В Самаре прогнозируют увеличение стоимости квадратного метра

Средняя цена на жилье в Самаре, установленная министерством регионального развития РФ, составляет 29 450 руб. за кв. м. Подразумевается, что именно по такой стоимости должны приобретаться квартиры в рамках реализации социальных программ. Однако на деле приобрести квадратный метр за такие деньги практически не представляется возможным – рыночные цены на жилье значительно выше предложенных государством. Причем, по прогнозам застройщиков и аналитиков, в ближайшее время не удастся не только приблизить рыночную цену к государственной, но и даже удержать ее на сегодняшнем уровне.

В перспективе - рост цен

Сегодня, даже если учесть, что цены на недвижимость значительно упали из-за экономического кризиса, рыночная цена квадратного метра значительно выше предложенных 29 450 рублей. По данным, предоставленным «Поволжским Центром Развития», на начало 2011 года средняя цена квадратного метра строящегося жилья составляет 36 909 рублей. При этом объекты, сданные в эксплуатацию в 2010 году, продаются, в среднем, почти по 40 тыс. руб., объекты с вводом в 2011 году – по 36 тыс. рублей. Максимально приближена к рекомендованной министерством регионального развития лишь средняя цена кв. м жилья с вводом в 2012 году, которая составляет 29 814 рублей. Однако к тому моменту, когда эти дома будут достроены и сданы в эксплуатацию, квартиры в них будут предлагать уже за гораздо большие деньги – по прогнозам аналитиков, уже к концу текущего года цены на новостройки в Самаре могут вырасти почти до 60 тыс. руб. за кв. м.

Чем выше качество строящегося жилья, тем меньше у застройщиков возможности уложиться в рекомендованную государством цену, констатируют эксперты рынка

Новостройка новостройке рознь

Почему же реальные рыночные цены столь значительно разнятся с государственными, и можно ли в ближайшей перспективе рассчитывать если не на полное их соответствие, то хотя бы на сведение этой разницы к минимуму?

«Любой продукт, неважно, идет ли речь о колбасе или о жилых квадратных метрах, может быть представлен как в более дешевом, так и в более дорогом варианте, - комментирует генеральный директор ИСК «КУБ» Ефим Вейсман, - все зависит от качества и затрат на его получение. Если говорить о жилье эконом-класса, которое возводится в чистом поле, на площадке, не связанной с отселением, – это будет одна себестоимость товара. Если же строительство ведется в центре города, где зачастую на одно отселение приходится потратить около 200 млн руб. плюс получение технических условий, речь уже будет идти о других суммах».

«Многое зависит от качества строительства и от того, что именно строить, - соглашается руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст» Андрей Шерстобитов. - Одно дело недорогой проект, скажем, микрорайон малоэтажного жилья, не требующего дорогостоящих противопожарных мероприятий, где нет необходимости проводить экспертизу, устанавливать лифты и т.д. В этом случае, особенно, если использовать недорогие строительные технологи и материалы, застройщик может себе позволить продавать жилье по минимальной цене. Если же взять городские новостройки, соответствующие определенному качеству, то здесь говорить о возможности продавать квадратный метр по цене в 29 450 руб. не приходится».

По нерегулируемым законам

Сегодня существует понятие «развитие застроенных территорий», подразумевающее, что строительство в городе должно вестись только на уже освоенных земельных участках. А это значит, что еще до начала строительных работ необходимо, прежде всего, выполнить отселение, которое, по словам застройщиков, зачастую происходит по совершенно диким, ничем не регулируемым законам. «Если отселение ведет муниципалитет, каждая семья получает жилье ровно такой площади, какой лишается, - поясняет Ефим Вейсман. - Однако в большинстве случаев вопрос с отселением приходится решать самим заказчикам-застройщикам. И в этом случае процесс идет уже совершено по другой схеме, по принципу свободной купли-продажи, когда каждый отселяемый волен просить за принадлежащие ему квадратные метры любую сумму, которую ему заблагорассудится. А потому отселение обходится весьма недешево и, следовательно, значительно увеличивает итоговую стоимость квадратного метра». Далее старые строения нужно сломать, обесточить, отключить все инженерные системы, зачастую перенести их... Таким образом, уже на стадии подготовки к строительству застройщики несут затраты, равные примерно половине стоимости готового жилья, рекомендованной государством.

Что входит в стоимость

Отдельный вопрос – уровень и качество отделки новостроек. «Сегодня многие лукавят, называя черновой отделкой полное ее отсутствие, то есть возведенные и никак не отделанные помещения, - рассказывает Андрей Шерстобитов.- А между тем черновая отделка – это еще и электроразводка, стяжка пола, штукатурка кирпичных стен. Наличие всего перечисленного также будет отражаться на стоимости квадратного метра, равно как и остекление балконов и лоджий, качественная отделка входных групп, мест общего пользования и т.д.». Таким образом, чем выше качество строящегося жилья, тем меньше возможности уложиться в рекомендованную цену.

«Строить дешево сегодня можно либо жилье низкого качества, либо легко возводимые малоэтажные здания, - считает заместитель директора по строительству СК «Бригантина» Геннадий Ювженко. - Причем даже в этом случае нередко бывает и так, что озвученная в прайсах невысокая цена подразумевает лишь наличие коробки. А за подключение коммуникаций, какую-никакую отделку и даже за землю приходится платить отдельно. И в результате такое жилье обходится покупателю в гораздо большую сумму».

Без учета инфляции

Кроме того, цена, рекомендованная Минрегионразития РФ, продиктована без учета инфляции. При этом никаким образом не фиксируется стоимость строительных материалов, которые ежегодно дорожают. «Уже на начало текущего года многие стройматериалы подорожали в среднем на 5%, что, безусловно, скажется и на себестоимости строительства, - поясняет Геннадий Ювженко. - Плюс постоянно растущие цены на бензин и дизельное топливо, которые также не могут не сказаться на стоимости возводимого жилья».

«Снижение себестоимости жилья возможно, в частности, через ограничения роста тарифов на электроэнергию, на бензин, - считает генеральный директор ГК «Спектр недвижимости» Леонид Боярский. - Рост тарифов этого года уже сказался на стоимости материалов, их доставки и прочих компонентов, из которых складывается себестоимость строительства». В таких условиях, по общему мнению участников рынка, говорить о сдерживании себестоимости и соответствии рекомендованной цене квадратного метра не только будущих, но даже строящихся сегодня объектов не приходится.

Андрей Шерстобитов, руководитель департамента реализации недвижимости ЗАО «Эл-Траст»:

- Продавать жилье по цене, рекомендованной Минэкономразвития РФ, для застройщика может стать реальным только в том случае, если он будет заходить на площадки с уже выполненным отселением и проложенными сетями. Конечно, норма прибыли в этом случае будет все равно не та, к которой привыкли строители, а при сегодняшнем слабо предсказуемом рынке оставлять минимальный запас по прибыли весьма рискованно. Также хочется отметить, что чем выше качество строящегося жилья, тем меньше у застройщика возможности уложиться в рекомендованную цену.

Ефим Вейсман, генеральный директор ИСК «КУБ»:

- На стоимость квадратного метра в отдельно взятом проекте может влиять и личность заказчика. Так, если, например, дома строятся по заказу министерства обороны, и застройщик таким образом выполняет определенные государственные задачи по обеспечению жильем военнослужащих, ему могут быть оказаны какие-либо преференции со стороны государства, которые наверняка скажутся на себестоимости строительства. В целом же приходится констатировать, что уложиться в рекомендованную Минрегионразвития цену при строительстве жилых домов в городской черте практически не представляется возможным.

Леонид Боярский, генеральный директор ГК «Спектр недвижимости»:

- В существующих условиях говорить о сдерживании себестоимости квадратного метра не приходится. Слишком много факторов, влияющих на рост цен на жилье. Я считаю, что урегулированием этих вопросов в первую очередь должны заниматься соответствующие структуры, существующие при областном правительстве и городской администрации, – вступать в диалоги с банками, строительными компаниями, прочими участниками рынка. Причем не только для того, чтобы попытаться сдержать растущие цены, но и с целью предотвратить появление новых обманутых дольщиков.

_{Aвтор: Светлана Келасьева}