В Самаре закончились «малосемейки»

Малоформатного жилья на рынке недвижимости города фактически не остается. «Малосемейки» и «гостинки» вымываются с рынка, не успевая попасть в бюллетени недвижимости. В то же время аналитика указывает на замедление темпа дорожания малоформатного жилья…

Дефицит «неликвида»

Риэлторские базы на дефицит так называемого «плохого» жилья указывают уже не первый месяц. Если посмотреть на октябрьские объявления, можно отметить, что предложение малоформатных квартир – «малосемеек» и «гостинок» - минимально в большинстве районов города. Так, в Железнодорожном районе экспонируется всего 17 таких объектов, в Ленинском – 14, в Октябрьском – 50, в Советском - 68. Исключение составляют Кировский и Промышленный районы, где количество таких квартир – более 150 штук. Для города-миллионника это очень мало. По словам руководителя отдела недвижимости ГК «Бизнес-Гарант» Якова Виноградова, наиболее ходовые – удачные по расположению и относительно благополучные по техническим характеристикам, состоянию «малосемейки» и «гостинки» уходят с рынка, не успев войти в экспозицию. Как правило, в агентствах недвижимости выстраивается очередь ожидания за такими объектами, отмечает эксперт. Наличие тенденции подтверждает Елена Халякина, директор ГК «Статус», отмечая, что если раньше выявить такие объекты в центральных районах, а также Октябрьском и Промышленном было возможно при помощи расклейки на уже известных домах, то сегодня это ничего не дает. Массив скопившихся «гостинок» и «малосемеек» отодвинулся за площадь Кирова, ул. Гвардейскую, Олимпийскую.

Малый формат за немалые деньги

По ценам за квадратный метр «гостинки» (52 574 руб./кв. м) и «малосемейки» (53 327 руб./кв. м) превосходят объекты старого фонда, «сталинки», «хрущевки», «ленинградки» и даже «улучшенки». Отчасти это обусловливает инвестиционный интерес к таким объектам. Сделки инвестиционного характера составляют большую часть операций с рассматриваемой категорией недвижимости, отмечает Елена Халякина. Как правило, инвестировать стараются в объекты, отвечающие набору качественных характеристик, – вкладывать деньги в разрушающееся старое жилье никто не будет. От совокупности ценовых и качественных характеристик зависят сроки экспозиции. Это актуально только в отношении объектов, продавец которых завышает стоимость жилья и склонен к приукрашиванию его качественных характеристик. Практически мгновенно уходят квартиры, продавцы которых не держатся за цену. Наличие такой тенденции отмечает представитель ГК «Статус». Однако отдельные продавцы, вложившиеся в ремонт, склонны позиционировать свои объекты как однокомнатные квартиры и приравнивать цену к однокомнатным «хрущевкам». Это затягивает продажу, но не становится препятствием для нее.

Криминальная репутация районов, загрязненность, отсутствие освещения, транспортной развязки, удаленность от центра становятся факторами, замедляющими продажу, но при наличии вышеназванного условия – готовности продавца демпинговать - найти покупателя можно и на эти объекты.

Кому нужны «малосемейки»?

Спрос на такие объекты, как правило, формируют приезжие люди, молодые пары, а также участники специальных программ – получатели сертификатов (ветераны ВОВ, военнослужащие, дети-сироты и др.). По словам Елены Халякиной, эта категория граждан, поначалу ориентировавшаяся на однокомнатные «хрущевки», обратила внимание на жилье более мелкого формата. В известной степени именно активизация такого рода социальных программ способствовала вымыванию малобюджетных объектов с рынка. Продают «гостинки» и «малосемейки», как правило, те, кто ориентируется на улучшение жилищных условий. Часто вырученная от продажи «гостинки» или «малосемейки» сумма становится первоначальным взносом по ипотеке.

К сведению
«Гостинки» - квартиры гостиничного типа, изолированное жилое по­мещение, не имеющее кухни или с кухней 3-4 кв. м. Построенное во времена Советского Союза с расчетом на малообеспеченных и одиноких людей, это жилье традиционно пользуется повышенным спросом даже во времена застоя рынка недвижимости. Прообразом «гостинок» стали дома-«коммуны» или так называемые «американки» 20-30-х годов прошлого века. Построенное для советского рабочего человека жилье предполагало наличие в каждой отдельной квартире маленького коридорчика, 8-10-метровой «спальни-кабинета» и иногда (но вовсе необязательно) совмещенного санузла или просто уборной с умывальником. Питаться гражданин мог в столовой, место для нее отводилось на цокольном этаже того же здания. Послевоенные «гостинки» начали строить в 60-е годы, особой интенсивности этот процесс достиг в конце 70-х гг. и продолжался вплоть до 1980-х. В большинстве случаев строили их как ведомственное жилье для рабочих конкретного предприятия, часто силами самих будущих жильцов или ответственной организации.

«Малосемейки». В советское время, когда жилье выдавалось по договорам социального найма, «малосемейками» называли общежития, в которых отдельные семьи получали от администрации и профсоюза ордер на поселение в отдельную комнату, без других сожителей в ней. То есть за одной семьей или жителем официально закреплялась отдельная комната. Соответственно, на сегодняшний день под «малосемейками» понимаются комнаты, или несколько комнат, или небольшие секции (например, 2-3 комнаты, отдельная кухня и санузел) – любое жилое помещение, находящееся в частной собственности в общежитии. Сами общежития могут быть разными по планировочному решению – коридорного типа и блочно-секционного. Отличия их следуют из названия: коридорный тип – комнаты расположены вдоль коридора по обеим сторонам, обычно в конце и начале коридора размещаются общие санузлы, посередине - кухня. Секции и блоки имеют более компактную планировку – на одну кухню и общий санузел приходится меньшее число комнат.

Андрей Савельев, заместитель директора Поволжского Центра Развития:

- Стоит отметить, что в III квартале 2010 года на рынке вторичного жилья Самары проявилась следующая характеристика – наконец-то прекратило (хоть и слабыми темпами, в 1-2%) дорожать «плохое жилье», а именно - малогабаритные квартиры типа «гостинки» и «малосемейки». Показатели цены предложения по этим типам вошли в общую картину движения рынка, т.е. 1% в квартал.

На протяжении последнего года (с III квартала 2009 года по III квартал 2010-го) средняя цена предложения на вторичном рынке жилья планомерно снижалась на 1,2-1,4% в квартал. Хотя этот показатель находится в пределах шума, отрицательная динамика очевидна.По итогам III квартала 2010 года разница между самым дорогим жильем («элитки» - 57,5 тыс. руб./кв. м) и самым дешевым (старый фонд - 38 тыс. руб./кв. м) составляет почти 35%. Если распределить жилье по административным районам города, самые дорогие квартиры находятся в Ленинском районе (57,4 тыс. руб./кв. м), самые дешевые – в Куйбышевском (37,5 тыс. руб./кв. м).