Заложить квартиру: деньги за риски

Ломбарды - признаки кризиса, они процветали в 90-е годы, появились и сейчас. Некоторые из них, помимо денег под традиционные залоги, предлагают населению заложить квартиры. Что скрывается за объявлениями типа «ссуды/займы под залог недвижимости» и можно ли по ним получить деньги, не потеряв свою недвижимость?

В Самаре есть как минимум 3 ломбарда, предлагающие ссуды под залог недвижимости. За деньги, полученные у ломбарда под залог недвижимости, придется платить от 5 до 10% от суммы займа ежемесячно, или 60-120% в год. Заложив недвижимость в ломбард, можно получить не более 50% от стоимости объекта.

(Не) по закону

На данный момент в Самаре и Тольятти официально работают более 84 организаций, имеющих статус ломбарда. Из них лишь единицы предлагают займы под залог недвижимого имущества. Точнее, в процессе подготовки материала было обнаружено всего три организации в Самаре, готовых выдать ссуду под залог недвижимости: ломбард «Народный дом», «Самарский городской ломбард» и «СПЗ-Промснаб». При этом мы обзвонили более 20 работающих в Самаре ломбардов, но в большинстве случаев получили отрицательный ответ: специалисты ломбардов сообщили, что недвижимость не входит в зону их компетенции.

И это не удивительно. В соответствии с п.3 ст. 2 ФЗ «О ломбардах» от 19.07.2007 г., «ломбард вправе принимать в залог и на хранение движимые вещи (движимое имущество), принадлежащие заемщику или поклажедателю и предназначенные для личного потребления, за исключением вещей, изъятых из оборота, а также вещей, на оборот которых законодательством Российской Федерации установлены соответствующие ограничения». То есть получается, что недвижимость не может быть предметом деятельности ломбардов. Кредитование под залог недвижимого имущества могут осуществлять только кредитные организации, имеющие на это соответствующую лицензию (банки). Как же тогда действуют ломбарды, готовые выдать ссуду под залог недвижимости, и на каких условиях они работают?

Как работают ломбарды

Суть имеющихся на самарском рынке предложений по выдаче ссуд под залог недвижимости сводится к срочному выкупу недвижимости с заключением дополнительного соглашения между организацией, выкупающей объект, и продавцом. Это соглашение позволяет последнему спустя определенный период времени выкупить обратно свою недвижимость. То есть заключается договор купли-продажи объекта недвижимости между клиентом и ломбардом (юридическим лицом) или представителем ломбарда (физическим лицом), который проходит регистрацию в УФРС по Самарской области. Таким образом, заемщик фактически перестает быть собственником квартиры. И в этом как раз и заключается главное отличие ломбардных ссуд под залог недвижимости от банковского кредитования. Банки лишь берут в залог недвижимость, а права собственности на нее остаются у заемщика, просто он (заемщик) не может ею распоряжаться без согласия кредитора в то время, пока недвижимость находится в залоге. Одновременно с этим заключается еще один договор, регулирующий дальнейшее взаимодействие ломбарда и клиента. Это может быть договор аренды жилья с правом выкупа, в котором оговаривается, в течение какого времени и на каких условиях «заемщик» может выкупить свою недвижимость. В этом случае получается, что заемщик арендует квартиру у ломбарда, ежемесячно выплачивая проценты за пользование займом (это же является и платой за проживание в жилье, по своей сути, уже съемном) — до тех пор пока не будет готов погасить основной долг ломбарду (сумму займа). Погашая этот долг, клиент как раз и выкупает обратно свое жилье.

Другой вариант, когда совершается сделка купли-продажи имущества с обязательством его обратного выкупа по заранее оговоренной цене и в заранее установленные сроки. Суть данной сделки в следующем. Ломбард покупает у заемщика недвижимость и одновременно обязуется продать этот же объект заемщику в установленный срок за определенную цену.

Юридически сделка представляет собой совокупность двух договоров купли-продажи. Второй вступает в силу только после полного погашения долга заемщиком. И в том и в другом случае важно проследить, подчеркивают юристы, чтобы в договоре с ломбардом был пункт, ограничивающий свободу действий относительно залога, а именно то, что кредитор не может до истечения срока займа продать объект третьим лицам или передать его в обременение по другим сделкам. Обе схемы в принципе законны, но несут в себе определенные юридические риски. Как заметила Ольга Фомичева, управляющий партнер «Первого адвокатского бюро», договор купли-продажи в обратном порядке, который якобы гарантирует залогодателю возврат своей недвижимости, не является таковым без соответствующей регистрации (в УФРС).

В этом случае возможность вернуть себе недвижимость в целом зависит от порядочности кредитора.

Следует обратить внимание на то, что на момент сделки между ломбардом и клиентом право собственности должно быть оформлено только на одного человека-заемщика. Кроме того, если речь идет о квартире или доме, то не должно быть прописанных на данной жилплощади лиц.

Все эти моменты как раз и отличают ссуды под залог недвижимости, которые сегодня можно получить, от ипотечного кредитования. Получая кредит в банке, заемщик теряет право распоряжаться объектом, находящимся в залоге, без разрешения банка, но он не перестает быть собственником недвижимости и не должен выписываться из квартиры/дома.

Цена быстрых денег

В двух организациях, предоставляющих ссуды под залог недвижимости, сказали, что размер займа составит не более 50% от стоимости объекта, в одной — до 70%.

Оценку стоимости осуществляют непосредственно специалисты ломбарда, хотя, как оговорились в одной из фирм, принимается и официальный отчет оценочной

компании.

Цена таких ссуд чрезвычайно высока - от 5 до 10% от суммы займа в месяц (от 5% - в «СПЗ-Промснаб», 7-10% - в «Самарском городском ломбарде», от 8% - в ломбарде «Народный дом»). В пересчете на «годовые» получается ставка от 60 до 120% годовых!

Срок займа варьируется от нескольких месяцев, как правило, до года (с возможностью дальнейшей пролонгации). В «Самарском городском ломбарде» договор изначально заключается на 1 месяц, а далее при условии погашения процентов по займу заемщик может продлять договор на более длительный период. В «Народном доме» рассказали, что можно заключить договор на период от 3 до 11 месяцев, и продлить его. Та же схема заключения краткосрочного договора с возможностью продления действует и в «СПЗ-Промснаб».

Во всех трех организациях сказали, что ссуды под залог недвижимости распространяются только на объекты, находящиеся в черте города. Таковыми могут быть квартира, дом, земля или коммерческие объекты. Период рассмотрения заявки минимальный, не требуется сбора пакета документов, как в случае с банками — нужен только паспорт и документ, подтверждающий право собственности на недвижимость. Однако само получение займа зависит от того, как быстро удастся пройти процедуру государственной регистрации в УФРС по Самарской области. «В настоящее время очень много людей, регистрирующих сделку в Регпалате, - заметили в «СПЗ-Промснаб». - Если сейчас записаться на сделку, скорее всего, регистрация пройдет в середине мая».

Оно вам надо?

Финансовая целесообразность ломбардных схем кредитования (финансирования) весьма сомнительна в силу их дороговизны, краткосрочности и потере права собственности. Как рассказали в одной из брокерских организаций Самары, одному их клиенту необходимо было срочно раздобыть 1 млн руб., и, не имея шансов сделать это с помощью банков (в силу закредитованности клиента и срочности), он получил займ в ломбарде, заложив для получения необходимой суммы свою 5-комнатную квартиру в районе пересечения Московского ш. и ул. Н.-Вокзальной. То есть получил всего миллион за 5-комнатную квартиру!

Но иногда «живые» деньги жизненно необходимы в кратчайшие сроки, и тогда предложение ломбардов практически единственная возможность. Но, решившись воспользоваться подобного рода схемами, следует внимательно отнестись к юридическому оформлению отношений с ломбардом. Иначе вторая сторона (так называемый кредитор) может не выполнить свои обязательства и продать объект до истечения срока договора. Еще бы, такой навар!

Кроме того, следует реально оценить свои финансовые возможности: сможете ли вы вернуть долг ломбарду и получить обратно свою недвижимость. (Если, конечно, обращение в ломбард не является для вас просто способом быстро продать объект. Но в данном случае, нужно понимать, что в цене вы сильно потеряете). Если вы сами нарушите условия договора, объект переходит в собственность ломбарда. Случаем нарушения договора может являться всего лишь просрочка платежа, которая наступает по истечении 20 дней после указанной в договоре даты очередного платежа.