Как не стать обманутым дольщиком

Несмотря на многочисленные прецеденты с обманутыми дольщиками, обзаведение жильём путём участия в долевом строительстве продолжает оставаться актуальным для жителей Самары. О том, как правильно выбрать компанию-застройщика и юридически грамотно оформить свои отношения с ним, самарцам рассказали представители управления федеральной регистрационной службы по Самарской области на прямой линии в пресс-центре «Комсомольской правды» в Самаре.

Напомним, что отношения дольщиков и застройщиков регулируются Федеральным законом №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30 декабря 2004 года, вступивший в силу 1 апреля 2005 года. Сегодня в Самаре 58 объектов возводится по схеме долевого строительства и в соответствии с российским законодательством. В то же время десятки объектов строятся с тем или иным нарушением законодательства, главное из которых – отсутствие регистрации договора между застройщиком и дольщиками в государственной регистрационной службе. Только наличие государственной регистрации в УФРС, по словам её представителей, может гарантированно уберечь дольщика от перспективы пополнить ряды «обманутых».

Чтобы убедиться в чистоте намерений застройщика и легитимности строительства выбранного для долевого участия объекта, потенциальный дольщик должен потребовать, а застройщик обязан предоставить следующий комплект документов:

1. Документы на земельный участок (зарегистрированные в регпалате право собственности или договор аренды на строительство конкретного многоэтажного дома, а ни в коем случае не право бессрочного пользования – на таких участках, по закону, жилые дома строиться не могут).

2. Разрешение на строительство данного конкретного объекта.

3. Проектная декларация, где описываются все параметры возводимого объекта.

Если у застройщика есть эти три документа, с ним можно заключить договор, так как только при наличии этих документов договор между дольщиком и застройщиком может быть зарегистрирован в УФРС. Более того, по закону, застройщик не имеет права привлекать средства дольщиков и заключать с ними договора до получения разрешения на строительство, которому предшествует оформление документов на земельный участок. Регистрационная палата перед регистрацией проверяет подлинность всех предоставленных застройщиком документов и тем самым гарантирует дольщику законность строительства данного объекта.

«Если застройщик хочет заключить с вами договор, но не предоставляет вышеперечисленные документы, значит здесь с документами не совсем чисто, – убеждён руководитель управления Федеральной регистрационной службы по Самарской области Вадим Маликов. – Государство даёт вам возможность гарантировать ваши права в объёме закона о долевом участии: во-первых, проверку на правильность и законность выдачи документов на строительство данного многоквартирного дома, и, во-вторых, что вы будете единственными, кто будет претендовать на построенную квартиру во вновь выстроенном доме. Если предлагаются другие схемы – в обход госрегистрации – то нужно быть осторожными, и входя в такие отношения с застройщиком, нужно понимать их возможные последствия. Здесь возникает самый главный вопрос: а почему фирма-застройщик уходит от схемы, предложенной законодательством? Наверное, у неё не всё в порядке с законом. Поэтому каждому нужно оценивать риски в зависимости от ответа на этот главный вопрос».

Таким образом, выбирая среди предложений от строительных фирм, лучше ориентироваться на законность объекта, чем на «выгодную», на первый взгляд, цену, которая в итоге может обернуться потерей и вложенных денежных средств, и вожделенных квадратных метров, и невосполнимых нервных клеток. Тем же, кто строится или уже живет в домах-призраках, которые не сданы в эксплуатацию по причине отсутствия у застройщика каких бы то ни было документов, Вадим Маликов советует либо ждать «строительной амнистии», либо добиваться регистрации прав собственности на отдельно взятую квартиру через суд.

«Нужно быть повнимательнее к тем обязательствам, которые берёт на себя застройщик, – рекомендует начальник отдела регистрации договоров долевого участия в строительстве управления ФВС по Самарской области Татьяна Омельченко. – И если они не соблюдаются, нужно действовать в соответствии с вашими правами – ведь договор это двустороннее соглашение».

Большинство самарцев, около 95% по статистике УФРС по Самарской области, проводят сделки с недвижимостью 1-2 раза в жизни. И при этом в их действиях зачастую присутствуют легкомыслие и юридическая неграмотность. Поэтому при совершении сделок с жильём специалисты регпалаты настоятельно советуют пользоваться услугами юриста, специализирующегося на такого рода сделках. Тогда, заключая со строительной компанией договор долевого участия или предварительный договор или договор подряда, человек будет знать свои права и сможет их реализовать. И тогда он не будет терпеливо (или нетерпеливо) ждать выполнения застройщиком своих обязательств – особенно если сроки их не соблюдаются и окончание строительства постоянно переносится. В таких случаях можно расторгнуть договор и вернуть свои деньги (а также пени за каждый день пользования застройщиком вашими средствами). А «кинутые» дольщики будут не пикеты устраивать, а инициировать банкротство застройщика, который не в состоянии довести объект до завершения, и закончить строительство, наняв другого подрядчика. К слову, самые продвинутые граждане ещё и компенсацию морального ущерба у нерадивого застройщика отсуживают – прецеденты в Самаре есть.

Так что быть «обманутым дольщиком» или грамотным участником долевого строительства – это личный выбор каждого. А государство всегда готово оказать законопослушным гражданам помощь в виде госрегистрации. Если у вас всё ещё есть вопросы к руководителю УФРС по Самарской области Вадиму Маликову, вы можете задать их в нашей онлайн-консультации.