Сделка с недвижимостью с согласия госструктур

В некоторых случаях, чтобы совершить сделку с объектом недвижимости (скажем, продать, подарить или обменять его), необходимо заручиться согласием различных органов власти. Если этого не сделать, то через некоторое время сделка будет признана недействительной.

В интересах несовершеннолетних

Прежде всего, следует помнить, что на совершение сделок с объектами недвижимости, в которых проживают несовершеннолетние, требуется согласие органов опеки и попечительства. «Согласно действующему законодательству, необходимо согласие органа опеки и попечительства на совершение следующих действий, - рассказывает начальник отдела по опеке и попечительству управления по вопросам семьи и демографического развития администрации г.о. Новокуйбышевск Наталья Щежина, - снятие с регистрационного учета несовершеннолетних из муниципального (неприватизированного) жилья; совершение сделки с квартирой или частным домом, (со)собственниками которых являются несовершеннолетние; приватизация жилья без участия несовершеннолетних, в котором они зарегистрированы или не зарегистрированы, но не утратили права пользования; передача жилого помещения в залог кредитным организациям, если жилое помещение покупается в собственность несовершеннолетних и их законных представителей с использованием кредитных средств».

Если же ребенок прописан на жилплощади, но не является ее (со)собственником, согласие органа опеки на сделку с жильем и снятие его с регистрационного учета не требуется. «Такая ситуация зачастую вызывает определенные проблемы, поскольку нередки случаи, когда условия жизни детей и недееспособных граждан ухудшаются после проведения подобных сделок с жилыми помещениями, - комментирует Наталья Щежина. - Ранее требовалось согласие органа опеки на отчуждение жилья, где были прописаны несовершеннолетние и недееспособные граждане, но с января 2005 года, согласно ч. 4. ст. 292 Гражданского кодекса, это полномочие было исключено из компетенции органа опеки и попечительства».

По установленному порядку сотрудники регистрационной палаты не должны пропускать сделки, на проведение которых требуется согласие органа опеки и попечительства. Если такого согласия нет, сделка приостанавливается до получения соответствующего разрешения. «Эта система хорошо отлажена, ситуация контролируется всеми задействованными структурами, - поясняет Наталья Щежина. - Если же сделка совершится без разрешения органа опеки и попечительства, то она может быть признана недействительной в судебном порядке».

С согласия залогодержателя

Во всех остальных случаях собственник волен распоряжаться своим имуществом как ему вздумается, пожалуй, лишь за исключением ситуаций, касающихся объектов недвижимости, находящихся в залоге. В этом случае для совершения сделки потребуется согласие залогодержателя. «Такие сделки обычно имеют место в тех случаях, когда речь идет о переводе долга на покупателя объекта недвижимости, - поясняет директор Самарского представительства «Яковлев и партнеры» Денис Герасимов. - Далеко не все финансовые организации идут на такие сделки, осуществляемые, как правило, в рамках реструктуризации кредита. Поэтому, если у вас назрела необходимость продать квартиру, до сих пор находящуюся в залоге, стоит прежде всего поинтересоваться, даст ли банк согласие на проведение подобной сделки».