Ипотечный кредит без первоначального взноса: есть ли будущее?

До 2008 года ипотечные программы, предлагающие кредит на жилье без первоначального взноса, были широко распространены во многих крупных городах России. Но финансовый кризис вынудил банки свернуть такие программы, несмотря на то, что они отличались более высоким процентом по кредиту. В последнее время экономическая ситуация начала выправляться. Изменилась ли позиция банков в отношении заемщиков, желающих взять ипотечный кредит без первоначального взноса?

Риск – дело благородное

Ипотека без первоначального взноса несет в себе большие риски как для заемщика, так и для банка – в этом солидарны все опрошенные нами банки. «Наш банк никогда не выдавал кредиты без первоначального взноса и не планирует этого делать. Для любой кредитной организации это большие риски, в случае дефолта стоимость залога становится меньше суммы задолженности. К тому же, если заемщик не умеет планировать доходы и расходы, финансово недисциплинирован, ему сложно не только скопить сумму на первоначальный взнос, но и обслуживать кредит», – отвечает региональный директор банка DeltaCredit в Самаре Марина Мичкина.

Как правило, если квартиру покупают в кредит без первоначального взноса, то процентная ставка выше на 2-3% плюс необходимо дополнительное страхование от неуплаты кредита

Действительно, решив взять кредит без первоначального взноса, заемщик рискует ничуть не меньше, а ответственности несет даже больше. «Недостаточность обеспечения при взыскании долга может возникнуть в случае продолжительной просрочки, когда долг и начисленные проценты превышают стоимость объекта недвижимости. А если к этой сумме штрафов, предусмотренных кредитным договором, прибавится сумма долга, то в целом задолженность по кредиту может существенно превысить стоимость обеспечения. Также следует учесть, что при реализации заложенного имущества все судебные издержки и издержки на реализацию залога погашаются из его стоимости. Таким образом, даже после взыскания и продажи заложенной недвижимости заемщик еще остается должником и, следовательно, должен будет отвечать перед кредитором, в соответствии с гражданским законодательством, – комментирует начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов. – Кстати, такая ситуация может возникнуть не только из-за длительной просрочки, но и из-за ошибки оценщика. В случае завышенной оценки приобретаемой недвижимости на этапе заключения ипотечной сделки даже последующая продажа квартиры или дома не сможет помочь заемщику погасить долг перед банком, и он будет вынужден погашать кредит и после того, как лишится квартиры».

Еще одним объяснением отсутствия программ с нулевым первоначальным взносом является то, что большинство банков работает по программам ОАО АИЖК, которые не предусматривают выдачу подобных ипотечных кредитов. По словам начальника департамента ипотеки Национального торгового банка Ольги Городковой, по условиям АИЖК первоначальный взнос составляет 10-30%, в зависимости от программы кредитования вторичного жилья. По программам «Военная ипотека» и «Материнский капитал» достаточно иметь 10% собственных средств от стоимости квартиры. Программы «Новостройка» и «Стимул» предусматривают внесение 30% первоначального взноса.

Как альтернативу кредитам без первоначального взноса можно рассматривать кредиты под залог уже имеющегося жилья. На официальном сайте Сбербанка можно найти информацию по кредиту «Ипотечный стандарт». «В ближайшее время АИЖК планирует вывести на рынок программу «Альтернатива», которая предполагает получение ипотечного кредита без необходимости внесения заемщиком первоначального взноса в денежной форме. Получить кредит на новое или строящееся жилье можно будет с отсрочкой продажи имеющегося жилья, в котором заемщик будет определенное время проживать. Но, по сути, и в этом случае речь идет не об отсутствии первоначального взноса, а лишь о переносе сроков продажи старого жилья», – подчеркивает Ольга Городкова.

В настоящее время ситуация сфере ипотечного кредитования стабилизируется, к тому же конкуренция между банками и стремление к привлечению новых клиентов вынуждает банки снижать размер первоначального взноса. ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» выдает кредиты с минимальным первоначальным взносом 5%, что необременительно для заемщиков. Возможность снижения первоначального взноса с существующих 15% рассматривает и банк DeltaCredit, но для этого необходимо задействовать механизмы ипотечного кредитования.

Спрос рождает предложение

Как правило, если квартиру покупают в кредит без первоначального взноса, то приходится платить процентную ставку выше на 2-3%, а также необходимо дополнительное страхование от неуплаты кредита, да и к самому приобретаемому объекту предъявляются повышенные требования. Но несмотря на очевидные минусы и довольно жесткие условия по такому кредиту, специалисты в области ипотеки прогнозируют на него довольно высокий спрос. Всегда найдутся клиенты, которые не имеют сбережений, но при этом обладают достаточной платежеспособностью. К таким, например, можно отнести молодых специалистов с достаточным доходом для обслуживания ипотечного кредита, но не успевших еще накопить сумму, необходимую для первоначального взноса.

Безусловно, существуют и частные случаи, когда такого рода кредиты могут быть даже выгодными. «Программы без первоначального взноса востребованы, как правило, в случае, когда заемщик берет кредит с целью расширения жилплощади, имеющееся жилье он может в дальнейшем продать и погасить основной долг по кредиту», – поясняет ведущий экономист Центра ипотеки ЗАО АКБ «ГАЗБАНК» Ирина Игонина.

Возвращаемся в прошлое?

Так стоит ли банкирам вспоминать докризисный опыт? По мнению Александра Ефимова, введение программ ипотеки без первоначального взноса оправдано только в ситуации, когда рост цен на недвижимость существенный, а система оценки заемщиков достаточно консервативна. Но есть и другая точка зрения. «Не думаю, что подобная практика получит широкое распространение. Иметь задолженность по кредиту, равную стоимости квартиры, не под силу многим категориям заемщиков, поскольку банк выдаст ипотеку на более длительный срок и, соответственно, под более высокий процент», – отмечает Ирина Игонина. А Ольга Городкова подчеркнула, что при отсутствии первоначального взноса риски банка резко возрастают, и банк вынужден закладывать их в ставку, что, в конечном счете, негативно отражается на доступности кредита.

Согласно данным различных опросов населения, россияне считают приемлемым для себя внесение собственных средств при ипотечном кредитовании в размере 20-30% стоимости квартиры. И даже если банк предоставляет им возможность платить меньше, этой возможностью не пользуются.

Как видно из вышесказанного, в условиях стабилизирующейся экономической ситуации банки сами стремятся к максимальному снижению первоначального взноса, ведь этот шаг значительно повышает доступность ипотечных кредитов для широких слоев населения. Возможно, и такой продукт, как «ипотека без первоначального взноса», получит распространение. Но вряд ли такие кредиты можно будет назвать выгодными – в первую очередь для самих заемщиков (слишком высокие процентные ставки, дополнительные страховки и т.д.). Кризисные годы научили нас более серьезно подходить к своим обязательствам, трезво оценивать свои возможности, а главное - считать заработанные деньги и более осмысленно ими распоряжаться. А ипотека без первоначального взноса, несмотря на кажущуюся легкость и доступность, все же несет в себе огромный риск остаться не только без квартиры, но и без денег.

Ирина Игонина, ведущий экономист Центра ипотеки ЗАО АКБ «ГАЗБАНК»:

– Практику выдачи ипотечных кредитов без первоначального взноса считаю неоправданной. Не думаю, что подобная практика получит широкое распространение. Состояние экономики нашей страны не является достаточно стабильным для того, чтобы заемщик, взявший кредит без первоначального взноса на длительный срок, чувствовал себя уверенно. Ведь банк может потребовать дополнительный залог в случае уменьшения рыночной стоимости объекта недвижимости.

Марина Мичкина, региональный директор банка DeltaCredit в Самаре:

– Такой подход практиковался в США, и он стал одним из факторов экономического кризиса 2008 года. Кредиты выдавали на 100% и более от залоговой стоимости квартиры, условия кредитования на первые три-пять лет были очень привлекательными – ставки понижены, а по прошествии льготного периода приходилось нести полную нагрузку по обслуживанию. Заемщики к этому оказались не готовы. Последствия для мировой экономики мы все хорошо помним, 2008 и 2009 год были не так давно.

– В период кризиса мы наблюдали, что задержки платежей по кредиту первыми допускали те заемщики, чей первоначальный взнос был минимален. Психологически это объяснимо: чем больше человек вложил собственных средств в жилье, тем вернее он рассматривает его как свое, и тем меньше он готов с ним расстаться. В противном случае у заемщика доминирует поведение арендатора, который может в любой момент съехать, перестав обслуживать свой ипотечный кредит.

_{Aвтор: Юлия Корнилова}