Какое жилье можно купить за 1, 2, 3 миллиона рублей?

На сообщения некоторых авторов федеральной аналитики, пытающихся раскачать рынок, самарская действительность пока отвечает стабильностью. Она хоть и хуже, чем рост, но лучше, чем падение, которое увидели в январской Самаре москвичи. Так, по данным одного из федеральных порталов недвижимости, первый месяц наступившего года характеризовался значительными ценовыми изменениями. К примеру, по информации аналитиков портала «Мир квартир», в течение месяца средняя стоимость квартир выросла в 70% городов, снизилась в 26% и лишь в двух осталась без изменений.

По данным портала, лидерами подорожания стали Ярославль (рост 5,1%, 42 776 рублей за кв. м) и Тула (рост 2,9%, 42510 руб. за кв. м). Причем в этих двух городах дорожал не только квадратный метр, но и средняя стоимость квартиры: рост в Ярославле составил 5,9%, а цена квартиры – 2 767 328 рублей, что на 152986 рублей дороже, чем в декабре. В Туле средняя цена квартиры увеличилась на 145403 рубля (5%), а ее стоимость составила 2 496 481 рубль.

Среди городов, показавших падение, аналитики приводят Самару. Здесь, по данным портала, стоимость квадратного метра снизилась на 2% (46 466 руб.), а средняя стоимость квартиры – на 4%. На покупку квартиры в Самаре (среднестатистической) в январе требовалось 2 876 269 рублей (на 121 227 руб. меньше, чем перед Новым годом), говорят аналитики. Тем не менее местные игроки рынка серьезного – более 2% - движения цен на рынке не подтверждают. Не видно этого и по сводкам баз данных, которые демонстрируют покой и стабильность.

Посмотрим, что можно купить сегодня на рынке недвижимости Самары, располагая разными суммами.

Одна на миллион

Выборка от Поволжского Центра Развития объектов стоимостью 1 миллион рублей (или около того) на вторичном рынке жилья представляет в большинстве своем квартиры малоформатного образца – «малосемейки», «гостинки», несколько однокомнатных «хрущевок» и «сталинок». Средний срок экспозиции этих объектов, согласно данным от ПЦР, – 159 дней, что больше среднерыночного срока экспозиции, зафиксированного сейчас на отметке 122 дня.

Тем не менее, как отмечают эксперты, самые ликвидные объекты – «малосемейки» и «гостинки» - сегодня редко попадают в экспозицию и уходят, как горячие пирожки. Причем продавцы часто стартуют уже с отметки за миллион – 1200 тыс. рублей в среднем. Так, по словам генерального директора АН «Дом Ист» Ирины Рязановой, сегодня за миллион рублей можно приобрести достаточно хорошего качества комнату площадью 10-18 кв. метров (к примеру, в квартире на двух соседей) в активном районе города, тогда как «гостинки» и «малосемейки» стоят дороже. Исключение составляют малоформатные квартиры, расположенные в отдаленных районах города (Мехзавод, Заводское шоссе, 116 км). Полноценные же изолированные квартиры, с кухней, санузлом и небольшой прихожей, стоят дороже на 100-200 тысяч рублей, отмечает эксперт. По словам Ирины Рязановой, такие объекты по цене 1200 тыс. рублей не находят покупателя тотчас – снижение же на 50-100 тысяч рублей позволило бы объекту уйти с рынка гораздо быстрее, но многие продавцы предпочитают держать цены.

Впрочем, объекты с пограничной стоимостью миллион значатся и в базе первичной недвижимости от ПЦР. Однако таких объектов минимальное количество – в основном это долевки в разных районах Самары со сроком сдачи конец 2011-го-2012 год, которые находятся в экспозиции в среднем 122 дня.

Как отмечают риэлторы, объекты долевого строительства стоимостью 1 млн рублей сегодня предлагаются только в отдаленных районах города и на стадии не самой высокой готовности.

Две на два

Обобщая информацию в выборке базы данных недвижимости, заключаем, что, располагая суммой 2 миллиона рублей, можно рассчитывать на покупку квартиры при заметно более широком спектре недвижимости для выбора. Так, в диапазоне этой суммы экспонируются двухкомнатные «хрущевки» в разных районах города. К примеру, за 1900 тыс. рублей ООО «Правопорядок» предлагает 2-комнатную панельную «хрущевку» на третьем этаже в доме на пересечении пр. К. Маркса и пр. Кирова. В компании «Арбат» предлагают двухкомнатную «хрущевку» площадью 44 кв. м на ул. Гагарина/Мяги в кирпичном доме. Новому собственнику рекомендуется перед заселением провести замену труб – в остальном объект располагает вполне хорошими характеристиками. За эти же деньги АН «Камертон» продает «двушку» хрущевского типа на первом этаже дома на ул. Тухачевского. Поиски покупателя продолжаются пока 57 дней. Впрочем, существует разряд предложений улучшенного типа в пределах ограниченной 2 миллионами рублей суммы. Как правило, это 1-2-комнатные квартиры – в зависимости от расположения, характеристик квартиры и состояния дома. Так, ориентируясь на эту сумму, ООО «Ретейл» предлагает приобрести «улучшенку» на пересечении ул. Енисейской/Юбилейной – объект уже экспонируется 63 дня. Компания «Азбука Недвижимости» продает «двушку» на пр. Карла Маркса на 8-м этаже 9-этажного дома. В качестве преимущества приводится хорошая транспортная развязка, тогда как большой площадью квартира похвастаться не может – 43 кв. метра. Впрочем, компания «Купец» предлагает приобрести вариант однокомнатной «улучшенки» общей площадью 38 кв. м в географическом центре города – на ул. Гастелло. Объект ищет покупателя 51 день. Однокомнатную «улучшенку» еще меньшей площади – 32 кв. м в Железнодорожном районе, на пр. Карла Маркса, выставляет компания «Трио». Впрочем, за эти же деньги можно стать собственником небольшой «ленинградки» в исторической части города – в Самарском районе, на пересечении ул. Ленинградской и Фрунзе. В компании «Гудвин» объект с такими характеристиками экспонируется 115 дней.

Как отмечает представитель компании «Дом-Ист» Ирина Рязанова, сегодня на сумму, в несколько сотен тысяч рублей превышающую нашу обзорную условную границу 2 млн рублей, можно приобрести и объект в новостройке – это будет однокомнатная квартира большой площади – около 60 кв. м или «двушка» примерно такой же площади на вторичном рынке. Оба варианта могут найти своего покупателя – поскольку для семейных пар с детьми более предпочтителен вариант с изолированным пространством для детской комнаты, тогда как семьи из двух человек вполне могут сделать выбор в пользу просторной однокомнатной квартиры, отмечает эксперт. Впрочем, по словам Ирины Рязановой, как правило, от более скорой продажи объекты отделяют 50-150 тысяч рублей, которые и продавец, и покупатель считают принципиальным оставить за собой. Поэтому в поисках квартиры эксперты все чаще советуют обращаться к проверенным и профессиональным операторам рынка, которые, зная реальную конъюнктуру, смогут сориентировать и помочь подобрать тот объект, который будет предпочтителен именно в данном, конкретном случае.

Средняя «трешка», отличная «двушка»

Это правило – рекомендация обращаться к профессионалам - еще более актуально для тех, кто рассчитывает приобрести более дорогую недвижимость, располагая суммой 3 миллиона рублей. Найти подходящий вариант с оптимальными характеристиками на эту сумму еще более непросто, поскольку спектр предложений достаточно широк и представляет весьма различные характеристики объектов. Так, как отмечает Ирина Рязанова, в границах 3 млн рублей можно подыскать «трешку» в домах 90-й серии, «хрущевки», «улучшенки», причем в разных случаях можно сэкономить несколько сотен тысяч рублей от запланированной суммы. Так, в «АН Ивановой Дарии» предлагается рассмотреть вариант трехкомнатной квартиры улучшенной планировки в панельном доме на ул. Вольской. Трехкомнатная «улучшенка» экспонируется «Афина-центром» в панельном доме на пересечении Московского шоссе и ул. Димитрова. И в то же время на ул. Революционной компания «Радуга–Риэлт» предлагает двухкомнатную квартиру с черновой отделкой площадью 65 кв. м. Уже достаточно долго – около 150 дней - АН «Визант» экспонирует трехкомнатную «сталинку» на ул. Сергея Лазо в Красноглинском районе города, тогда как у АН «Камертон» есть аналогичное по стоимости предложение на улице Стара-Загора. В экспозиции на первичном рынке жилья представлен достаточно широкий спектр объектов в разных районах города. Причем за три миллиона предлагается приобрести как просторные однокомнатные квартиры в домах, по классу приближенных к элитным высокой стадии готовности, так и «двушки», «трешки» в домах на разной стадии готовности и, соответственно, с разным качеством отделки. Что характерно, средний срок экспозиции объектов на первичном рынке заметно короче, чем вторичных объектов, и в среднем равен 116 дням. При этом средняя стоимость квадратного метра жилья равна 40 125 руб., что почти на десять тысяч ниже средней стоимости квадратного метра в «трешках» и «двушках» на вторичном рынке. Продаются такие квартиры в среднем 148 дней, согласно данным Поволжского Центра Развития.

Ирина Рязанова, генеральный директор АН «Дом-Ист»:

- Рынок недвижимости сегодня отличается достаточно сложной конъюнктурой, и необходимо знать все нюансы, ориентироваться на длительные наблюдения, большую базу данных, чтобы понимать, что сколько стоит и что за какие деньги можно купить, при этом так, чтобы достичь поставленной заранее цели. Сегодня очень размыты ориентиры, и одинаково могут стоить объекты, обладающие достаточно разными характеристиками. Сориентироваться самостоятельно, не являясь специалистом рынка, фактически невозможно – в связи с чем людей преследуют разочарования и неудовлетворенность. Поэтому советуем прислушиваться к рекомендациям специалистов и руководствоваться информацией от профессионалов при совершении такого важного дела, как покупка квартиры.