2011: самые низкие ставки по ипотеке

Ипотечный рынок России постепенно восстанавливается. Коммерческие банки смягчают условия и требования к заемщикам. Но самое главное — снижают ставки кредитования. Это, безусловно, радует заемщика, и эксперты в один голос говорят, что сейчас самый подходящий момент для покупки жилья в ипотеку. Но с другой стороны, отмечают и высокие риски государства, которое, ведя такую политику, может спровоцировать новую фазу кризиса в ближайшей перспективе.

Потенциал рынка

По данным исследований АИЖК, проведенных совместно с Институтом маркетинговых исследований ГФК-Русь в конце 2010 года, ипотечная ставка 10% в целом приемлема для 32% потенциальных ипотечных заемщиков, а это составляет 4,7 млн домохозяйств, поясняет руководитель аналитического центра АИЖК Анна Любимцева. В настоящее время при существующих ставках банки отсеивают около 40% заявок еще на этапе андеррайтинга. Так что, потенциал в целом есть, считает Анна Любимцева.

Начальник управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Ирина Градович называет более скромное число заемщиков. По ее словам, количество заемщиков, готовых взять ипотечные кредиты, располагающих достаточными доходами и рассматривающих ипотеку как реальный инструмент улучшения жилищных условий составляет около 22% населения. По мнению главного экономиста УК «Финам менеджмент» Александра Осина, фактически рост ипотечного рынка сейчас возможен лишь за счет стабильных семейных пар, с суммарным доходом примерно 60 тысяч рублей, не снимающих жилье, без детей или получающих помощь от родителей. Еще один вариант роста спроса — это хеджирование инфляционных рисков обеспеченными гражданами. 90% трудоспособных россиян ипотека недоступна, считает Александр Осин.

На 1 февраля 2011 года задолженность по предоставленным ипотечным кредитам перед российским банками составила 1,126 млн рублей, показав рост на 2,5% к началу года, то есть прирост на 0,1% в реальном выражении. Это несколько лучше, чем результаты 2010 года, когда повышение этого показателя составило 8,7% в номинальном выражении при инфляции в 8,8%. Меры монетарно-административного характера, фактическое перемещение рисков по ипотечным кредитам на государственный бюджет при сохранении «мягкой» монетарной политики будут способствовать ускорению роста ипотечного рынка в 2011 года, уверен Александр Осин. Но принципиальных, долгосрочных изменений в ипотеке можно добиться лишь в условиях изменения структуры экономики в целом, считает эксперт.

Про ставки

Ставки по ипотечным кредитам за год понизились в среднем с 13-16% годовых до 11-13%. Самыми выгодными на рынке в настоящее время являются условия Сбербанка. Это широко известная программа «Ипотечный+» и программа «8-8-8». По словам руководителя аналитического центра АИЖК Анны Любимцевой, АИЖК прогнозирует в 2011 году стагнацию ставок по ипотечным кредитам в рублях на уровне 11,8-13%, а по ипотечным кредитам в валюте — на уровне 10,2-11,2%. Если инфляционное давление удастся удержать, в 2011 году ставки по ипотечным кредитам в России будут, возможно, самыми низкими за всю историю ипотечного кредитования, считает Анна Любимцева.

Однако, по мнению Александра Осина, такое снижение ставок рискованно.

Государство, проводя «мягкую» денежную политику, стимулирует избыток денежной ликвидности на рынке. Оно же как акционер квазигосударственных банков фактически обеспечивает кредитный рынок гарантиями. Результатом является снижение ставок по займам, которое даже крупным иностранным игрокам кажется чрезмерным, не соответствующим рискам. Они в последнее время все чаще сворачивают кредитный бизнес в РФ, переключаются на инвестиционный или продают банки, отмечает Александр Осин. При этом структура экономики и качество заемщиков меняются гораздо медленнее, чем растет накопленный банковский кредитный портфель. Александр Осин предупреждает, риски новой фазы кризиса в перспективе ближайших лет высоки, особенно без проведения структурных реформ в экономике. О них много говорится, но статистика свидетельствует о том, что ключевую для экономики потребность в инвестициях сейчас можно обеспечить, лишь наращивая государственные инвестиции в реальном секторе.

Однако с точки зрения заемщика сейчас очень благоприятный момент для покупки жилья в ипотеку. Если подсчитать, то получается следующий результат, говорит акционер «БЕСТ-Новострой» Наталья Емелина: официальный прогноз по инфляции — около 8—9% годовых, реальная инфляция выше, по разным оценкам, от 11 до 13%, средние же ставки по ипотеке в зависимости от сроков в рублях — от 11—13% годовых. Вполне в пределах инфляции. Цены на жилье за прошлый год выросли, в зависимости от типа недвижимости, на 10—15%. Проценты по вкладам повсеместно снизились и находятся на уровне 3—5%. Наталья Емелина делает вывод: накопить явно не получится, покупка по ипотеке оправдана. Александр Осин также считает приобретение жилья в ипотеку хорошим вариантом страхования денежных средств от инфляционного шока. В особенности, если ставка фиксированная, а инвестиционное жилье приобретается в нижнем ценовом диапазоне до 45 тысяч рублей за кв метр.

Если говорить о валюте, в которой выгоднее брать ипотечный кредит, то мнение Анны Любимцевой однозначно: в валюте, в которой заемщик получает доход. Если заемщик, живя в России, тем не менее, получает доходы, например, в долларах США (работает на зарубежную компанию), и ставка по таким кредитам ниже, нужно брать кредит в долларах. Важно, чтобы при этом еще была и обоснованная уверенность, что за период жизни кредита валюта дохода не изменится. Только тогда можно уберечься от рисков, связанных с колебаниями валютного курса, уверена Анна Любимцева. После девальвации рубля в конце 2008 года сложнее всего пришлось именно заемщикам, имевшим рублевые доходы и валютные кредиты. Их ежемесячные платежи существенно выросли.

Про недвижимость

Текущая ситуация на рынке жилья во многом является продолжением тенденций 2010 года. Главной точкой роста цен на жилье в 2010 году стал первый квартал, затем уровень цен стабилизировался, отмечает Анна Любимцева. В итоге, за год средняя стоимость квадратного метра по России в номинальном выражении (без учета инфляции) увеличилась на вторичном рынке жилья на 13% и составила 60 тысяч рублей, а на первичном рынке — лишь на 1%, составив 48,1 тысяч рублей. Таким образом, основным драйвером роста цен был вторичный рынок.

Такая ценовая динамика в контексте сложившейся ситуации (накопление дефицита предложения строящегося жилья в сочетании с восстановлением ипотечного кредитования и ростом количества сделок с жильем в 2010) свидетельствует о кардинальном изменении структуры рынка жилья в России в 2010 году и концентрации его активности фактически только в одном сегменте – жилья эконом-класса, считает Анна Любимцева. Очевидно, что рост количества сделок с жильем происходил за счет альтернативных сделок на вторичном рынке, направленных на улучшение текущих жилищных условий, при фактически полном отсутствии инвестиционного спроса. Более того, на фоне дефицита строящихся объектов, рост оборота жилья во многом обеспечивался обратным процессом — реализацией инвестиционной недвижимости в сегменте эконом-класса, заключает эксперт.

_{Aвтор: Юлия Феоктистова}