Когда бизнес придет в ЖКХ

Залог успешной реализации реформы жилищно-коммунального хозяйства – активность собственников жилья и заинтересованность бизнеса в инвестировании в отрасль. Однако пока сфера ЖКХ переходит на рыночные отношения крайне медленно. Бизнес в процесс модернизации вкладываться не готов, а сами жители пока не проявляют должного внимания к решению наболевших жилищно-коммунальных проблем.

Положительный пример – не заразительный

Износ инженерных сетей в России достиг предельно высокого уровня. К примеру, водопроводные коммуникации и насосное оборудование изношены на 75%. Система теплоснабжения – на 65 %. Все это неизбежно ведет к повышению тарифов и появлению сверхнормативного потребления – тепло и вода, не доходя до потребителя, фактически уходят в трубу. А стоимость коммунальных услуг для населения растет в несколько раз быстрее, чем себестоимость самих ресурсов.

Исправить ситуацию призвана новая стратегия развития жилищно-коммунального хозяйства, которая предусматривает активное участие в этом процессе бизнес-структур. Организационно-финансовые механизмы участия частного бизнеса и капитала в модернизации ЖКХ предусмотрены различные. Это и возможность применения инвестиционной надбавки к тарифу, и прямое банковское финансирование, и лизинг оборудования, и энергосервисные контракты, и государственно-частное партнерство (госзаказы, передача в долгосрочную аренду или концессию крупных инфраструктурных объектов и т.д.)

Внедрение новых механизмов взаимодействия в отрасли ЖКХ в некоторых регионах уже дали первые плоды. Один из таких примеров – небольшой город Когалым в Тюменской области. Частная компания заключила с муниципалитетом концессионное соглашение на 24 года в отношении системы теплоснабжения. В результате за 2010 год в городе с населением всего в 50 тысяч человек удалось сэкономить более 18,5 млн рублей. Почти треть этой суммы – за счет сокращения расходов воды, четверть – за счет модернизации оборудования, и более 23% – за счет снижения потребления газа.

В Самарской области бизнес пока не спешит осваивать перспективный, по заверению большинства чиновников, рынок жилищно-коммунального хозяйства. «Отрасль ЖКХ сегодня – это колоссальный рынок, который пока, к сожалению, не возделан. Буксует этот процесс по одной простой причине: инвестор боится вкладывать свои средства, поскольку понимает, с какими большими рисками это связано. Тем не менее, рисковать все-таки придется – таковы условия этого рынка», – считает заместитель руководителя департамента ЖКХ администрации Самары Денис Абарин.

Возможно, бизнес был бы не против рискнуть, если бы был уверен в поддержке властей. Власти в свою очередь от гарантий не отказываются, но поддержку при реализации инвестпроектов готовы предоставлять далеко не всем. По мнению Дениса Абарина, бизнес-структуры пока не могут найти себя на рынке ЖКХ, поскольку просто не готовы делать адекватные пакетные предложения по оказанию услуг в том или ином секторе отрасли. Например, если говорить о внедрении систем энергосбережения в многоквартирном жилом доме, то комплекс услуг должен включать в себя и проведение энергоаудита здания, составление проекта, монтаж обрудования, пуско-наладочные работы и дальнейшее обслуживание. «Уверяю вас, сейчас вряд ли кого-то заинтересует инвестор, который просто предлагает качественные тепловые пункты, приборы учета или трубы. Это уже прошлый век. В настоящее время крайне необходимо, чтобы инвестор приходил с готовыми пилотными проектами, технологиями (желательно уже отработанными в других регионах) и комплексом работ от проектирования, аудита до сдачи под ключ. Причем в идеале реализовывать проект инвестор должен на собственные средства. Пока же большинство компаний практически полностью рассчитывают на бюджетные гарантий», – рассказывает г-н Абарин.

Золотая жила

На самом деле, примеры реализации подобных проектов в Самаре уже есть. Несколько лет назад таким образом был реконструирован и модернизирован обычный типовой дом – пятиэтажка на ул. Гагарина, 1. Сейчас эта «хрущевка» разительно отличает от соседних жилых зданий тех же времен постройки и планировки. Но, с одной стороны, положительный опыт, с другой – негативный. Похожие проекты есть также в Новокуйбышевске и поселке Красный Яр. «Единственный недостаток в приведенных примерах заключается в том, что реализованы они исключительно за счет бюджетных средств», – добавляет Денис Абарин.

Одна из сфер жилищно-коммунального хозяйства, которая могла бы стать настоящим Клондайком для бизнеса, – это модернизация систем теплоснабжения и комплексной санации жилых домов. Особую актуальность это направление приобретает и в связи с тем, что уже со следующего года Россия должна перейти на отпуск коммунальных услуг по приборам учета. Однако здесь не идет речь о простом монтаже индивидуальных и общедомовых счетчиков. Чтобы система заработала и позволила жителям не только вести учет, но и экономить энергоресурсы, а значит и собственные средства, необходим целый комплекс мероприятий, направленных на повышение энергоэффективности. Это и первоначальный энергоаудит, который позволяет выяснить, где происходят наибольшие потери тепла или воды, и утепление фасадов, и установка автоматики теплового регулирования, за счет которой собственники могли бы самостоятельно убавлять или прибавлять мощность работы отопительной системы в своей квартире.

Реализован такой проект может быть на основании так называемого энергосервисного контракта, который предполагает оказание услуг по обслуживанию, проектированию, приобретению, финансированию, монтажу, пуско-наладке, эксплуатации, техобслуживанию и ремонту энергосберегающего оборудования на одном или нескольких объектах заказчика. При этом все расходы по реализации мероприятий, направленных на повышение эффективности использования энергии, берет на себя непосредственно энергосервисная компания. Прибыль же инвестора складывается за счет той доли экономии, которая образуется при повышении эффективности использования ресурсов на протяжении зафиксированного в договоре периода. На практике это может выглядеть так: управляющая компания или непосредственно собственники жилья заключают со специализированной компанией договор по осуществлению модернизации системы теплоснабжения дома. Инвестор вкладывает собственные средства, проводит все необходимые мероприятия и достигает необходимого результата. Потребление тепловой энергии, непроходимой для отопления дома существенно снижается. Однако на протяжении нескольких лет жители продолжают рассчитываться за тепло по прежним тарифам, а саму дельту – разницу между объемом по счетчику и нормативу – возвращают в счет произведенных работ инвестору.

Или, если это позволяют технические условия и особенности самого жилого дома, помимо мероприятий по комплексной санации энегосервисная компания может произвести надстройку мансардных этажей и реализовать новые квадратные метры по рыночной цене, таким образом окупив затраты на реконструкцию дома. «Сейчас мы уже рассматриваем несколько подобных пилотных проектов, в которых надстройка двух мансардных этажей полностью окупает затраты на санацию одного типового многоквартирного дома», – рассказывает Денис Абарин.

Использование на практике энергосервисных контрактов тормозится не только низкой активностью самого бизнеса, но и определенными пробелами, существующими в законодательстве. Так, заключить энергосервисный контракт по многоквартирному дому можно только при согласии 100% собственников. Но при той степени участия населения в решении вопросов, связанных с управлением жилым фондом, добиться такого единогласия практически невозможно. «Недавно мы провели опрос среди жителей Самары, Новокуйбышевска, Сызрани и Тольятти, чтобы выяснить, как управляющие компании взаимодействуют с жителями. Оказалось, что только 4% горожан готовы заниматься управлением своим домом. А чтобы добиться решения по каким-то вопросам, необходимо участие хотя бы 40%», – рассказывает председатель комиссии Общественной палаты Самарской области по местному самоуправлению, строительству, ЖКХ Виктор Часовских.

Сейчас Госдума рассматривает вопрос о внесении поправок в Жилищный кодекс, в соответствии с которыми реализация энергосервисных контрактов на многоквартирных домах допускается не только при 100-процентном согласии собственников, но и при простом большинстве голосов. Уже к августу 2011 года изменения могут вступить в силу. Эксперты уверены, что это станет весомым толчком к повышению заинтересованности инвесторов в развитии сферы ЖКХ. Другой фактор, который должен стать залогом модернизации отрасли, это активность самих собственников в процессе эффективного управления жилым фондом.