Стоит ли покупать квартиру с обременением?

На покупке жилья можно значительно сэкономить, если приобрести квартиру с обременением. Правда, в этом случае необходимо четко представлять, с какими рисками сопряжена такая покупка и каковы могут быть последствия.

Сэкономить, рискуя

Квартиры с обременением на рынке недвижимости всегда были представлены достаточно широко. Особенно много их предлагалось к продаже в период экономического кризиса — по вполне понятным причинам. Несмотря на возможные риски, такие квартиры всегда пользовались спросом покупателей. Во-первых, по причине более низкой по сравнению с рыночной цены (в среднем на 10-20%) и, во-вторых — гарантированной юридической чистоты объекта, которая неоднократно проверялась банком, страховыми компаниями и прочими организациями. Однако определенные риски при покупке такого жилья все-таки существуют, и забывать про них не следует.

Сохранить и продолжить

В юридической терминологии под обременением обычно подразумевается перечень условий, обязательств или запрещений при осуществлении прав на объект недвижимости. «Чаще всего на рынке фигурируют сделки с обременением в виде ренты, пожизненного содержания с иждивением, аренды, залога или ипотеки, - рассказывает адвокат ЮК №5 Татьяна Шевченко. - С квартирами, на которые наложено обременение, можно совершать практически любые сделки. Однако при этом стоит иметь в виду, что в большинстве случаев при смене владельца обременение на квартиру сохраняется».

Если вы приобретаете квартиру с обременением в виде ренты, то она сохраняется на этом объекте до полного ее погашения — то есть вы как новый собственник квартиры принимаете на себя обязанность по ее выплате. Точно так же обстоят дела, если речь идет об обременении пожизненным содержанием с иждивением.

Если же вы приобретаете квартиру, на которое наложено обременение в виде аренды, то при переходе права собственности новому владельцу право арендатора на аренду не прекращается. Другими словами, новый владелец недвижимого имущества вместе с новым жильем принимает и обременение, наложенное на него.

После полного расчета

Совсем иное дело — залоговое обременение. Чтобы продать такую квартиру, сначала нужно рассчитаться с залогодержателем, которым, в большинстве случаев, является банк.

«Сделки с жильем, находящимся в обременении, для покупателя более рисковые, чем все остальные, - поясняет генеральный директор РА «Центр недвижимости» Лариса Чарикова. - Ведь пока не снято обременение, право собственности на квартиру не может перейти к новому владельцу». Поскольку собственник обремененного жилья, как правило, не имеет средств на то, чтобы полностью расплатиться с банком, подразумевается, что эта обязанность должна лечь на плечи покупателя — в счет оплаты за приобретаемое жилье. Поэтому схема обычно складывается следующая. Сначала заключается предварительный договор, согласно которому покупатель вносит сумму, необходимую для погашения кредита, в качестве обеспечения покупки. Затем продавец погашает задолженность в банке, после чего обременение снимается, и квартира продается уже по общей схеме. При этом риск заключается в том, что пока обременение не снято, продавец по-прежнему остается собственником квартиры, и нет гарантии, что полученные от покупателя деньги он потратит именно на погашение банковского кредита. Кроме того, продавец может «передумать» продавать свою квартиру именно этому покупателю. И тогда покупателю придется в судебном порядке возвращать внесенную сумму. Конечно, он ее вернет, но на это придется потратить немало сил и времени.

Не стоит забывать и про непредвиденные обстоятельства. К примеру, продавец может в тяжелом состоянии оказаться в больнице или вовсе скоропостижно скончаться. В этом случае сделка может быть отложена на неопределенный срок. Причем в случае смерти продавца придется как минимум полгода ждать, когда в права собственности вступят наследники, и уже потом договариваться с ними. Причем они могут и не согласиться с волей покойного продавать квартиру по заниженной цене — тем более что долг банку уже погашен.

У кого закладная?

«Принимая решение о покупке квартиры, находящейся в залоге, важно учитывать, какому банку принадлежит закладная, - предупреждает Лариса Чарикова. - От этого напрямую зависит, как скоро будет снято обременение и можно будет оформлять договор купли-продажи. Если продавец брал кредит в местном банке, то залог может быть снят очень быстро. Достаточно распространена схема, когда в течение одного дня покупателем вносится необходимая для расчета с банком сумма, обременение с квартиры снимается, заключается договор купли-продажи, после чего новый владелец может оформлять право собственности на вновь обретенную квартиру. Риски покупателя в этом случае сведены к минимуму. Более рискованные ситуации обычно связаны с залогом в федеральных банках, когда на снятие обременения уходит более длительное время».

В два этапа

Чтобы минимизировать риски по приобретению залоговой квартиры, риелторы рекомендуют проводить такие сделки в два этапа. Сначала покупатель дает продавцу деньги на погашение задолженности перед банком — и это должно быть оформлено нотариально в виде договора займа или договора о намерениях. И только когда задолженность погашена, можно заключать договор купли-продажи. При этом не следует связывать одно с другим в рамках одной общей сделки.

«Опасаться залоговых сделок не стоит, - считает Лариса Чарикова. - Их свершается достаточно много, и большинство из них проходит вполне гладко. Но продавец должен осознавать, что нельзя продать залоговую квартиру по рыночной цене. Залог — это определенные риски для покупателя, за которые надо платить. Покупатель же, в свою очередь, должен иметь представление, почему он приобретает квартиру по более низкой цене, и быть готовым к тому, что сделка может затянуться на более длительное время».