселя, дольщик не может знать, что получит: квартиру или деньги, которые, возможно, уже обесценятся.

Читаем договор участия в долевом строительстве

В случае принятия решения о приобретении квартиры на стадии незавершенного строительства покупателю предстоит заключить договор участия в долевом строительстве. Однако прежде чем поставить свою подпись под таким серьезным документом, его необходимо изучить и проверить на предмет скрытых «сюрпризов».

Договор участия в долевом строительстве должен содержать информацию, которая указывается в соответствующей главе федерального закона № 214 ФЗ. Этот договор представляет собой соглашение между двумя сторонами: застройщик обязуется построить и передать соинвестору многоквартирный жилой дом или иной объект недвижимости. В договоре участия в долевом строительстве должны присутствовать следующие пункты:

– точное указание строительного адреса (если фактический еще не присвоен) возводимого дома и данные, позволяющие идентифицировать квартиру. Если нет возможности определить номер квартиры, то должны быть зафиксированы ориентиры, позволяющие точно определить ее местонахождение. Желательно, чтобы к договору прилагался план, на котором помечена будущая квартира, ее площадь и планировка;

– срок, на которой заключается договор, и срок, когда состоится акт приема-передачи построенного жилья. То есть, застройщик передаст квартиру дольщику, который должен проверить, все ли свои обязательства выполнил застройщик, иначе говоря, по плану ли расположены комнаты, выдержана ли площадь жилого помещения и так далее. Если соинвестор обнаружил какие-либо нарушения, ни в коем случае нельзя подписывать акт приема-передачи. Поскольку в этом случае исправлять все недостатки придется самому дольщику;

– определение ориентировочного срока сдачи дома в эксплуатацию, например II квартал 2007 года;

– ответственность за просрочку сдачи дома в эксплуатацию. Неустойка обычно взыскивается в размере указанном в договоре (либо согласно закону о защите прав потребителей);

– описание механизма возврата денег в случае просрочки сдачи дома в эксплуатацию.

В договоре должен быть предусмотрен досудебный порядок рассмотрения заявлений дольщиков. Если застройщик откажет в удовлетворении заявления соинвестора или не рассмотрит его, то дольщик может обращаться в суд.

– фиксирование окончательной цены договора. Изменения возможны только после обмера уже построенной квартиры органами технической инвентаризации;

– ответственность застройщика в случае обнаружения строительных недостатков (обязанность их устранить, если таковые будут выявлены в течение 2 лет с момента сдачи дома в эксплуатацию);

– положение о том, что застройщик гарантирует отсутствие прав третьих лиц на квартиру, а также обязанность предоставить аналогичную квартиру или возместить ее стоимость, в случае, если обнаружатся права третьих лиц;

– документ, подтверждающий оплату коммунальных услуг дольщиком только после его фактического заселения в квартиру;

– обязательство застройщика выдать на руки по требованию дольщика документы, необходимые для регистрации права собственности (часто бывает, что оформление собственности умышленно затягивают, требуя доплат и тому подобное).

Остается добавить, что договор участия должен пройти обязательную государственную регистрацию: таким образом, исключается возможность многократной продажи одной и той же квартиры.