Накопить на квартиру: миссия выполнима?

В России альтернативой ипотеке могут стать накопительные схемы покупки жилья. В их числе – строительные сберегательные кассы, законопроект о которых прошел в первом чтении Госдумы, где пока находится по сей день. В начале декабря россиянам также предложили систему накопительных целевых вкладов. В некоторых регионах, например, на Южном Урале, местная власть задумывается над накопительной схемой, при которой часть будущего жилья человек выкупает по квадратным метрам, получая взамен ценные бумаги. На оставшиеся до желаемого метража «квадраты» потребитель берет кредит. Судя по всему, это те немногие варианты, которые могут хоть как-то оживить рынок жилья.

После событий «черного сентября» нацпроект «Доступное жилье» начал терпеть поражение по всем фронтам. Подавляющее большинство банков прекратили выдавать ипотеку, а в кредитующих покупку жилья банках (их сегодня около десяти) ставки в рублях поднялись до 17-18%. Падают объемы не только по выдаче ипотечных кредитов. На заседании межведомственной рабочей группы по нацпроекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» замминистра регионального развития Сергей Круглик сообщил, что сократится и ввод вновь построенного жилья. Нынешний год чиновников показателями не порадует: вместо 72 миллиона квадратных метров сдадут только 61, а это столько же, сколько в 2007 году.

По предварительным прогнозам, в следующем году показатель упадет еще больше – на 15% и составит 52 миллиона квадратных метров. Правда, в 2010 году намечается некоторое улучшение ситуации: на рынке должны появиться 53 миллиона квадратных метров новостроек.«В ситуации дефицита ликвидности российские кредитные организации ограничили объем кредитных ресурсов, предоставляемых для строительства (при этом кредитные линии для строительства новых объектов практически закрыты). В условиях отсутствия, с одной стороны, кредитных средств у застройщиков, с другой – сокращения спроса на жилье есть основания для прогнозирования возможного снижения реальных цен на первичном рынке жилья в 2009 году», – доложил на заседании Круглик.

Не оправдались и надежды строителей. Из-за резкого снижения платежеспособного спроса и сворачивания ипотеки серьезный объем жилья простаивает. Правительство предложило выкупать часть домов высокой степени готовности по ценам, утвержденным Минрегионразвития. Из госбюджета на это пойдет 32,6 миллиарда рублей. Несмотря на то, что выкупная цена строителям не слишком понравилась, другого выхода у них, похоже, нет. Аукционы уже состоялись в Перми, Санкт-Петербурге, Самаре, Челябинске и других городах России.

Очевидно, что в таких условиях реанимировать ипотеку в ближайшее время вряд ли удастся. Поэтому ставка делается на накопительные схемы.

В 2008 году Самарская область вряд ли сможет выполнить годовой план по вводу жилья в 1,3 миллиона квадратных метров. По данным «Самарстата», за десять месяцев в области введено 483 800 квадратных метров. Министр строительства области Павел Донской обвинил в этом кризис. «Пока ни одна из самарских стройкомпаний не объявляла о замораживании проектов, но ситуация к этому подходит», – заявил министр на пресс-конференции в октябре.

Но не менее виноваты и традиционные для Самары проблемы: с предоставлением участков под застройку, дороговизной техусловий для застройщиков и т. д., перечисляет Сергей Винтаев из «Доходной недвижимости». В 2009 году в лучшем случае введут около 400 тысяч квадратных метров, считает он.

Администрация Самары готова помогать девелоперам, чем может. Сейчас дан зеленый свет прохождению согласований документации на строительство, рассказывает руководитель департамента архитектуры и строительства Самары Александр Бурнаев. В марте 2008 года город принял программу развития застроенных территорий и генплан развития Самары. Согласно ему к 2015 году под жилищную застройку выделяется около 3500 гектаров земли, на которой, по подсчетам чиновников, можно построить 8,7 миллиона квадратных метров. До 2015 года планируется снести 3459 ветхих домов (площадь – около одного миллиона квадратных метров), а освободившиеся 2200 гектаров отдать под застройку на конкурсной основе. Переселять 100 000 человек из сносимых домов будут за счет бюджета. В следующем году на аукцион планируется выставить более 40 участков, рассказал Бурнаев.

Аналитики назвали Самару одним из самых ипотечных городов России. Самарцы готовы брать ипотечные кредиты несмотря на то, что кредиты здесь не дешевле, чем где-либо в другой области, банки так же строги к заемщикам, а рынок жилья тоже, как и везде в России не перенасыщен. Финансовый аналитик Илья Комиссаров сообщил, что по состоянию на 1 июля этого года в Самарской области выдано ипотечных кредитов на сумму в восемь миллиардов 268 миллионов рублей.

Самарская область – единственный регион Приволжского федерального округа, который вошел в десятку самых «ипотечных» регионов России. Судя по исследованию социологической компании «Inter-Business-Финанс», в прошлом году лидерами по объемам выдачи ипотечных кредитов стали Москва и Санкт-Петербург. Самарская область в опубликованном рейтинге самых активных ипотечных регионов заняла девятое место. В десятку рейтинга регионов, где наиболее развито ипотечное кредитование, также вошли Свердловская область, Красноярский край, Челябинская область, Югра, Новосибирская и Иркутская области. Глава ведомства Алексей Кудрин полагает, что помощь государства позволит россиянам продолжать брать ипотечные кредиты, поскольку стоимость жилья будет снижаться. Во имя повышения банковской ликвидности АИЖК готово предоставить поручительства в объеме до 500 миллиардов рублей, которые будут выданы под ипотечные облигации банкам в ЦБ.

АИЖК также расширит спектр выкупаемых инструментов, помимо закладных, и расширит помощь банкам, увеличив объем выкупа ипотечных кредитов. Заемщик сможет выбрать тот план, по которому он будет реструктурировать платежи, ставка по которым будет сравнима со ставкой по ипотечному кредиту. Банк сможет предоставить заемщику несколько вариантов отсрочки платежей, поручительство по которым будет дано Агентством. О том, что власти всерьез обеспокоены платежеспособностью граждан, говорит отмена трехлетнего ожидания выплаты так называемого «материнского капитала». Уже в 2009 году эти деньги можно будет направить на погашение ипотечного кредита или же приобретение жилья. Напомним, речь идет о 250 тысячах рублей. Если человек заключит с банком договор на целевой вклад, то государство будет доплачивать ему определенную премию в виде повышенных процентов. А после того как на счету накопится определенная сумма, человек получит в том же банке заем на жилье по льготной ставке.

Такую идею собирается продвигать в законопроекте о жилищных накопительных вкладах Ассоциация региональных банков России, сообщил вчера вице-президент организации Олег Иванов.

В некоторых регионах, рассказал он корреспонденту «РГ», с интересом восприняли эту идею и обсуждают возможность «доплат» в размере пяти процентов годовых. При этом должна быть увеличена и сумма госгарантий по жилищным накопительным вкладам. По мнению Иванова, она может составлять примерно два миллиона рублей. Сейчас размер госгарантий по вкладам, напомним, составляет 700 тысяч рублей.

Это предложение, по словам Иванова, ассоциация уже обсудила с экспертным сообществом. Проект закона планируется представить в Госдуму уже до конца этого или в начале следующего года. Он может быть включен в пакет антикризисных мер и Федеральную целевую программу «Жилище», надеется Иванов.

Для граждан подобный механизм выгоден, поскольку сейчас получить ипотечный кредит становится все труднее: банки пристально оценивают финансовое положение заемщиков и крайне неохотно выдают «длинные» займы.

Но договор по ипотечному вкладу станет своеобразной гарантией для банка. Человек будет копить деньги на банковском счету в течение двух-трех лет, а отложенная сумма в пределах 20-30 процентов от стоимости жилья потом может стать залогом по кредиту. У гражданина же появляется шанс взять кредит под более низкие проценты. И все это будет прописано в специальном договоре между банком и гражданином. То есть договор по вкладу и договор кредитного займа совмещаются в одном документе.