Ипотека дорожает - жилье дешевеет

С наступлением осени ряд крупных банков повысили ставки по ипотечным кредитам. Эксперты расценивают это как вынужденный шаг наряду с нарастающим кризисом ликвидности, хотя удорожание ипотеки позволит остановить перегрев рынка недвижимости. Кроме того, в СМИ появилась версия картельного заговора, который рано или поздно привлечет внимание сотрудников Федеральной антимонопольной службы.

С 1 сентября целый ряд банков — крупных игроков на рынке ипотечного кредитования повысили кредитные ставки. Причина — нежелание терять доходы на фоне вынужденного массового повышения ставок банками-партнерами Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.

С 1 сентября банк ВТБ 24 повысил ставки по всем видам ипотечных кредитов на 0,5% до 12,2-14,95% годовых. Одновременно ставки по ипотеке поднял «Абсолют банк». В среднем по всем продуктам повышение составило 0,5-1,5% до 11,5-13% годовых по рублевой ипотеке и 10-12% по ипотечным кредитам в иностранной валюте. О повышении ставок по ипотеке также заявили Росевробанк, Первый чешско-российский банк, с 20 августа увеличил стоимость ипотечных кредитов Альфа-банк. По информации самарского отделения, произошло увеличение ставок по ипотечным кредитам, в среднем на 0,7%.

Неблагоприятная рыночная конъюнктура не единственная причина повышения ставок по ипотеке крупнейшими игроками, считают эксперты. По их мнению, одним из основных факторов, обусловивших рост ставок по ипотеке, стало решение крупнейшей рефинансирующей организации на российском рынке ипотеки — АИЖК — об увеличении ставок с 15 сентября.

Напомним, что год назад Дмитрий Медведев заявлял, что в 2008 году снижение ставок по ипотечным кредитам составит около 1,5%, а к 2010 году они могут опуститься до мирового уровня в 7–8%. Пока события разворачиваются с точностью наоборот.

Как рассказала порталу Samara24.ru региональный директор представительства DeltaCredit в Самаре Марина Мичкина, «повышение ставок банками связано с увеличением стоимости ресурсов для кредитования. Это процесс происходит не только в России, но и во всем мире. Но при этом хотелось бы отметить, что, несмотря на рост, ставки по ипотеке остаются на уровне инфляции, а значит, стоимость заемных денег оптимальна. Ипотека остается доступной значительной части населения. Проблема, скорее, лежит в области недостаточности строительства и ввода нового жилья, из-за чего его стоимость очень высока».

Марина Мичкина отметила, что DeltaCredit, как и другие участники рынка, находится под влиянием ситуации на рынках капитала. Но, тем не менее, благодаря таким факторам как высокий рейтинг инвестиционной надежности банка, им удается держать ставки на уровне ниже среднерыночных значений. А если говорить про кредиты в долларах, то в DeltaCredit предлагает их по минимальным ставкам - от 8%.

Пока массовое повышение ставок затронуло не все банки. Городской Ипотечный Банк изыскал возможность и с июля 2008 снизил ставки по ипотечным кредитам, как в рублях РФ, так и в долларах США. По отдельным программам размер снижения ставок составил до 3-4%. Сегодня минимальная процентная ставка в Городском Ипотечном Банке составляет: от 9% - по кредитам в долларах США, от 10% годовых в рублях РФ. Как рассказала руководитель ККО в Самаре Городского Ипотечного Банка Елена Битяй, «снижение ставок мы осуществили с учетом взвешенной политики управления рисками банка, а также потребностей заемщиков. Результат - существенное расширение

возможностей ипотечного кредитования для наших клиентов».

По мнению аналитика ИК «Финам» Юрия Зайцева, «процесс повышения ставок на ипотечные кредиты имел постепенный характер, будучи связан с ростом стоимости фондирования и переоценкой рисков. Конечно, свою роль играет и растущая инфляция, кредитовать ниже уровня которой банкам, как правило, просто невыгодно».

С одной стороны, темпы роста ипотеки могут заметно снизиться, так как она станет еще менее доступной для основной массы населения. С другой, это может снизить уровень «нагрева» рынка недвижимости, приведя к определенному снижению цен. Другие аналитки согласны с тем, что ипотека косвенно влияет на спрос на жилье. Но поскольку она мало кому доступна, то повышение ставок на 1–2% ничего не изменит. На цены на жилье это не окажет существенного влияния

Учитывая, что средняя ставка по кредитам, выкупаемым АИЖК, составляет порядка 12-13% годовых, а стоимость привлекаемых агентством денег на рынке облигаций составляет уже более 10% годовых, принимая при этом во внимание необходимую доходность от операций Агентства, увеличение ставок его ипотечных кредитов становится, по всей видимости, неизбежным. Однако руководство АИЖК старается всеми возможными мерами «смягчить» для клиентов данный процесс.

Аналитики ИК «АнтантаПиоглобал» считают, что повышение ставок по ипотеке может быть последствием ипотечного кризиса в США, который запустил цепную реакцию, в результате которой деньги по всему миру подорожали. Российским банкам стало сложнее и дороже занять на Западе, в частности, под портфель ипотечных кредитов. Это заставляет их повышать ставки по ипотеке.

Аналитики считают оправданными действия банков в отношении ипотечного кредитования. Сейчас дорожают практически все ресурсы на финансовых рынках и, скорее всего, такая ситуация продлится в ближайшие полгода, поэтому удерживать низкие процентные ставки по кредитам опасно. Пока не все банки повысили ставки по кредитам, но эксперты не исключают, что это вскоре произойдет. Хотя, по их мнению, спрос на кредиты не уменьшится, несмотря на ужесточение условий для заемщиков.

Главный экономист управляющей компании «Финам менеджмент» Александр Осин считает, что на повышение ставок могли повлиять требования от банков информировать заемщиков об эффективной ставке и запрет на взимание штрафов. В то же время ситуация с ликвидностью банковского сектора уже не настолько критична.

В средствах массовой информации прошел слух, что повышение ставок крупными игроками может расцениваться как картельный сговор, но участники рынка эту информацию опровергли, хотя не исключили, что повышение тарифов может заинтересовать Федеральную антимонопольную службу. Аналитики считают, что для эффективного картельного сговора необходимо, чтобы его участники вместе занимали доминирующие позиции на рынке, а в России это практически невозможно.