Тройной кризис

Равнодушным оставаться опасно. Так же, как и поддаваться не всегда обоснованной панике. Глобальный кризис еще раз напомнил о том, что не стоит впадать в крайности. Обозреватель портала Samara24.ru оценивает кризис на рынке недвижимости с точки зрения прогнозов и ожиданий.

Чего ожидать и чего бояться?

Кризис ликвидности, проникший в течение последнего года практически во все сферы мировой экономики, сегодня затронул и компании рынка жилой и коммерческой недвижимости России. Строители, девелоперы, управляющие недвижимостью испытывают те же сложности с кредитованием и поиском инвестиций, что и весь бизнес страны. Все игроки рынка отмечают заметное снижение объемов привлекаемых заемных средств в сегментах коммерческой и жилой недвижимости, в сферах, где спрос и цены так долго и устойчиво росли.

Банки отказываются выдавать кредиты, а если и соглашаются, то на общих для всех отраслей ужесточившихся условиях (20% и выше плюс высоколиквидный залог). По словам некоторых аналитиков, в результате текущего кризиса только в Северо-Западном регионе дефолт по своим облигациям объявят до 50% компаний третьего эшелона. Стоит ли верить в столь пессимистические прогнозы, и что делать для минимизации неизбежных последствий кризиса?

Головокружение от успехов

На сегодняшний момент глобальная экономика оказалась в ситуации тройного кризиса – энергетического, продовольственного и финансового, и начался он в США. Основными виновниками замедления американской экономики стали жилищный и финансовый сектора. Легкий доступ к кредитам и, как следствие – головокружительный рост цен, спекулятивный спрос, резкий подъем в сфере нового строительства и кризис перепроизводства, повлекший за собой кризис ликвидности и крушение цен. Сократились объемы нового строительства, продолжается снижение цен на жилье. Эти факторы вызвали сжатие жилищного сектора и падение стоимости ипотечных ценных бумаг.

Ряд банкротств ипотечных учреждений, явная несостоятельность массы выпусков инвестиционных бумаг серьезно дезорганизовали работу на мировых финансовых рынках и привели к так называемому кредитному кризису в августе–октябре 2007 года, что выразилось в резком взлете краткосрочных процентных ставок. К началу 2008 года потрясения достигли и фондовых рынков – весной биржевые индексы США пошли вниз и потянули за собой биржи других стран.

По мнению некоторых специалистов (примером тому может стать комментарий аналитика инвестиционной группы «КапиталЪ» Ивана Завадского), влияние кризиса на российских девелоперов будет не таким болезненным, как на Западе. Многие инвесторы, видя падение цен на этом рынке недвижимости, действительно будут переводить средства в другие активы. Но продажи не будут паническими. Американский рынок недвижимости падает из-за массовых дефолтов граждан. В результате дефолтов банки реализуют залоги на рынке, выбрасывая на него все новые квадратные метры. Из-за этого стоимость жилья падает, что снижает стимулы выплачивать ипотеку даже для тех, кто в состоянии это делать. В России такого нет.

Похожую позицию занимает и один из крупнейших аналитиков рынка недвижимости компания Knight Frank.

«Европейская схема развития событий, которая во многом способствовала возникновению кризиса, в России не применима», – уверена Полина Яковлева, директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank. – В Европе инвестируют, чтобы зарабатывать, в России чаще всего – чтобы сохранить заработанное. К тому же, на развитых рынках для приобретения недвижимости необходимо только 10% от стоимости строящегося объекта, в России это 100%. Мировой финансовый кризис, ситуация на российском фондовом рынке и колебания курса валют поставили под сомнение надежность многих распространенных способов вложения средств. На данный момент недвижимость представляется наиболее стабильным из них – в условиях ограниченности предложения и устойчивого спроса стоимость жилья в Петербурге не может не расти, невзирая на временную коррекцию».

Прогнозы и ожидания

Тем не менее, отрицать негативное значение грядущего кризиса для российского рынка недвижимости не берется никто. Самый популярный и самый сложный вопрос, который сегодня тревожит профессионалов – оценка временных фаз и глубины текущего процесса.

«Сегодня практически невозможно оценить глубину финансового кризиса и его последствий для экономики в целом и для строительной отрасли в частности, – говорит Александр Ольховский, президент Гильдии управляющих и девелоперов коммерческой и промышленной недвижимости, вице-президент Внешторгбанка. – И тому есть объективные причины. Во-первых, ситуация сверхволатильная. Фондовый рынок страны за 5 месяцев «просел» в 5 раз. Индекс РТС с отметки 2500 упал до 550. Конечно, такие изменения оказали серьезное влияние на фондовый рынок страны, на его капитализацию и, как следствие, на его кредитоспособность. В этих условиях бесполезно рассматривать «форсированный» вариант, любой прогноз будет подвергаться корректировке в каждой конкретной временной точке».

Один из наихудших сценариев, по словам Ольховского, – разрушение инфраструктуры строительной отрасли. Отрасль без достаточной поддержки государства может вообще прекратить существование в ее современном состоянии или, что так же вероятно, существенно видоизмениться. Не стоит сомневаться, кризис ударит по всем: строителям, девелоперам, производителям стройматериалов и другим участникам рынка. Без необходимой поддержки многие вынуждены будут признать себя банкротами, а в момент, когда экономика будет наконец стабилизирована, появятся средства для развития новых проектов , окажется, что нет профессиональных кадров , явный дефицит стройматериалов , и полное отсутствие земель с инженерной подготовкой.

«В долгосрочной перспективе сильнее всего финансовый кризис затронет застройщиков, большая часть из которых уже подсела на кредитную «иглу», а следовательно, компании будут ощущать сильную потребность в денежных средствах», – полагает директор департамента элитной жилой недвижимости Knight Frank Полина Яковлева. Из-за сокращения финансирования, реализация ряда заявленных проектов будет отложена. Особенно удорожание стоимости банковских кредитов может сказаться на масштабных проектах, строительство которых еще не началось. Те проекты, которые сейчас уже строятся, скорее всего, будут реализованы в полном объеме, и именно они составят основное предложение первичного рынка в ближайшие 1-2 года».

В течение ближайших нескольких месяцев ставки аренды коммерческой недвижимости снизятся на 15-20%. Арендодателям нужно будет срочно искать наличные средства, а арендаторы сократят планы по расширению снимаемых площадей.

Выход там

Впрочем, сгущать краски так же опасно, как оставаться безразличным к происходящему: грамотный выход из кризиса возможен, ожидаем и жизненно необходим.

«Главным регулятором рынка в кризисной ситуации должно стать государство, – продолжает президент ГУД Александр Ольховский,. – Власть, осуществляя антикризисную политику, может снять высокую волатильность, погасить амплитуду колебаний рынка, обеспечить плавное снижение цен, контролируя их резкие изменения. Все действия должны быть очень аккуратными, направленными на поддержание достаточного, но не избыточного объема ликвидности у застройщиков. К сожалению помощь придется оказывать и некоторым крупным социально значимым компаниям проводившим несбалансированную финансовую политику.

Компаниям также необходимо скорректировать собственное поведение на рынке, не делать ставку на экстенсивное развитие, расширение бизнеса любой ценой. Одновременно не стоит надеяться на быстрое появление «длинных» денежных средств – полный пересмотр портфеля должен сделать приоритетными именно некрупные, не требующие больших вложений проекты. Существует вероятность что первые «длинные» деньги появятся только в конце 2009 года».

Некоторые аналитики сегодня утверждают, что в выигрышном положении находятся те девелоперские компании, которые минимально использовали заемное финансирование. А также компании, взявшие курс на минимизацию ущерба от кризиса путем продажи части активов финансовым инвесторам и начавшие переговоры с такими инвесторами. По словам других, самый общий выход на сегодняшний момент – в привлечении финансирования объектов с помощью продажи долей в недостроях, привлечении инвесторов в капитал строительных компаний, в продолжении строительства.

Но все профессионалы согласны в одном: несмотря на то, что ситуация складывается тяжелая, кризис будет преодолен. Рынок развивается циклически, и спад – обязательная фаза развития экономики. Вопрос в другом: сумеют ли участники рынка недвижимости страны сделать вывод из происходящего. Будущий оздоравливающий эффект кризиса должен заключаться в снижении доли заемных средств, используемых строительными компаниями, и снижения неподкрепленной реально гипердоходности их бизнеса из-за неизбежного падения цен на недвижимость.