Сергей Рыжков, директор по экономике и финансам ГК «Материк»: «Строительная отрасль пережила детскую болезнь левизны»

С наступлением кризиса в России лопнул очередной экономический «мыльный пузырь». Сложные времена в строительной отрасли еще впереди. Но уже сейчас ясно одно: таким, как прежде, этот бизнес не будет уже никогда. Своими взглядами на то, какие принципиальные изменения произошли на рынке строительства и недвижимости региона, поделился с Dom63.ru директор по экономике и финансам ГК «Материк» Сергей Рыжков.

– С тех пор как заговорили о кризисе в строительной прошло полтора года. Как, по-вашему, самые тяжелые для строителей времена уже прошли или еще впереди?

– Говорить о том, что самое страшное позади пока рано. На мой взгляд, все еще только начинается. Строительный бум 2003-2008 годов, так резко прерванный кризисом, показал, что в нашей стране лопнул очередной «мыльный пузырь». За 20 лет существования российской экономики таких «пузырей» было довольно много. Наиболее интересные в тот или иной период времени направления бизнеса тут же вызывали к себе повышенный ажиотаж у инвесторов. Так было сначала с банками, потом с казино. Затем им на смену пришло строительство. Следующим после строительства «мыльным пузырем» в российской экономике станет, по всей видимости, сельское хозяйство и аграрный бизнес. Почему же строительный «пузырь» все-таки лопнул? В конце 2008 – начале 2009 года большинство крупных, мелких и даже частных инвесторов прекратили свои вливания в рынок недвижимости. В России просто не стало длинных инвестиционных средств, которые были главным источником для банковских ипотечных программ. А вместе с ипотекой строительный рынок потерял до 15-20% всего объема финансирования. Все это завершилось тем, что на самом пике кризиса платежеспособность населения страны оказалась очень и очень низкой. Фактически строители оказались отрезаны от всех видов финансирования. Прекратили поступать деньги – остановилась вся отрасль. Практически все стройки в Самарской области на протяжении 2009 года были заморожены.

– Как бы вы оценили оживление спроса, которое произошло на строительном рынке весной этого года?

– На мой взгляд, оживление, произошедшее на рынке недвижимости – это в некотором роде сезонное и в чем-то даже ложное явление. За предшествующий период сформировался довольно большой объем так называемого отложенного спроса. Потенциальные покупатели квартир, рассчитывавшие улучшить свои жилищные условия, несколько умерили свои желания. В течение года-полутора лет они выжидали, наблюдали, пытаясь понять, насколько еще способны упасть цены на жилье. Увидев, что снижение стоимости квадратного метра приостановилось, покупатели решили больше не ждать – вдруг цена опять пойдет вверх? Но нужно понимать, что объем такого спроса крайне ограничен и поэтому просто не стать панацеей для всей строительной отрасли региона.

– Как, по-вашему, цены на жилье уже достигли дна или потенциал для падения еще есть?

– Думаю, что потенциал пока есть. И, возможно, еще в этом году цены на недвижимость могут сократиться на 10-15%. Дело в том, что на рынке так и не появилось никаких факторов, которые бы содействовали росту цен: платежеспособность населения не увеличивается, экономика не работает. Печальная статистика: 30% населения – пенсионеры, еще 30% – бюджетники. Выходит, что доходы больше, чем половины населения страны, не превышают 10-15 тыс. рублей в месяц. Остальные 30% – те, кто заняты в бизнесе, в реальном секторе экономики. Но сегодня и это направление развивается крайне медленно.

– Как за время кризиса изменился покупатель жилья? Можно ли говорить о том, что он стал сознательнее и грамотней? Правда ли, что сегодняшний строительный рынок – это именно рынок покупателя?

– На самом деле, любой рынок априори – рынок покупателя. Таковым он является всегда и по определению. Другое дело, что покупатель в зависимости от условий ведет себя по-разному. Строительный бум 2005-2008 годов, подогреваемый постоянным ростом цен, некоторым образом сломил потребителя. Ведь когда покупатель начинает рассуждать нормально, разумно и грамотно? Простой пример. Представьте себе: вы заходите в магазин электроники. Огромные стеллажи с телевизорами и ни одного покупателя. Вы спокойно выберете, рассмотрите все марки и модели, сравните их. А теперь представьте себе тот же магазин, но с огромной очередью. Естественно, вы постараетесь ухватить хотя бы что-то. То же самое с недвижимостью. И сейчас, когда ажиотаж на этом рынке исчез, когда цены перестали расти день ото дня, покупатель получил возможность спокойно и тщательно выбирать. Теперь, прежде чем совершить главную покупку в своей жизни, человек ходит, смотрит, сравнивает, интересуется, выбирает с точки зрения цена/качество. Разумное решение покупатель может принять только в спокойно ситуации. И в этом смысле кризис дал ему такую возможность.

– Что на ваш взгляд должно произойти, чтобы понятие «доступное» жилье стало в нашей стране реальностью?

– На мой взгляд, здесь следует разобраться с самим понятием «доступное жилье». По-моему, в большей степени это термин политический. Сравните: однокомнатная хрущевка на первом этаже пятиэтажки и коттедж на 9 просеке. Что из этого считается доступным жильем? Доступность – величина относительная. Кто-то без лишних раздумий купит коттедж, а для кого-то и хрущевка будет недостижимым пределом мечтаний. Конечно, с точки зрения обычной логики, хрущевку гораздо легче отнести к доступному жилью. Но с другой стороны, если тщательно разобраться, хрущевка – это уже даже не жилье. Такие дома существуют в Самаре уже 50-60 лет, они морально и технически устарели. Это жилье прошлого века. А вот по-настоящему качественного, современного, комфортабельного и в то же время доступного жилья в нашем городе практически нет. Вообще, сегмент качественного жилья в Самаре предельно мал – всего 10% от общего объема рынка недвижимости. А этот дефицит, в свою очередь, и не позволяет цене на комфортабельные квартиры и дома существенно падать.

– Как вы считаете, насколько адекватна и приемлема для современного строительного рынка Самары цена жилья, установленная государством на уровне 29 450 рублей за кв. м?

– Здесь не стоит путать рыночные цены и себестоимость строительства. Устанавливая такую стоимость квадратного метра, государство стремится приобрести жилье на госнужды по ценам, приближенным к себестоимости строительства, которая действительно приближена к 30 тыс. рублей за кв. м. И что стоит отметить, в отличие от рыночных цен на жилье, себестоимость строительства не снижается. И даже наоборот. Основные составляющие строительного процесса постоянно дорожают. В первую очередь, речь идет о стоимости энергомощности, которую закладывает государство. Второй год подряд тарифы на газ, свет, воду увеличиваются на 10-15%. Дошло до абсурда: отведение одного литра воды стоит дороже, чем литр бензина! Естественно, все это не может не сказываться на стоимости строительства. Кроме того, вторая главная составляющая, влияющая на рост себестоимости, – предельная изношенность инженерных коммуникаций. Государство практически на всех уровнях отошло от обязанностей заниматься развитием инфраструктуры. Сегодня при строительстве нового жилья застройщик вкладывает огромные средства в реконструкцию старых или прокладку новых инженерных систем. А это порой составляет львиную долю себестоимости – 20-25%. Поэтому, на протяжении последних 7 лет стоимость строительства продолжает неустанно расти. При этом рыночная цена падает. И уже сейчас многие строители готовы к тому, чтобы реализовывать построенное жилье по ценам, близким к себестоимости.

– Насколько эффективно, по-вашему, проходят аукционы по развитию застроенных территорий Самары? Расскажите о своем опыте участия.

– С принятием нового градостроительного кодекса процедура выделения земельных участков под строительство кардинально изменилась и усложнилась. Если до 2005 года все было предельно просто: каждый желающий мог подать заявку на земельный участок, получить одобрение и начать строительство. Сегодня, выделение земельных участков под возведение жилья проходит по системе открытых конкурсов и аукционов. Но пока эта система в Самаре практически не заработала. Новый Градостроительный кодекс вступил в силу в 2006 году. Пару лет городские и областные власти готовились к работе по новым правилам. А потом грянул кризис. И интерес у большинства инвесторов к крупным масштабным комплексным застройкам пропал. К тому же, на территории города практически не осталось свободных земельных участков. А старые кварталы с ветхим жилым фондом – отдельная головная боль для строителей – сносить, расселять, прокладывать и реконструировать коммуникации. Тем не менее, год назад ГК «Материк» приняла участие в аукционе на право развития застроенных территории в границах участка ул. Н-Садовая/Ерошевского/Часовой/Н. Панова. Аукцион этот был интересен нам с точки зрения дальнейших перспектив развития компании. Мы прекрасно понимаем, что пройдет всего 2-4 года площадок в черте города просто не останется. Поэтому если ГК «Материк» рассчитывает остаться на этом рынке, готовить задел для будущей работы необходимо уже сейчас.

– Проектов ГК «Материк», кажется, в списках проблемных строек не значится. Но многие связывают деятельность вашей компании с ООО «Дальстрой», по отношению которой ведется дело о банкротстве. Разоблачите или подтвердите эти слухи.

– Компания «Материк» свою деятельность начала с декабря 2004 года. В момент образования, у истоков этого бизнеса стояло два собственника. Пройдя определенный путь, учредители решили свое общее дело разделить. И один из собственников выделил часть бизнес в самостоятельное юридическое лицо и также занялся строительством. Причем, новая компания тоже решила назваться «Материком». На это счет у нас даже прошла судебная процедура, на которой мы доказывали, что название и логотип «Материка» – это зарегистрированные по всем нормам закона торговый знак. Бывшим Сособственникам удалось мирно договориться. И вторая вновь образованная компания сменила название на «Дальстрой». После разделения бизнеса никакие финансовые, экономические и деловые связи ГК «Материк» и ООО «Дальстрой» не связывали. Это совершенно другая компания с другими собственниками, с другими стройплощадками и объектами. О том, что у них происходит, мы точно так же как все, узнаем из СМИ.

– А как ваша компания выстраивает отношения со своими дольщиками? Не возникает ли конфликтов из-за задержки сроков сдачи объектов. Как, по-вашему, следует грамотно выстраивать отношения с частными инвесторами, чтобы они потом не называли себя «обманутыми»?

– Действительно, те дольщики, которые заключали договора долевого участия перед самым началом кризиса и рассчитывали на одни темпы строительства, столкнулись с тем, что сроки сдачи их жилья задерживаются по объективным причинам. Произошло это и в нашей компании, мы этого не скрываем. По всем объектам ГК «Материк» пересмотрела и передвинула сроки окончания строительных работ. Мы заранее спрогнозировали снижение поступлений финансирования от дольщиков, в том числе и от тех, с которыми уже были заключены договора. По сути, они также оказались в затруднительной ситуации. Дольщики просто оказались неплатежеспособными, чтобы исполнять свои обязательства по договорам. Со всеми дольщиками мы ведем переговоры, поэтому каких-то серьезных конфликтов у нас не возникало. Многие понимаю, видят объективно сложившуюся ситуацию. Например, по дому на ул. Ерошевского (пятиэтажный дом на сдаче в эксплуатацию) все обсуждения и переговоры ведутся с ТСЖ. Мы сами предложили дольщикам, не дожидаясь окончания строительства, юридически оформить товарищество, избрать председателя правления и совместно решать наиболее острые проблемы. Думаю, что те компании, которые работают с дольщиками максимально открыто, а не отмахиваются от них, как в некоторых случаях, совместно находят компромиссные решения и обходят тупиковые ситуации.

– Каковы на ваш взгляд ближайшие перспективы строительного рынка Самары?

– Перспективы сложные. Главное, на мой взгляд, всем участникам этого рынка понять, что сверхприбылей, которые были реальностью в 2005-2008 году, больше не будет никогда. Строительная отрасль пережила «детскую болезнь левизны» и теперь ее развитие пойдет более гладко и ровно, как и в любой другой отрасли экономики. В конечном итоге застройщик поймет, что сегодня покупателя квартир интересуют не только фундамент и стены на начальном этапе строительства. Его интересует жилье комфортное и полностью готовое для проживания. И на рынке останутся только те компании и застройщики, которые смогут предложить покупателю именно такой качественный продукт.