Что рынок жилья – 2011 нам готовит?

Какие тренды и события ждут региональный рынок жилой недвижимости в наступившем 2011 году? Насколько оправдались ожидания и сбылись прогнозы, сделанные аналитиками в начале прошлого года? И, пожалуй, наиболее интересующий всех – и простых собственников, и профессионалов стройотрасли – вопрос: что ждет цены на квадратные метры? Рост или падение? С просьбой поделиться своими прогнозами корреспонденты сайта Dom63.ru обратились к экспертам.

Прогнозы в масштабах страны

Традиционно, январь – наиболее подходящее время для того, чтобы проанализировать события минувшего года, и для того, чтобы сформировать планы на предстоящие 12 месяцев. Не является исключением здесь и строительная отрасль, которую принято считать одним из основных реальных секторов российской экономики. Насколько этот сектор остался реальным и каковы его перспективы на 2011 год? Несмотря на то, что делать прогнозы считается делом неблагодарным, эксперты сайта Dom63.ru поделились своими ожиданиями относительно основных тенденций, которые будут характерны для рынка недвижимости региона в 2011 году.

Большинство респондентов редакции, которые нередко высказывали несовпадающие между собой точки зрения, сошлись на одном: события, которые будут происходить в 2011 году, станут для рынка недвижимости логическим продолжением тенденций, наметившихся в 2010-м. При этом федеральные эксперты не опасаются делать самые оптимистичные прогнозы как относительно стабилизации и роста цен на жилье, так и относительно увеличения объемов строительства. Так, заместитель министра регионального развития Константин Королевский в открытых источниках заявил, что, по его прогнозам, объемы строительства жилья в России в 2011 году могут вырасти примерно на четыре миллиона квадратных метров по сравнению с 2010 годом, то есть до 64 миллионов квадратных метров. В результате количество введенных квадратных метров, а также уровень инвестиций в недвижимость могут оказаться в наступившем году самыми высокими с 2008 года.

Что касается цен, то федеральные аналитики считают, что в 2011 году продолжится постепенное удорожание жилья, которое началось еще в 2010 году в крупных городах страны. Однако резких скачков эксперты тоже не прогнозируют.

Представители местного рынка недвижимости более детально охарактеризовали положение дел и вероятные перспективы развития стройотрасли в Самарском регионе.

В пределах инфляции и вне

Относительно цен на вторичном рынке жилья прогнозы экспертов разнятся довольно существенно. Так, по мнению заместителя директора Поволжского Центра Развития Андрея Савельева, реальное удорожание квадратных метров в этом сегменте будет находиться в пределах 0%. «Если рост цен на вторичное жилье и будет происходить, то он будет обусловлен, в основном, номинальным увеличением средних зарплат и не превысит темпов роста инфляции», – считает Андрей Савельев.

Однако председатель совета директоров ГК «Усадьба» Олег Егоров склонен придерживаться немного другой точки зрения относительно ситуации в сегменте вторичного жилья. По мнению эксперта, разморозка банками ипотечных программ на довольно приемлемых условиях и активизация покупательского спроса приведут рынок к более существенному росту цен. «2010 год ознаменовался для рынка недвижимости тем, что падение цен приостановилось и началось их постепенное восстановление. Тенденция к росту цен на рынке жилья получит логические продолжение. Думаю, что к концу 2011 года стоимость вторичного жилья увеличится примерно на 15%», – считает Олег Егоров. Однако г-н Егоров также не отрицает, что на процесс удорожания недвижимости существенное влияние окажет инфляция.

Экономических предпосылок для снижения нет

Сегмент первичной жилой недвижимости также будет подвержен влиянию общеэкономических и инфляционных факторов. Однако здесь важную роль в ценообразовании будет играть как структура и качественная дифференциация существующих предложений на рынке, так и стоимость самого строительного процесса.

«Во второй половине этого года можно прогнозировать и рост цен на рынке первичного жилья. Дело в том, что строящаяся недвижимость слишком долго продавалась по себестоимости. Сейчас же никаких экономических предпосылок для сохранения этой тенденции в будущем и, тем более, для дальнейшего снижения цен просто нет, несмотря на политические заверения населения в обратном. Поразмыслите сами: за прошедший год подорожали многие составляющие стоимости строительства. За два последних года постепенно увеличились цены на энергоресурсы, топливо, коммуникации, росла стоимость аренды земельных участков и т.д. Элементарно, если дорожает все: бензин, хлеб, продукты питания, – то почему жилье, и вообще недвижимость, должны дешеветь? Потому следует ожидать плавного роста цен на жилье и все услуги, связанные с этим. Такой рост подогревает и ипотека, и отсутствие в 2009-2010 годах новых стройпроектов, – считает Олег Егоров. – В 2011 году мы все еще раз убедимся и в том, что задаваемая государством цена в 29,5 тысяч рублей за кв. м – лозунг. Такая цена реальна только для объектов «на выселках» – я (как и многие эксперты) не сомневаюсь. За такие деньги можно построить и продать жилье в чистом поле, но не в городе или тем более в его центре, где нужно восстанавливать находящиеся под асфальтом ветхие коммуникации (что гораздо дороже, чем строить таковые в чистом поле) и расселять жителей аварийных домов (которые хотят остаться именно в этом районе). Сегодня себестоимость строительства в городе не менее 30-35 тысяч рублей за кв.м. И если где-то квартиры в новостройках продается дешевле, то такое жилье может быть потенциально опасным!»

Заместитель генерального директора УК «Эл-Траст» Вячеслав Рандаев также уверен, что цены на рынке жилой недвижимости, в том числе первичной, достигли ценового дна и дальнейшего снижения ждать уже не стоит. «Тенденции развития рынка жилой недвижимости в 2010 году еще раз доказали, что цены «залегли» на дно и дальше падать им уже некуда. Насколько интенсивно они будут расти в 2011 году – сказать довольно сложно. Однако уже сейчас понятно, что в ближайшее время мы будем наблюдать на рынке активную дифференциацию цен в зависимости от качества объектов», – считает г-н Рандаев. Так, за прошедшие два года кризис почти сравнял цены на разное классу, расположению и т. д. жилье. Но уже в 2011 году ценовая динамика на том или ином объекте будет зависеть в первую очередь от его качественных потребительских характеристик.

По мнению Андрея Савельева, динамика средних цен на жилье в новостройках в 2011 году во многом будет зависеть и от того, в каком объеме в общей массе предложений будут представлены объекты разных классов. «Очевидно, что сегодня в сегменте первичного жилья превалируют новостройки экономкласса. Соответственно, средняя на квадратный метр скорректировалась в сторону понижения», – считает Андрей Савельев.

Преодолеть барьер в 10%

Еще один фактор, который будет обуславливать движение трендов на рынке жилья, – это ипотечное кредитование. Объемы сделок по купле-продаже жилья с привлечением ипотеки в 2010 году возросли довольно существенно, но полностью восстановиться до докризисного уровня так и не смогли. Однако, по мнению экспертов, в 2011 году сохранить крейсерские темпы ипотечного кредитования удастся только в том случае, если банки, вслед за креторами-первопроходцами, предложат заемщикам приемлемые процентные ставки, не превышающие 10%. «Если средняя процентная ставка по ипотеке преодолеет барьер в 10%, то тенденция к росту сделок с привлечением кредитных ресурсов, сформировавшаяся в 2010 году, сохранится и в 2011-м», – считает Вячеслав Рандаев.

Откуда ждать подмоги?

Говоря о перспективах развития строительной отрасли на 2011 год, не стоит забывать, что на российском рынке жилой недвижимости помимо взаимоотношений покупателя, желающего стать собственником квадратных метров, и продавца, то есть застройщика, всегда незримой тенью присутствует еще один персонаж. И серый кардинал этот – государство. Призывы о необходимости внедрять реальные механизмы, которые бы позволили строителям реабилитироваться после серьезно ударившего по ним кризиса, на протяжении всего 2010 года звучали из уст чиновников различных уровней. Однако реальной помощи дождались единицы.

Инициатива государства по выкупу у застройщиков квадратных метров в самарской области с грохотом провалилась. Лишь считанные единицы квартир в нескольких новостройках самарские застройщики решились продать на нужды отчизны по государственной цене.

В программе кредитования «Стимул», разработанной АИЖК специально для поддержки строительных компаний в кризис, желающих поучаствовать также особенно не нашлось. «Сама по себе идея показалась строителям довольно привлекательной, но условия участия в этой программе оказались вне рынка», – считает Вячеслав Рандаев. Так, объект, под который застройщик может получить финансирование, должен быть возведен всего за два года.

«Соблюсти столь жесткие сроки в условиях, когда полгода уходит только на получение разрешительной документации и ввод в эксплуатацию, нереально при реализации проектов комплексной застройки. А именно такие назвались в АИЖК в качестве приоритетных. Не менее жесткие требования предъявляются в программе «Стимул» как к привлечению собственных средств, так и к снижению рисков, вязанных с реализацией квадратных метров. Выполнить их полностью смогут не многие строительные компании региона», – отмечает г-н Рандаев.

А учитывая тот факт, что себестоимость строительства пока непрерывно возрастает (и, надо сказать, не без участия властей) за счет роста тарифов за присоединение к необходимым мощностям и коммуникациям, арендной платы за земельные участки и т. д., то единственный фактор, который, по мнению Олега Егорова, может реально стимулировать развитие отрасли и удержать рост цен на недвижимость, – это политическая воля государства.

«Удержать рост цен на недвижимость может только политическая воля, причем направленная не на разовые акции по выкупу небольшого количества жилья и единичное расселение из ветхого фонда, а на формирование доступных недорогих кредитов для строителей, что бы те вообще не привлекали деньги дольщиков», – считает г-н Егоров.

При этом, по мнению эксперта, уже давно ясно, что просто выкупать квадратные метры у строителей – мера не эффективная и даже вредная для рынка. «Этой же суммой денег из бюджета можно распорядится более прагматично и эффективно. Стимулировать стройотрасль могут только приемлемые условия кредитования строителей, выраженные в субсидировании процентных ставок и в выдаче госгарантий по стройкредитам. Банки пока не готовы масштабно финансировать стройплощадки из-за стопроцентного резервирования в Центробанке выданных строителям сумм. Всем известно, что финансирование строительных проектов ведется сейчас в основном теми банками, которые до кризиса уже вложили деньги в процесс, и, чтобы не потерять их и сохранить активы, продолжают вкладывать до получения конечного продукта. Однако, если федеральные, региональные или муниципальные власти способны будут выступить в качестве поручителей по кредитам для строительных компаний, то банки в свою очередь будут открыты для сотрудничества. Чем больше социально важен объект, тем выше размер субсидий и госгарантий. В результате,застройщикам не придется искать и привлекать в свои проекты дорогие деньги, делая их тем самым более рисковыми. Существующие же сегодня условия в стройотрасли, безусловно, не могут не сказаться в 2011 году на увеличении цен на квадратные метры», – резюмирует г-н Егоров.