Отказываюсь от ипотеки!

Если из-за ухудшения материального положения выплачивать ежемесячные взносы по ипотечному кредиту стало невмоготу, и ни одна из предложенных банком схем рефинансирования вам не подходит, остается единственный вариант – продать купленную в кредит квартиру и таким образом расплатиться с банком. Правда, для этого вам понадобится согласие самого банка.

В счет погашения кредита

«Если ипотечный кредит частично погашен, но дальше его выплачивать вы не имеете возможности, банк может дать разрешение на продажу заложенной квартиры, с тем чтобы вырученные средства пошли в счет погашения кредита, - рассказывает руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина. - При этом если сумма долга незначительная, сопоставимая с сегодняшними ценами на квартиры (учитывая, что жилье в последнее время значительно подешевело), вы будете иметь возможность на оставшиеся после расчета с банком средства приобрести другую жилплощадь, более дешевую – может быть, меньшей площади или в менее престижном районе».

Участие банка в подобных сделках вполне очевидно – как кредитор он не только согласовывает условия продажи, но и принимает непосредственное участие в организации и проведении этого процесса.

Но далеко не все банки охотно соглашаются на продажу заложенного имущества. В большинстве случаев, чтобы добиться такого разрешения, потребуется документально обосновать ухудшение своего материального положения и, как следствие, отсутствие возможности в дальнейшем погашать задолженности по кредиту.

По общей схеме

«Если становится понятно, что заемщик в обозримом будущем не в состоянии продолжать погашение долга, по соглашению с банком он может как один из вариантов добровольно найти покупателя на заложенное имущество», - поясняет руководитель ККО в Самаре ООО Городского Ипотечного Банка Елена Битяй.

Продажа квартиры, находящейся в залоге, как правило, выглядит следующим образом. «Заемщик находит покупателя квартиры, они вместе приходят в банк, где специалист подробно консультирует стороны по всем этапам сделки, с тем чтобы у обеих сторон, прежде всего, у покупателя, не оставалось каких-либо опасений или сомнений в том, что купля-продажа квартиры пройдет последовательно и юридически грамотно», - комментирует начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка Ольга Городкова. «Между заемщиком и покупателем заключается договор о намерениях, в котором прописано, какая часть денежных средств передана продавцу до перехода права собственности к покупателю, - комментирует Елена Битяй. - Также там можно прописать условия возврата денежных средств на случай, если сделка не состоялась. Весьма целесообразным будет оформить такой договор нотариально».

Далее покупатель наличными деньгами или безналичным переводом оплачивает продавцу часть средств за квартиру – обычно в размере остатка задолженности по кредиту. Эти средства банк сразу же зачисляет в счет погашения кредита, и в этот же день выдает заемщику уведомление об отсутствии задолженности. После этого стороны могут отправляться в Регпалату, где обычно одновременно осуществляются две операции – снятие обременения с квартиры, находившейся в залоге, и регистрация сделки купли-продажи. «Для процедуры государственной регистрации потребуются документы о переходе права собственности (их подают продавец с покупателем) и о снятии залога (письмо от банка-кредитора и закладная). Регистрация может занять несколько рабочих дней», - поясняет Елена Битяй.

Такова в общих чертах стандартная схема, применяющаяся в подавляющем большинстве случаев. В особых случаях вопрос будет рассматриваться строго индивидуально кредитным комитетом банка.

В досудебном порядке

Реализация залога возможна как через суд, так и во внесудебном порядке. «Если все варианты внесудебного урегулирования исчерпаны, банк подает исковое заявление об обращении взыскания в суд, и по решению суда специализированные организации, имеющие право на совершение операций с недвижимостью, проводят торги по реализации заложенного имущества,- поясняет Елена Битяй.- В случае если по какой-либо причине публичные торги были объявлены несостоявшимися, в финале всех процедур банк вправе оставить заложенное имущество должника за собой».

Конечно, правильнее всего не доводить дело до судебных разбирательств, выйти на диалог с банком и найти покупателя самостоятельно. Сделать это желательно хотя бы потому, что в этом случае можно будет выручить за продаваемый объект несколько большую сумму, поскольку если его реализацией будет заниматься банк, то он будет заинтересован в том, чтобы, во-первых, свести сроки экспозиции к минимуму и, во-вторых, вернуть себе сумму вашей задолженности. Таким образом, банк не будет стараться продать квартиру по максимально высокой цене с тем, чтобы для решения своих жилищных проблем вы могли воспользоваться суммой, оставшейся после расчета с банком. При этом не стоит забывать, что стоимость квартиры с обременением априори ниже аналогичной, но «чистой» минимум на 5-10%.