Почему земельная ипотека не становится массовым продуктом

Покупка земли всегда считалась одним из самых надежных вложений денег. Земля не сгорит, не попадет в аварию, не будет разрушена ураганом, ее не украдут и не угонят. Тем не менее земельная ипотека остается продуктом не очень популярным. Почему? Обратимся за разъяснениями к экспертам.

Требования к участку

«Земельная ипотека остается редким продуктом на рынке, и тому есть ряд причин. У заемщиков часто возникают проблемы с оформлением земли в собственность, кадастровым учетом и другими законодательными процедурами. Для банков такие сделки несут высокие риски, поскольку очень сложно оценить ликвидность залога», – считает начальник департамента ипотеки Национального Торгового Банка Ольга Городкова. Получить кредит можно не на любой понравившийся земельный участок. Банки рассматривают заявки только на земли в границах сельских поселений. Наличие коммуникаций и дорог обязательно.

Установить справедливую цену участка непросто. К тому же нельзя исключить риска снижения стоимости земли из-за изменения предпочтений потребителей или воздействия внешних факторов

Верить заемщику на слово не будут, потребуются услуги оценщиков. К земельному участку банк предъявляет ряд конкретных требований. Во-первых, месторасположение – не далее 50 км от Самары. Во-вторых, земельный участок не должен относиться к землям особо охраняемых территорий, а также к землям с особым режимом использования, за исключением охранной зоны газопровода или газораспределительной сети, зоны канализации, коллектора или иных инженерных коммуникаций, ЛЭП, зоны регулирования застройки, охраны памятников, охраняемого ландшафта. В-третьих, участок должен относиться к одной из следующих категорий земель: сельхозназначения, населенных пунктов, земли промышленности. В-четвертых, земельный участок должен иметь следующее разрешенное использование: для ИЖС, для ведения личного подсобного хозяйства, для садоводства. В-пятых, земельный участок должен находиться в населенном пункте, на территории которого располагаются индивидуальные жилые/садовые дома, пригодные для проживания (город, село, деревня, коттеджный поселок, дачный кооператив, садоводческое товарищество или иное). И наконец, земельный участок должен иметь подъездную дорогу, обеспечивающую круглогодичный подъезд.

Целевое использование

Оформляя кредит, важно помнить о его целевом использовании. Ведь, как подчеркивает Ольга Городкова, земля всегда приобретается с какой-то целью, и это главный вопрос, который заемщику зададут в банке. Если земля нужна для строительства дома, то и кредит должен выдаваться на строительство жилья. В этом случае для банка предметом залога помимо земельного участка будет и тот объект, который планируется возвести на приобретаемом участке. И в определенный срок дом необходимо построить и отчитаться перед банком.

Если земля будет использоваться для ведения сельского хозяйства, например, для выращивания овощей на продажу или для строительства фермы, то и кредит оформляется на открытие бизнеса.

Условия кредитования

По оформлению земельный кредит похож на жилищную ипотеку - те же требования к заемщику и условия выдачи. «Принципиально эти два вида кредитования ничем не различаются. Отличается только цель кредитования земельная ипотека – на покупку земельного участка, жилищная – на покупку квартиры, дома. А процедура оформления кредитов аналогичная, при условии, что покупается земельный участок без каких-либо строений либо с зарегистрированными строениями», – поясняет руководитель отдела кредитования ГК «Спектр недвижимости» Елена Герасина.

Если же продается и покупается земельный участок с какими-то незарегистрированными строениями, то при оформлении земельного участка необходимо предоставить свидетельства на каждое из них. Дело в том, что объект недвижимости, который покупается через ипотеку, обязательно оценивается. При составлении акта оценки рыночной стоимости цена незарегистрированного имущества учтена не будет. Поэтому земельный участок с домом – большая проблема в части соответствия технической документации. Хороший вариант, когда представители банка просто не учитывают незарегистрированные строения. В противном случае банк может потребовать от будущего собственника земли сначала зарегистрировать все имеющиеся постройки, а этот процесс может затянуться на долгие месяцы.

Пока немногие банки предоставляют ипотечные кредиты под залог земли. Наиболее распространенными являются кредиты под залог уже имеющейся собственности.

По словам начальника отдела розничного бизнеса Самарского филиала ОАО «Нордеа Банк» Василия Гринева, в банке нет классической ипотечной программы под залог приобретаемого земельного участка. Этот вид кредитования возможен под залог имеющихся в собственности заявителя или третьих лиц объектов недвижимости (квартир, жилых домов с земельными участками, земельных участков, нежилых помещений). Ставки по такому кредиту – от 8,5 до 14,5% годовых в рублях в зависимости от срока фиксации ставки и целевого использования, срок кредитования – до 20 лет, никаких дополнительных (относительно других программ ипотечного кредитования) условий и требований к заемщику и его документам не предъявляется.

Банк «Открытие» выдает кредиты на покупку участков на срок до 10 лет в размере до 70% от стоимости участка. Минимальная ставка по этой программе составляет 9,5% в рублях и 9% в долларах США. Дополнительные справки не требуются. «В настоящее время кредит на приобретение земельного участка предоставляют подразделения Росбанка, сформированные на базе BSGV. Программа «Земельный участок» предполагает процентную ставку от 13,75% до 14,75% годовых в рублях, от 12% до 13% в долларах США и 14,5% в евро. Минимальный первоначальный взнос составляет от 40%, максимальный срок кредита – до 25 лет. Оценка недвижимости, как и страхование залога, необходимы при любом виде ипотечного кредитования», – сообщает региональный координатор Росбанка в Самаре Виталий Данилов. При этом, по словам эксперта, Росбанк разделил программы на приобретение участков и домов. Приобретение дома, стоящего на участке, возможно по программе «Загородная недвижимость» по процентной ставке – от 11,5% до 14,25% годовых в рублях, от 9,25% до 10,5% годовых в долларах США, от 8% до 11% в евро. Возможно также получение кредита на строительство дома под залог уже имеющегося в собственности участка земли.

Неоднозначность оценки

Развитие рынка земельного кредитования сдерживается сложностью оценки земельных участков и несовершенством российского законодательства, а сам процесс оформления прав на землю требует массы времени и денег. «Земельная ипотека довольно востребована, но при этом она не может стать массовым предложением по ряду объективных причин. Рынок земли значительно уже рынка стандартной жилой недвижимости. Да и земельные участки обладают множеством различных качественных характеристик, таких как: близость к водоему, к лесной зоне, к транспортной магистрали, наличие доступной инфраструктуры и коммуникаций, наличие или отсутствие жилых сооружений в окрестности. В результате установить справедливую цену участка непросто. Но даже если верно определить ее на начальном этапе, то нельзя исключить риска снижения стоимости земли из-за изменения предпочтений потребителей или воздействия внешних отрицательных факторов – вырубки леса, заболачивания водоема, крупного строительства в округе. Такая нестабильность цены земельных участков повышает риск обесценения залога», – поясняет начальник управления развития ипотеки банка «Открытие» Александр Ефимов.

Банки пока с осторожностью подходят к земельной ипотеке. Но сама возможность кредитования под залог земельных участков для банков привлекательна своей надежностью. Земля со временем не изнашивается, как другие объекты недвижимости, а ее стоимость постоянно растет.

Виталий Данилов, региональный координатор Росбанка в Самаре:

– Рынок земли сам по себе очень узок, не имеет больших объемов и является сравнительно закрытым, с низким уровнем спроса. Этим обусловлена низкая ликвидность участков, которая может обернуться для банка потерей денежных средств в случае необходимости реализовывать залог на свободном рынке. Еще одна причина – в сложности объективной оценки стоимости залога, причина которой кроется все в той же слабой активности рынка.

Александр Ефимов, начальник управления развития ипотеки банка «Открытие»:

– Земельная ипотека пользуется популярностью, но при этом она не может стать массовым предложением по ряду объективных причин. Земельный участок не является столь же необходимым, как жилая недвижимость, поэтому при возникновении проблем с перечислением ежемесячных платежей заемщик по кредиту на землю значительно меньше мотивирован решать проблему по сравнению с заемщиком, который может лишиться крыши над головой. Это увеличивает риск неплатежей.