Ипотека против аренды

Когда жилищный вопрос встает особенно остро, а денег на покупку квартиры нет, большинству граждан предстоит сделать выбор – жить на арендованной жилплощади или взять ипотечный кредит и обзавестись-таки собственным жильем. Каждый из этих вариантов имеет как свои достоинства, так и недостатки.

Своя собственность

Основным плюсом приобретения квартиры в ипотеку, конечно же, является осознание того, что это жилье становится вашей собственностью. С ней можно совершать любые сделки, будь то продажа, обмен или завещание, в этой квартире можно прописаться, что тоже немаловажно, поскольку прописка дает возможность пользоваться услугами расположенной неподалеку муниципальной поликлиники, получать пенсию и детские пособия в ближайшем почтовом отделении и т.д. В собственной квартире можно сделать ремонт или даже перепланировку по своему усмотрению. Но самое главное – в ней вы будете жить столько, сколько сочтете нужным, в то время как владелец сдаваемой в аренду квартиры может попросить вас освободить ее в любой момент.

Разница между стоимостью аренды и ежемесячным платежом по ипотеке не столь уж значительна, в среднем она составляет около 2-3 тыс. рублей

«Арендованная квартира никогда не станет вашей, в то время как, выплачивая кредит по ипотеке, вы все-таки вкладываете деньги не в чужое, а в собственное жилье», - поясняет генеральный директор АН «ВИП Компания» Татьяна Сырова.

«Нельзя забывать и про психологический аспект, - считает исполнительный директор АН «Феррум плюс» Ольга Добрякова. - Одно дело, если вы проживаете в собственной квартире, пусть даже за которую вам придется долгое время расплачиваться с банком, и совсем другое – если вы здесь гость, человек временный. Для многих людей такое положение дел создает дискомфортную атмосферу, связанную с неуверенностью в завтрашнем дне – гораздо большую, чем в случае с необходимостью многие годы выплачивать ипотеку».

Временное пристанище

Главная проблема, с которой сталкиваются граждане при получении ипотечного кредита, – первоначальный взнос, который выливается в немалую сумму – как правило, не менее 10% стоимости приобретаемого объекта. Хорошо, если заемщик располагает такими средствами. А если нет? В этом случае аренда, конечно же, проще и малозатратнее – нет необходимости сразу вносить большую сумму, не нужно собирать многочисленные справки, проводить процедуру оценки понравившегося объекта и т. д.

Еще один плюс аренды – множество вариантов. Если изначально вы снимали двухкомнатную квартиру, но со временем ваше материальное положение ухудшилось, вы всегда можете переехать в квартиру меньшей площади или снять жилье в менее престижном районе. В случае с ипотекой такой свободы передвижения, конечно же, нет – вы будете вынуждены оплачивать свои обязательства по кредиту в тех объемах, которые изначально были установлены банком.

Кстати, по наблюдениям участников рынка недвижимости, готовность брать на себя ответственность по кредиту зачастую зависит от социального статуса человека. «Предпочтение арендованным квартирам, как правило, отдают молодые несемейные люди, которым не составляет труда переезжать с квартиры на квартиру и претерпевать в связи с этим какие-то временные трудности, - делится наблюдениями Татьяна Сырова. - Люди же более серьезные, имеющие семью, детей, как правило, чаще задумываются о необходимости иметь собственное жилье и потому с большей охотой берут ипотеку».

Невелика разница

Если говорить о сумме платежей, то разница между стоимостью аренды и ежемесячным платежом по ипотеке не столь уж значительна. Возьмем усредненные цифры: ипотека на 20 лет под 12% годовых на однокомнатную квартиру в Кировском районе стоимостью примерно 1 млн 200 тыс. рублей. Предположительный первоначальный взнос 200 тыс. рублей. Ежемесячный платеж по ипотеке в этом случае составит примерно 11300 рублей. Аренда аналогичной квартиры обойдется примерно в 8-9 тыс. руб. Таким образом, разница в платежах получается незначительная – примерно 2-3 тыс. рублей. Поэтому говорить о том, что снимать квартиру значительно дешевле, чем выплачивать кредит, пожалуй, не совсем правильно. «Кроме того, нужно учитывать и то, что ставка аренды всегда подвержена инфляции и росту цен на недвижимость, а при ипотечном кредитовании платеж установлен раз и навсегда и, скорее всего, уже через несколько лет станет гораздо менее обременительным», - комментирует заместитель генерального директора Банка «Сосьете Женераль Восток» в г. Самаре Андрей Малышев.

В то же время не стоит забывать, что, рассчитываясь по ипотеке, заемщик выплачивает не только стоимость квартиры, но и проценты по кредиту, в связи с чем уместно говорить о значительной переплате. Тем не менее, по словам участников рынка недвижимости, сегодня банки предлагают множество различных ипотечных программ, а потому каждый заемщик может подобрать наиболее приемлемую для себя. «Особенно это касается краткосрочных кредитов, - поясняет Ольга Добрякова. - Например, в случаях, когда в ближайшее время вы ожидаете крупных денежных поступлений, которые позволят достаточно быстро рассчитаться с банком, сведя, таким образом, сумму переплаты к минимуму». «Кроме того, если вы имеете возможность вносить досрочное погашение по кредиту, можно уменьшить сумму платежа и сравнять ее со стоимостью аренды аналогичной квартиры», - советует Татьяна Сырова.

Время брать кредиты

«Многих людей, желающих взять ипотечный кредит, пугает невозможность в дальнейшем по нему расплатиться, - комментирует Татьяна Сырова. - Безусловно, беря на себя такую ответственность, стоит тщательно просчитать, а по силам ли вам такая ноша. Тем не менее не следует полагать, что ипотечный кредит – кабала, из которой нет выхода. В конце концов, существует процедура продажи незаложенного имущества при условии погашения своих обязательств перед кредитором».

В общем и целом эксперты рынка недвижимости сходятся во мнении, что сегодня ипотека является очень эффективным инструментом приобретения жилья

Особенно учитывая тот факт, что цены на недвижимость снижены до минимума. Безусловно, наша банковская система наблюдала и другие ситуации. Например, когда в 2007 году люди покупали квартиры по достаточно высоким на тот момент ценам, а в 2008-2009 годах, не имея возможности выплачивать ежемесячные взносы и не желая связываться с реструктуризацией в виде дополнительного кредита, были вынуждены продавать их задешево – зачастую по цене, более низкой, чем сумма кредита. Однако в наибольшей степени такие ситуации возникали в отношении кредитов, выдаваемых без первоначального взноса. Сегодня же банки пересмотрели условия выдачи ипотеки, и сейчас ни один банк не предлагает программ ипотечного кредитования без первоначального взноса.

«Если произвести расчет хотя бы на 5-10 лет вперед, аренда однозначно проиграет ипотеке, - уверен Андрей Малышев. - До 2008 года разница в ежемесячном платеже по ипотеке и аренде с лихвой покрывалась растущими ценами на недвижимость (удорожание объекта ипотеки в виде начисленных процентов составляло около 6% в год, а рост цен от 30 до 60%). И хотя сегодня цены на жилье не растут, для всех очевидно, что рано или поздно рост возобновится и даже при достижении им темпов инфляции (7-8%) перекроет расходы по кредиту».

Ипотека как стимул

К какому же выводу приходят участники рынка недвижимости? «На мой взгляд, если есть в наличии сумма, достаточная для первоначального взноса, нужно привлекать средства ипотечного кредита и покупать собственную недвижимость, - считает Татьяна Сырова. - Потом эту квартиру можно будет продать, обменять на более просторную или оставить детям, одним словом, распорядиться по своему усмотрению».

«Безусловно, кредит – это обязательство, - говорит Ольга Добрякова. - Но не стоит забывать, что иногда именно такие обязательства и являются мощным стимулом для движения вперед, именно той силой, которая заставляет искать более высокооплачиваемую работу, оптимизировать свои траты, обратив все силы на скорейшее достижение цели. Сказать однозначно, что лучше – взять ипотеку или снимать квартиру, – нельзя. Очень многое зависит от конкретной ситуации и от условий, на которых можно получить кредит. У людей, не имеющих средства на первоначальный взнос, не остается другого варианта, кроме как арендовать жилье. Имея же возможность оплатить какую-то часть стоимости квартиры, лучше все-таки потратить деньги на приобретение собственных квадратных метров».