Переселение из трущоб

Благоустроенную квартиру можно заложить, продать или обменять. А как быть тем, кому довелось проживать в неблагоустроенных двухэтажках барачного типа, с покосившимися стенами и отсутствием водопровода? Можно ли как-то улучшить условия проживания, имея такой вот незавидный стартовый вариант?

Из ветхого в коммунальное

Первое, что приходит в голову, – это дождаться, когда такой дом снесут и жильцов переселят в новую благоустроенную квартиру. В Самаре с 2003 года действует муниципальная программа «Переселение граждан из ветхого и аварийного жилищного фонда», активная реализация которой началась в последние три года.

Вроде бы звучит неплохо. Но посмотрим внимательнее, что же подразумевается под «активной реализацией». В 2008 году городская администрация приобрела 45 квартир в доме 4б на ул. Белгородской, куда из ветхого жилищного фонда планируется переселить 114 семей. В текущем году новоселье отметили 34 семьи, 6 семей оформляют необходимые документы для заключения договора социального найма. Всего же до конца года планируется заселение всех 45 квартир этого дома. Кроме того, для решения вопроса переселения граждан из ветхого и аварийного жилья в Куйбышевском районе города с 2009 года возводится новый микрорайон «Озерный» с жилой площадью более 23 тысяч кв.м.

Прежде всего, обращают на себя внимание цифры – 45 квартир займут 114 семей. А это значит, что об изолированной благоустроенной жилплощади придется забыть – речь явно идет о переселении в коммунальную квартиру. Да и как скоро это произойдет – непонятно, ведь с 2008 года новоселье отметили всего лишь 34 семьи. Когда реально будет достроен микрорайон «Озерный» и насколько комфортно будет проживание там, тоже пока неизвестно. Получается, что ждать подарка от мэрии Самары придется долго, а результат незначительный – воду в ведре из колонки носить, конечно, не потребуется, но делить с соседями кухню придется наверняка. И это только в том случае, если дом, в котором вы сейчас проживаете, попал в списки аварийного жилья и подлежит сносу. Если же городская администрация сочла, что ваш дом, хоть и неблагоустроенный и барачного типа, не является ветхим, то и эти блага вам не светят.

Банк придет на помощь

Если не получается улучшить жилищные условия за счет государства, придется действовать самостоятельно. Например, обратиться в банк. Здесь возможны два варианта – ипотечный кредит или кредитная программа «На улучшение жилищных условий», предлагаемая рядом самарских банков. Чтобы получить ипотечный кредит, как правило, требуется немалый первоначальный взнос, а значит, имеющееся у вас неблагоустроенное жилье необходимо продать. Даже если ваша квартира абсолютно чиста с юридической точки зрения и с документами полный порядок, продать ее будет сложно, поскольку едва ли кто-то по доброй воле захочет в нее вселиться. Правда, такой квартирой могут заинтересоваться спецы риелторской компании, которые специализируются на так называемом «проблемном» расселении. Скажем, супруги проживают в небольшой однокомнатной квартире. При разводе возникает необходимость обменять ее на два еще более маленьких и непрестижных жилых объекта. Вот для такого случая как раз и может сгодиться квартира или комната в старом неблагоустроенном доме. За большие деньги продать ее, конечно, не удастся, но на первоначальный взнос для получения ипотечного кредита на небольшую изолированную квартиру вполне может хватить.

Если же такой случай вам не подвернулся и покупателя на ваше жилье не нашлось, остается воспользоваться кредитом «На улучшение жилищных условий», при котором в залог берется имеющееся в собственности жилье. «Формальных требований к объекту недвижимости не так много, хотя нужно учитывать, что в интересах банка сохранить залоговое имущество на весь срок кредита, поэтому оно всегда страхуется в страховой компании», - поясняет начальник управления по работе с частными клиентами Банка Сосьете Женераль Восток в г. Самаре Джалиль Мубаракшин. При этом страховая компания может и не застраховать жилье, если оно не соответствует санитарно-техническим нормам по обеспечению безопасности жильцов. Поэтому квартира должна быть подключена к системам отопления, водоснабжения и иметь отдельный санузел. И, разумеется, банк не примет в залог жилье, подлежащее сносу или являющееся аварийным, так как в этом случае он потеряет обеспечение кредита. «Таким образом, все случаи «нестандартного» жилья рассматриваются индивидуально, и решение о выдаче кредита во многом зависит от возможности застраховать объект недвижимости», - резюмирует Джалиль Мубаракшин.

Зачет или незачет

Сегодня многие застройщики предлагают приобрести у них новую квартиру, прибегнув к схеме «старое жилье в зачет нового». То есть ваше старое жилье отходит застройщику в счет погашения стоимости новой квартиры, а недостающую сумму вы выплачиваете постепенно, на протяжении того времени, пока достраивается дом.

Только вот насколько интересно будет застройщикам иметь дело с неликвидными объектами? «В принципе, определенный интерес может представлять и неблагоустроенное жилье, - комментирует коммерческий директор СК «Авиакор» Дмитрий Чариков. - Дело лишь в адекватности подхода к этому вопросу со стороны владельцев данной жилплощади. Если такая квартира идет в качестве зачета, ее необходимо оценивать разумно и понимать, что больших денег она не стоит. Хорошо, если она расположена в центре города и имеет хоть какие-то преимущества, чтобы на нее нашелся покупатель. Так или иначе, все упирается в цену, с которой квартировладелец соглашается или не соглашается».

Когда выгодно застройщику

«Если неблагоустроенный дом имеет удобное месторасположение и земля оформлена у жильцов в собственность, участок под ветхим строением может представлять некоторый интерес для застройщиков», - комментирует заместитель генерального директора по недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. Однако, как показывает практика, едва только начинается целенаправленная скупка земли, хозяева жилья, которое, в общем-то, стоит копейки, начинают накидывать цену на свою собственность. При этом стоит учесть, что застройщику площадка с отселением далеко не всегда выгодна. В настоящее время компании настроены на то, чтобы максимально снижать себестоимость строительства, а тут приходится значительные средства тратить на расселение жильцов. Поэтому прежде чем приступить к разработке такого участка, инвестор сто раз просчитает, как быстро возведенный на этом месте объект восполнит затраты, которые придется понести, чтобы расчистить площадку.

Таким образом, если застройщик заинтересован в определенном земельном участке, у домовладельца есть шанс избавиться от аварийного (или полуаварийного) жилья и стать хозяином неплохой благоустроенной квартиры. Но лишь в том случае, если он способен адекватно оценить стоимость своего жилища и не будет пытаться выжать из застройщика шикарную квартиру в центре города, дачу в его окрестностях и «Мерседес» в придачу.