Дешевле уже не будет?

По официальным данным, цены на самарском рынке недвижимости вплотную приблизились к своей низшей точке. На государственном уровне утверждают, что медлить с покупкой квартиры больше не надо – в скором времени ее стоимость начнет расти вместе со стоимостью стройматериалов. Однако существует и совсем другая точка зрения. Ее сторонники уверены, что из риэлтеров можно еще долго «выбивать» самые дешевые квадраты.

Похоже, что уже в самом скором времени на самарском рынке недвижимости будет достигнуто ценовое дно, которое, впрочем, от самарцев старательно скрывали. Нехитрый анализ предложений по жилой недвижимости на первичном и вторичном рынках Самары показывает, что с октября 2008 года по июнь 2009 года цены в среднем упали не более чем на 15%.

«Риэлтеры все это время пытались удержать высокий ценовой уровень. В большинстве объявлений о продаже квартир указана достаточно завышенная стоимость. Ранее, если покупателя действительно интересовало предложение, то продавцы готовы были идти на определенные скидки, однако очень значительными их назвать было нельзя», - говорит источник портала Samara24.ru в одном из крупнейших самарских агентств недвижимости. - «Поддержка цен на искусственном уровне вылилась для многих организаций в непростую ситуацию. Покупатели просто перестали интересоваться предложениями, которые не казались им супервыгодными. А такие предложения стали появляться. Часто они маскировались под краткосрочные акции от самих застройщиков. Позднее и скидки от риэлтеров стали увеличиваться весьма серьезно, однако весь этот процесс был очень завуалирован. Заглянув в газету с объявлениями, вы бы ничего там не увидели».

Многие экспертные агентства, работающие на рынке недвижимости, постоянно публикуют отчеты, где указывают среднюю стоимость квадратного метра на какой-то момент времени. Подобные данные выводятся и Российской гильдией риэлтеров, правда, к ним следует относится с определенной долей недоверия. Практически всегда этот показатель падает. Для Самары исключением может считаться разве что февраль этого года — в этом месяце динамика падения была незначительной. А вот май обернулся очередным «провалом» - стоимость квартир упала на 1,5-2%.

По публикующимся на сегодняшний день данным, средняя стоимость квадратного метра в Самаре — порядка 50 тыс. рублей. «На мой взгляд, реальный «прогиб» еще ниже — средняя стоимость откатилась на уровень в 40-42 тыс. рублей», - говорит собеседник портала Samara24.ru

Директор департамента Ассоциации строителей России (АСР) Павел Горячкин сообщил, что в России цены на недвижимость максимально приблизились к ее себестоимости. По данным АСР, в среднем с начала кризиса цены на жилье в России упали на 17%. Эта цифра справедлива для большинства регионов, динамика стоимости в Москве и Санкт-Петербурге здесь практически не учитывается, так она сильно отличается от динамики остальных городов и вносит большую погрешность.

Однако многие эксперты называют совсем другие цифры. «С большой степенью вероятности к осени 2009 года стоимость жилья снизится на 45-50% относительно максимальных ценовых предложений (сентябрь 2008)», - говорит Александр Крапин, генеральный директор информационно-аналитического агентства рынка недвижимости RWAY.

Другие специалисты отмечают, что размеры реального падения отследить очень непросто: это связано с закрытостью сделок по купле-продаже, которые являются наиболее достоверным индикатором рынка. Стоимость квадратного метра, которая фигурирует в самарских прайсах, в этом плане гораздо более «лжива». Если судить по ней, то в некоторых отдельных случаях жилье даже якобы подорожало.

«Я лично оформлял сделки, где цена на квартиры по документам была завышена по сравнению с реально выплачиваемыми деньгами почти на 30%», - утверждает вышеупомянутый сотрудник самарского агентства недвижимости.

Павел Горячкин говорит о том, что строительные компании вынуждены демпинговать и снижать цены, что бы получить «живые» деньги и не обанкротиться. В будущем это может привести к острому дефициту новостроек — застройщикам сейчас важнее сдать в эксплуатацию существующие объекты, а не начинать новые.

«Этот год будет относительно спокойным, так как будут достраиваться и сдаваться в эксплуатацию объекты, начатые еще в 2007-2008 гг., но уже к 2010 году объемы строительства значительно снизятся, а к 2011-му мы можем прийти с нулевым результатам», - отмечает Олег Вахрамов, президент Ассоциации строительных компаний «Спектр недвижимости».

Если исходить из слов директора АСР Павла Горячкина, тренд «падения цен» в ближайшем времени будет преодолен. Это связано с изменением динамики стоимости строительных материалов. По исследованиям АСР, дно на рынке строительных материалов уже достигнуто. В июне наблюдалась определенная стабилизация и фиксирование стоимости на низших уровнях. В отдельных группах товаров даже наметился существенный рост. Так, по информации АСР, цемент за первый летний месяц подорожал более чем на 7%. В обозримом будущем падение цен на рынке строительных материалов (за первое полугодие 2009 года оно составило 8,1%) может быть полностью «отыграно».

«Мне не совсем понятно, чему так радуются строительные компании, когда говорят о стабилизации цен на строительные материалы. Себестоимость строительства возрастет, это, безусловно, приведет к фактическому удорожанию жилья, к стабилизации всего рынка недвижимости. В глобальном смысле это все позитивно, однако на первых этапах такой «стабилизации» объемы продаж должны сократится еще сильнее, покупатель психологически не готов к подобному повороту событий», - говорит собеседник портала Samara24.ru, - «Риэлтеры, конечно, будут сейчас всем внушать, что более дешевых квартир ждать не стоит, что цена начинает расти и на скидки лучше не надеяться. Не торопился бы следовать их советам. Уверен, что до конца этого года и даже в начале следующего можно запросто «выбить» из продавцов очень низкую цену».