Землю – заводам?

Самарские заводы уже давно не работают на полную мощность. В большинстве из них часть производственных помещений простаивает за ненадобностью. Недостаток площадок под масштабную застройку вынуждает девелоперов обращать свое внимание на традиционно не самые привлекательные участки. В последнее время некоторые из них рассматривают в качестве потенциальных стройплощадок промышленные зоны. Однако здесь есть ряд своих сложностей, связанных с тем, что никакого государственного регулирования выкупа подобных территорий на сегодняшний день просто не существует.

Промышленные предприятия реализуют невостребованные площади двумя способами: продают их стороннему инвестору или сдают в аренду. Тут важно отметить, что, если площадь предприятию не нужна окончательно, то она может быть продана под жилую застройку, если территория позволяет строить там жилье, или ТРЦ.

Если же территория нужна заводу, тогда он может сдать ее в аренду, причем одним из условий для инвестора может стать сохранение части производства или строительство новых цехов на территории, остающейся за предприятием, за счет средств инвестора. В стране какой-то определенной тенденции нет, площади и сдаются в аренду, и продаются. В Самаре свободными площадями обладают в основном оборонные и машиностроительные предприятия.

Один из ярких примеров подобной реализации площади – завод им. Масленникова, который в будущем будет застроен. Проект уже рассмотрен департаментом строительства и архитектуры, и сейчас готовится решение о вынесении его на городские публичные слушания. Не исключено, что разработчиком данного проекта является Группа «СОК», которая уже давно претендует на застройку этого участка. У крупного холдинга уже есть опыт подобных проектов – жилой комплекс «Звезда» недалеко от завода им. Масленникова.

По словам исполнительного директора Средневолжского станкостроительного завода Станислава Чижова, 30% от всей производственной территории СВСЗ сдается в аренду другим предприятиям, потому как завод пока не может ее задействовать в производстве: в целом предприятие рассчитано на мощность в 6 тыс. станков в месяц. Пока неиспользуемую площадь завод реализует под офисно-бытовые помещения. В свою очередь, ИНДЕСТ-Development на территории завода реализует офисные и складские помещения общей площадью в 10 тыс. кв. м. Предлагаются площади под пищевое производство с оборудованием, говорится на официальном сайте компании.

Большинство участников самарского рынка коммерческой недвижимости отмечают, что некоторые свободные площадки Самарского электромеханического завода очень привлекательны для девелоперов. В частности, земля под корпусом на Хлебной площади. По мнению генерального директора АН «Визит» Михаила Минаева, площадка СЭМЗа может быть интересна потенциальному покупателю тем, что располагается в исторической части города. Если оценивать стоимость площадки, то это не менее 20 тыс. долларов за сотку.

Недавно ОАО «Самарский инструментальный завод» добился в судебном порядке права на оформление в собственность своей недвижимости. По оценкам экспертов, для застройки площадей завода жилой недвижимостью стоимость одной сотки составит до 100 тыс. долларов.

Самарский холдинг «Техоборонпром» располагает пятью площадками под застройку в разных районах города, свободны и площадки завода «Металлист» (парк Маяковского, Запорожский и Севастопольский переулки) и Самарского завода клапанов, где планируется освоить 10 га земли от Волги до Хлебной площади. Более того, на площадке типографии «Самарабланкиздат», входящий в активы холдинга, планируется возведение офисного здания. В собственности компании также – здание в центре Самары на ул. Садовой, земельный участок 0,45 га и оборудование. Вскоре офисным центром станет и Самарский Дом печати. Из крупных промышленных объектов в Самаре еще одним землевладельцем является только СПЗ-4.

Кадастровая стоимость земли в Самарской области – 3422 руб. за 1 га. Так, по экспертным оценкам, стоимость земельного участка (0,45 га), которым владеет «Самарабланкиздат», выставленный в начале лета на продажу, может составлять около 60-65 млн руб. По действующему законодательству, льготная цена выкупа земли (2,5% от ее кадастровой стоимости) действует только до 1 января 2010 года, а затем ставка автоматически будет

повышена до 100%.

В 2001 году земельный участок приобрела ГК «Электрощит». По разным оценкам за 58 га площади компания заплатила 12-13 млн руб., однако нынешняя сумма за тот же участок превысила бы 200 млн руб.

Как рассказал порталу Samara24.ru ведущий эксперт УК «Финам Менеджмент» Дмитрий Баранов, согласно закону, владельцы предприятий, желающие их перепрофилировать, обязаны выплатить оставшиеся проценты до полной стоимости земельного участка. А также за территорию под зданиями, которые предприятие не успело приватизировать, придется выплатить 100% кадастровой стоимости. Поэтому многим предприятиям выгоднее арендовать землю, но и этот процесс идет в Самаре не быстро.

Правительство Самарской области готовит постановление об утверждении кадастровой стоимости земли. Документ должен быть утвержден до 1 декабря. По нему положение промышленных предприятий сильно ухудшится и затруднит выкуп занимаемых промышленными предприятиями участков. Согласно проекту, в удаленных районах города, таких как Кировский, Красноглинский и Промышленный, стоимость земли предлагается увеличить в 1,2-1,8 раза, в то время как по остальным районам города должно произойти снижение в 1,2-1,7 раза.

По мнению администрации Самары, это серьезно повлияет на цену выкупа земли, что ухудшит положение промышленных предприятий города. Государственного регулирования выкупа промышленных земель на сегодняшний день не существует, отмечают эксперты. Если предприятие ФГУП или стратегическое, то земля под ним, по определению, не может быть выставлена на продажу. А во всех остальных случаях государство этот вопрос не регулирует.

Общественность и городские власти давно задумались о том, чтобы переместить производственные мощности некоторых заводов за пределы города. В частности, речь идет о тех предприятиях, которые находятся в центре Самары, например, завод им. Тарасова, завод им. Масленникова, СПЗ-4 и др.

По мнению Баранова, у этого процесса масса тонкостей и нюансов, которые не позволяют говорить о том, что этот процесс будет простым и легким. И даже если этот процесс пойдет, то совсем не обязательно, что на месте территорий заводов нужно строить именно жилье, а не разбивать, например парки. А перенести завод могут как в пригород Самары, так и в города Самарской области. Дальше его смысла переносить нет, так как это не окупит затраты.